高端楼盘将继续上演楼市逆袭

2014年，楼市整体持续低迷，唯独高端楼盘（含豪宅）一枝独秀，成交量价齐升。而这恰恰是今年两会上国务院总理李克强在接受记者采访时表示的“我们需要根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策”的进一步市场解读的结果。

成交量价齐升

中央的这些表态似乎为上海、北京放开豪宅入市奠定了基调。进入2014年，北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松，使延期入市的项目纷纷进入市场，从而为一季度高端公寓市场带来1500余套新增供给，相当于2013年全年的三倍。进入5月后，朝阳、顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘入市，促使高端物业逆势成交比例上涨。6月14日，北京保利海德公园160余套房源取得预售证，预售价格为9.5万元/平方米，创下北京今年新入市住宅最高单价的纪录。

楼市动态，一线城市市场步调基本相同。7月6日，一家央企地产公司位于上海的豪宅项目开盘。网上房地产的数据显示，该楼盘6月27日获得预售许可，并以29.8万元/平方米的最高报价重新定义了“天价豪宅”。

此前，今年上半年，上海市住房保障与房屋管理局先后放行了古北壹号、中信君廷名邸等一批高端公寓项目。3月，申城共有20个项目开盘，其中不乏高端产品，包括均价高达9.3万元/平方米、主推385平方米及485平方米两种户型的古北壹号（虹桥尚嘉苑），单价6.5万元起、总价超千万元的中信君廷名邸以及均价分别达到5.9万元/平方米、5.3万元/平方米、5.2万元/平方米的花木绿城锦绣兰庭、陆家嘴锦绣前城（陆家嘴梧桐公寓）和徐汇玺庭（徐汇世家花园）。记者梳理，今年3-6月，上海至少有14个均价在4万元/平方米以上的楼盘入市。

克而瑞集团的信息显示，7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。与此同时，同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1-5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%-19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例为12%-13%。

据记者了解，7月底8月初，徐汇区的宛平88，以及万科自诩的“30年最高端项目”翡翠滨江即将入市。

符合政策调控趋势

其实，早在去年北京就提出“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策。在6月4日国务院新闻办举行的新闻发布会上，住房建设部总经济师冯俊谈道：“我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳。我们把价格作为调控目标未免过于狭义化了。”

6月初，住建部完成了对长三角、珠三角等地主要城市的房地产市场调研，并开始着手汇总相关调研报告。据消息人士向

“2013年底，由于中高端楼盘的预售证被延发，成交受到抑制，但2014年预售证开始放行，这成为中高端楼盘持续放量的机会；与此同时，今年以来，受银行收紧信贷、市场交易低迷的影响，高端楼盘面临较大的去化压力。今年三季度，沪上一些中高端楼盘会开启一轮比二季度范围更大、程度更深的价格调整，以价换量，由此，上海商品住房的成交均价或将被进一步推高。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

“我们最近和开发商交流时，他们预期，单价在10万元以上的豪宅项目，政府今后会进一步减少限制，不再控制预售证的审批，而且可能会放开限购，毕竟，对豪宅限购的意义很小，即便不限购，普通人还是买不起的。”莫尼塔草根调研的一位分析师告诉记者。

另有第一太平戴维斯发布2014年第二季度市场报告显示，包括合生霄云路8号、上国阙、北河沿柒拾柒号、钓鱼台7号院在内排名顶级物业销售前十名的项目，上半年录得成交均价已达到97000元/平方米，同比去年85000元/平方米的均价，涨幅达到14%。根据第一太平戴维斯分析师预测，由于保利海德公园等项目的入市，加之过去两季度入市尚未消化的项目，高端住宅市场交易量和价格仍将保持上升趋势。