高端住宅市场逆势上扬 6月以来供需两旺

由于限购限贷政策持续执行，特别是信贷持续收紧，导致北京市商品住宅市场观望氛围日益浓重，未能迎来传统的旺季。但北京高端商品住宅市场逆势上扬，呈现了量价齐升态势。在千万级住宅市场整体上扬格局下，不同总价高端产品出现明显分化。

　　高端项目供应放量

在楼市难现起色之下，6月以来北京高端住宅市场却供需两旺，成为低迷楼市下一道独特风景。

6月14日，北京保利海德公园项目164套房源拿到预售许可证，主力户型为140-305平米四房和143-466平米的叠加别墅，销售报价超过9万元/平米，单套销售总价1300万-4500万元。在东二环建国门桥，中海旗下的一个高端项目——中海枫丹公馆的亮相同样引人瞩目，该项目于5月底刚拿到预售证，住建委审批的拟售价格在9万元左右。

随着保利、万科、中海、华润、方兴地产等品牌房企旗下高端项目相继亮相入市，高端扎堆成为6月楼市聚焦最多的话题之一。来自机构的统计，在6月即将入市的33个项目中，一半为中高端产品。据统计，仅6月份就有包括保利海德公园、广渠金茂府、中海枫丹公馆等在内的多个位于三、四环沿线的公寓豪宅项目获批入市，共为市场提供600余套房源，另外中赫·万柳书院、融创农展馆地块等“地王”项目也将于下半年入市，新项目的出现将会刺激高端购买人群入市。

“去年末北京楼市实行的价格管控使得众多高端楼盘不得不推迟入市时间，随着高端住宅价格管控出现放松迹象，众多推迟入市的高端住宅纷纷进入市场。”亚豪机构副总经理高姗表示。

　　顶级住宅销量增幅明显

在业内专家看来，对于高端项目价格管控松动只是今年高端市场逆势走俏的原因之一，市场成交的刺激才是导致高端项目大量入市的主要原因。

今年上半年，泰禾北京院子以14.34亿元的正式签约量位居榜首，稳居京城别墅项目销冠。翻查上半年别墅各月的成交记录，泰禾北京院子连续6个月均稳居北京的别墅销冠。

据亚豪机构统计数据显示，6月北京高端公寓市场整体成交均价为64297元/平米，同比大涨21%，

并创下有统计数据以来的历史新高。6月北京共有4套单价超过10万元的超级豪宅成交，其中合生·霄云路8号共签约3套、红玺台签约1套，而去年同期则没有售出超级住宅。除此以外，6月单套总价超过3000万元的高端公寓成交了5套，去年同期仅有1套成交。由此可见，正是由于顶级住宅销量的提振，拉动公寓住宅市场的整体均价水平大幅上扬，从而创下历史新高。易居中国执行总裁丁祖昱表示，虽然今年上半年整体市场低迷，但包括北京在内的一线城市，千万住宅市场成交仍然相当给力，四市千万以上的项目成交套数一共为3038套，同比减少13%。即使高端住宅成交数量有所下滑，但在当前市场中已颇显不易。

高端项目热销也刺激房企在土地市场拿核心地块的热情，7月9日，东方动力有限公司5.77亿元竞得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块，楼面价59859元/平米，溢价率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，该地块的土地楼面价高达85513元/平米。

　　高端市场分化加速

值得注意的是，在千万级住宅市场整体上扬格局下，不同总价高端产品出现明显分化。

亚豪机构数据显示，今年1-6月，北京共成交539套单套总价在1000万-2000万元的公寓产品，同比去年少售出404套，而总价在2000万-3000万元以及总价在3000万元以上的顶级住宅则同比各多售出了4套和16套。中原地产研究部统计数据显示：在2014年5月，北京成交总价在3000万以上的高端住宅物业成交已达到了14套，占全市成交的比例达到了0.39%的历史高点，几个月来持续上扬，这一比例在2013年全年仅为0.19%。全国也出现类似行情，上半年一线城市总价1000万-2000万住宅成交占千万以上住宅成交套数的84.9%，与去年同期相比，成交占比略有下滑，同比减少3.1个百分点。相对入门级住宅而言，顶级住宅市场需求所受影响相对更小一些。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，今年3月以来二手房市场量价齐跌，流通性大为受限，令部分计划“卖一买一”的改善型购房者因为名下房产无法顺利在二手市场售出，导致不得不延迟购置新房产，因此北京上半年千万级中高端改善型物业的成交量明显下滑。而今年顶级住宅成交走高，主要原因在于高端物业地处城市核心区，而且入市项目均大幅提价，在预期看涨的前提下促进了顶级住宅的成交。

　　下半年竞争将加剧

戴德梁行研究人士表示，对预售商品住宅价格的适度松绑使得高端楼盘放量增加；需求方面，高端住宅的高品质、相对稳定的市场价值、资源的稀缺性，以及对未来中高端住宅价格的上涨预期，促进了含改善型需求在内的中高端置业人群将购买计划付诸实施。

不过丁祖昱表示，上半年千万以上住宅成交相对稳定，价格变动也不大，但还是在一定程度上受到了市场的影响。随着2013年高价地的大量开工，2014年下半年到2015年千万以上住宅的供应量将迅速放大，市场竞争可能会异常严峻。

戴德梁行报告预计，随着各大房企回归一线城市，将对有限的土地供应带来更加激烈的竞争，预计年内北京中高端商品住宅的价格在土地及建安成本上涨的影响下将难以大幅度下降。然而，调控政策的从严执行，使得潜在改善型需求继续受抑，房企有望采取阶段性促销策略，从而一定程度上影响成交均价的上涨。