兰州楼市连迎“组合拳”

    随着住房公积金房贷政策的放宽和“219新政”规定的落地执行，一系列被业界关注的利好消息再次为楼市注入一剂强心剂。自去年初以来，各地楼市价格走势分化渐趋明显，深圳、上海等一线城市房价再次发疯上涨的同时，三四线城市新建商品住宅价格却是有涨有跌。为此，楼市“分城施策”的特征更加突出。

    从近期兰州及其他西北五省会城市新建住宅价格走势来看，基本平稳可控。然而，面对日渐增大的楼市库存压力，如何尽快、平稳地消化存量房，则显得尤为重要。

    楼市新建住宅价格基本趋稳

    价格是市场供求关系的晴雨表，也是购房一族密切关注的经济数据。记者从中国房地产指数系统百城价格指数发布对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据中来看：今年1月份，兰州主城四区新建住宅的样本价格中位数为7400元/平方米，均价为7228元/平方米，比去年12月份每平方米下跌了40元，环比下跌了0.58%。

    另一组业内普遍关注的数据来自国家统计局。调查显示：1月，兰州新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比下跌0.8%。从兰州新房分类价格来看，90平方米以下的新建商品住宅价格环同比均微微上涨，但涨幅在1%以内；90平方米至144平方米环比微涨0.2%，同比下降1.3%；144平方米以上的新房价格环比微涨0.4%，同比下降0.9%。在二手房价格变动方面，兰州环比上涨0.2%，同比下降0.4%。

    对比两组数据，不能简单地认为数据不一致，一涨一跌。微小的差别来自于调查方法、抽样范围等区别。具体来看，环同比涨跌幅均在1%以内。1月份，兰州新建商品住宅价格基本趋于稳定。

    购房纳税杠杆一调再调

    去年，我市发布“含金量”十足的购房契税财政补贴政策后，立刻引起各界普遍关注。按规定，去年8月至12月期间，凡在我市购买第二套新建商品住宅（不包括购买二手住房、经济适用住房、集资住房、酒店式公寓及其他性质住房），并签订买卖合同的家庭，均可享受此优惠。

    “219新政”启用前，我市购房契税征收标准为：首套房面积在90平方米以下为1%，面积在90-144平方米之间为1.5%，面积在144平方米以上为3%；二套及以上住房契税征收标准为3%。此外，购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

    2016年1月起，我市去年出台的购房契税补贴政策不再施行。仅过了1个半月时间，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，即从2月22日起执行。

    购房门槛有所降低

    “219新政”对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，对个人购买家庭第二套改善性住房(是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这一新规定的施行，将差别化契税的房屋面积统一调整为“90平米”的界限，不再有144平米的划分(144平米是税务中区分“普通住宅”和“非普通住宅”的界限)；同时，二套房的契税也开始执行差别化契税，不再是统一的3%。此外，新规定中明确了“第二套改善性住房”的概念。

    在七里河西津广场一家房屋中介门店内，中介服务人员为记者算了这样一笔帐。比如购买一套面积150平米、售价128万元的住房。不论是家庭唯一住房还是二套房，以前的契税都按3%征收，需要缴纳的契税是3.84万元。“219”新政落地后，如果是家庭的唯一住房，则缴纳契税税率按1.5%计算需缴纳税款1.92万元。如果是家庭内的第二套改善性住房，则缴纳契税税率按2%征收，即需缴纳2.56万元。记者对比发现，“219”新政施行后，该购房者在契税缴纳一个环节就可节省1.28万—1.92万元。

    新规出台实施前，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。“219新政”的一大亮点在于：不再以144平方米为界限划分“普通住宅”和“非普通住宅”。同时，该新政还明确规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。对此，有业内人士分析，将进一步助推改善性住房需求的增长。综合来看，购房者的门槛有所降低，改善性需求将进一步扩大。

    消化库存压力明显

    当前，“分城施策”已是国家和地方房地产调控的主要方向。库存压力较大的部分二线城市与三四线城市将继续加大放松力度，但对于房价涨幅较高的一线城市来说，政策将继续收紧。

    在二套房、公积金新政，以及我市推出的购房契税财政补贴政策和税收调整利好政策的背后，兰州化解房地产库存的压力依旧突出。来自上海易居研究院监测的数据显示：1月底，兰州楼市库存641万平方米，同比增长15%，环比增长3%，兰州楼市存销比18.2，这明显高于该机构监测的全国35个重点城市的平均值，相比较去年12月的16.8，兰州楼市去库存压力有所加大。同时，2月1日-15日，兰州新建商品住宅成交面积为5.1万平方米，环比下降50%，同比下降30%。从兰州实际情况来看，去库存化将仍是当前楼市的主调，这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。