百城房价坐实楼市进调整阶段 区域性降价或将加速

持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势。6月1日，中国指数研究院发布5月百城房价变动情况。根据中指院对全国100个主要城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，是2012年6月以来首次环比下跌。其中，环比下跌的城市达到62个。

　　多位接受

　　62城市房价环比下跌

　　中指院数据显示，在100个城市中，有37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个。

　　同比来看，百城住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。

　　另外，根据百城价格指数系统对北京、上海、广州、深圳等十大城市的全样本调查数据显示，5月十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后首次下跌，下跌城市个数增加至8个。具体来看，仅北京、天津环比 上 涨 ， 涨 幅 分 别 为0 .6 9 %、0 .08%；其他城市环比下跌，其中南京环比跌幅最大，为1.36%；杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之间；武汉、上海、重庆(主城区)、广州跌幅在0.5%以内。

　　同比来看，十大城市平均价格上涨13.97%，连续第19个月上涨，涨幅较上月缩小1.40个百分点。5月，十大城市全部同比上涨，北京上涨22.39%，涨幅仍居十大城市首位但持续缩小；广州上涨15.14%，位列北京之后；上海、深圳、南京涨幅在10%至15%之间；武汉、天津、重庆(主城区)、杭州涨幅在5%至10%之间；成都同比上涨1.09%，涨幅最小。

　　中指院方面分析认为，2014年5月，百城住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，这意味着“国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段”。

　　此外，该机构进一步分析指出，从近期房地产市场供需情况来看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。

　　中小房企成降价主力军

　　根据中指院发布的百城房价数据显示，在5月房价环比下跌的62个城市中，跌幅居前十位的依次是：汕头、呼和浩特、宝鸡、秦皇岛、日照、芜湖、张家港、南宁、嘉兴、温州。其中，汕头、呼和浩特和宝鸡环比跌幅超过3%。

　　另据市场机构CR IC研究中心的研究报告指出，综合而言，本轮楼市降价潮大有赶超2011年的降价之势。在优惠力度上，6折让利再度出现，不过市场上目前还是以8至9折为主；在房企参与度上，大至龙头房企，小至地方企业均有涉及；而在产品类别上，房企主攻刚需产品，刺激刚需客群入市。

　　C R IC研究中心研究员沈晓玲告诉

　　沈晓玲还说，担当本轮降价主力军的是中小型房企。目前全国楼市出现的绝大多数7折项目都来自于中小型开发企业。“对于大型开发企业来说，全国化布局分散企业风险，增加周转能力，而中小型房企则受限于项目布局，一旦遇到市场降温，将首当其冲，选择以价换量是保证企业运作的必然选择，在降价力度上往往也采取一降到底的策略”。

　　区域性降价或将加速

　　回望刚刚过去的5月，在楼市量价齐跌的同时，地方政府主导的“救市”大军也在扩容。

　　先后有宁波、郑州、天津、海口等城市在当月传出将出台“刺激楼市”的相关政策。中原地产研究部统计数据显示，截至5月，传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策城市也超过了6个城市。如果叠加在2013年出台“救市”政策的城市，那些库存高企、成交萎靡的地方很多已开始放松楼市调控政策。

　　值得一提的是，杭州在5月出台了“限价令”，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。另外，5月12日，央行发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从5月的房地产市场及百城房价数据来看，房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整。他进一步分析认为，相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市出现调整的主要原因为：资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；以及全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。

　　张大伟认为，本次楼市变化是历史上首次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条，这也可能会导致本轮市场的调整周期更长，“特别是非核心城市、城市非核心区，都有可能出现明显价格调整”。

　　此外，张大伟还表示，5月百城房价数据显示，“华东区域整体楼市出现颓势，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快”。

　　在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素作用下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪加重，房企“让利跑量”心理渐占上风。张大伟据此预测，综合多方因素，6月房企可能进一步加大促销力度。

持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势。6月1日，中国指数研究院发布5月百城房价变动情况。根据中指院对全国100个主要城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，是2012年6月以来首次环比下跌。其中，环比下跌的城市达到62个。

　　多位接受

　　62城市房价环比下跌

　　中指院数据显示，在100个城市中，有37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个。

　　同比来看，百城住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。

　　另外，根据百城价格指数系统对北京、上海、广州、深圳等十大城市的全样本调查数据显示，5月十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后首次下跌，下跌城市个数增加至8个。具体来看，仅北京、天津环比 上 涨 ， 涨 幅 分 别 为0 .6 9 %、0 .08%；其他城市环比下跌，其中南京环比跌幅最大，为1.36%；杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之间；武汉、上海、重庆(主城区)、广州跌幅在0.5%以内。

　　同比来看，十大城市平均价格上涨13.97%，连续第19个月上涨，涨幅较上月缩小1.40个百分点。5月，十大城市全部同比上涨，北京上涨22.39%，涨幅仍居十大城市首位但持续缩小；广州上涨15.14%，位列北京之后；上海、深圳、南京涨幅在10%至15%之间；武汉、天津、重庆(主城区)、杭州涨幅在5%至10%之间；成都同比上涨1.09%，涨幅最小。

　　中指院方面分析认为，2014年5月，百城住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，这意味着“国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段”。

　　此外，该机构进一步分析指出，从近期房地产市场供需情况来看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。

　　中小房企成降价主力军

　　根据中指院发布的百城房价数据显示，在5月房价环比下跌的62个城市中，跌幅居前十位的依次是：汕头、呼和浩特、宝鸡、秦皇岛、日照、芜湖、张家港、南宁、嘉兴、温州。其中，汕头、呼和浩特和宝鸡环比跌幅超过3%。

　　另据市场机构CR IC研究中心的研究报告指出，综合而言，本轮楼市降价潮大有赶超2011年的降价之势。在优惠力度上，6折让利再度出现，不过市场上目前还是以8至9折为主；在房企参与度上，大至龙头房企，小至地方企业均有涉及；而在产品类别上，房企主攻刚需产品，刺激刚需客群入市。

　　C R IC研究中心研究员沈晓玲告诉

　　沈晓玲还说，担当本轮降价主力军的是中小型房企。目前全国楼市出现的绝大多数7折项目都来自于中小型开发企业。“对于大型开发企业来说，全国化布局分散企业风险，增加周转能力，而中小型房企则受限于项目布局，一旦遇到市场降温，将首当其冲，选择以价换量是保证企业运作的必然选择，在降价力度上往往也采取一降到底的策略”。

　　区域性降价或将加速

　　回望刚刚过去的5月，在楼市量价齐跌的同时，地方政府主导的“救市”大军也在扩容。

　　先后有宁波、郑州、天津、海口等城市在当月传出将出台“刺激楼市”的相关政策。中原地产研究部统计数据显示，截至5月，传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策城市也超过了6个城市。如果叠加在2013年出台“救市”政策的城市，那些库存高企、成交萎靡的地方很多已开始放松楼市调控政策。

　　值得一提的是，杭州在5月出台了“限价令”，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。另外，5月12日，央行发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从5月的房地产市场及百城房价数据来看，房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整。他进一步分析认为，相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市出现调整的主要原因为：资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；以及全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。

　　张大伟认为，本次楼市变化是历史上首次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条，这也可能会导致本轮市场的调整周期更长，“特别是非核心城市、城市非核心区，都有可能出现明显价格调整”。

　　此外，张大伟还表示，5月百城房价数据显示，“华东区域整体楼市出现颓势，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快”。

　　在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素作用下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪加重，房企“让利跑量”心理渐占上风。张大伟据此预测，综合多方因素，6月房企可能进一步加大促销力度。