北京高端住宅入夏“升温” 部分楼盘报价走高

  当下，北京楼市观望气氛浓郁，明折暗扣正由刚需市场向改善型市场蔓延，但高端住宅市场(成交均价在5万元/平方米以上)自4月以来成交量逐步回暖，5月也维持升温势头。业内人士预计，二季度是豪宅的传统销售旺季，由于去年以来的高地价项目将陆续入市，以及高端购房者最看重的资产保值增值特性，预计豪宅市场全年的成交价格仍将稳步走高。

  推盘、成交均积极

  北京市住建委网站数据显示，5月1日-21日，成交均价在5万元/平方米的项目共签约53套，成交面积近1.7万平方米。“预计5月成交量环比或有小幅下跌”，亚豪机构市场总监郭毅认为，这主要是受到当月入市项目少的影响，但从近期市场成交看，豪宅的报价仍在走高。

  随着高端市场进入夏季销售旺季，房企推盘的积极性也明显增强，别墅项目尤其抢眼。截至5月22日，2014年北京已有9批拟售价格在5万元/平方米以上的项目获批入市，其中5月就有鸿坤·林语墅、红杉溪谷、枫丹壹号(叠拼部分)三个别墅项目获批取证，预计在6月入市，创下年内单月高端盘取证的小高点，而4月仅有九章别墅一个项目取证。

  同时，高端公寓豪宅市场成交捷报频传。亚豪机构数据显示，4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅4月成交51套。而成交单价超过10万元/平方米的顶级豪宅，共签约4套。

  豪宅价格仍坚挺

  楼市观望期，高端楼盘的报价为何不降反升？多名业内人士认为，目前买家观望主要是担心市场不稳定，怕买房后房价下跌，但纵观高端市场在2009年、2011年的市场低谷，都是走出量跌价涨的曲线。

  “高端盘不像刚需盘，价格松动就能走量，降价伤害老客户、伤害品牌，更卖不出去。”大兴一个高端项目负责人称，该项目在公司内部属于“保利润”型楼盘，并未大规模集中推售，而是每周通过各种高端圈层的营销如珠宝展、跑车展等活动拓展客户。

  “高端置业人群并非价格敏感人群，对品质更敏感。”亦庄一个中高端项目负责人也表示，该项目卖得最好的是180平方米、总价600万元以上的房源。其买家多是用于自住，对上下浮动50万元左右并不太敏感。

  “二季度是豪宅传统的销售旺季，去年以来的高价地将陆续入市，城区的豪宅市场预期将走高。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，房企在打造高端项目时追求高品质、高利润，预计四环以内的豪宅销量会进一步升温，但多个项目入市，市场竞争也将更加激烈。

  ■ 揭秘

  顶级豪宅是怎样“炼”成的

  据不完全统计，今明两年计划入市的高端项目中，预期售价超过10万元/平方米的接近10个，加上目前在售的项目，豪宅的竞争也将趋于白热化。如何在同质化的竞争中拔得头筹？成为各类豪宅面临的新问题。除了拼价格、拼产品，在细节和创新方面，也开始各显神通。

  投入 一块进口砖成本约1欧元

  一块看似普通的青砖，可以随着一天日光照射的变化折射出不同的光泽，这样的砖原产自荷兰，漂洋过海来到中国，一块砖的成本约为1欧元，而位于海淀区的中赫万柳书院，在整个建造过程中大概需要230万块这样的青砖；位于通州京杭大运河畔的泰禾运河岸上的院子，为营造独院内整体园林的风格，以成本50万元一棵的古树，一路罚款进京移植，此后每年的维护费用近30万……诸如此类的项目打造案例，在北京的豪宅市场历来不胜枚举。

  马年伊始，位于朝阳大望京的绿地中心，其天价公寓引发业界强烈关注。绿地集团则公开表示，该公寓定义为一种全新的产品，同时将引入国际顶级奢侈品牌阿玛尼团队进行设计，而整体室内装修，也由阿玛尼量身定制，装修标准高达3万-4万元/平方米。

  标志 厨卫品牌万元级才“入门”

  随着市场不断更新，豪宅项目已不再是单纯的靠拼硬装来体现自身价值，但高调的硬装仍然是豪宅项目标榜身价的重要标志。在多位业内人士看来，“豪宅”的硬装标准有很多，但只需要看厨卫就能基本判断出来。因此，豪宅项目的卫浴品牌也是项目价值的制高点。

  在太阳宫区域内，老牌豪宅红玺台，仅一个厨房的装修费用就高达180万元，全套厨电采用的是德国嘉格纳。“这是一个比较小众的品牌，却是少数入选奢侈品行列的厨房装修品牌。”项目营销总监赫蒙说，目前市场上多数能够被称为豪宅的项目，装修标准普遍在1万-1.5万元/平方米。

  据了解，豪宅项目在厨房、卫浴的品牌选择上更青睐德系，而且选择范围也锁定在世界十大品牌之列。某业内人士透露，以厨电为例，较之于西门子、博世等大众熟知的品牌，豪宅项目更愿意选择米勒、嘉格纳等品牌。“西门子的洗衣机，可能三四千元就能买到很不错的。但米勒的洗衣机，一台至少要三四万元。据说米勒的洗衣机可以洗玫瑰花，这就是品质。”该人士介绍。

  同样，科勒、TOTO、美标等虽然同为国际知名卫浴，却难入豪宅项目法眼，它们更倾向于选择杜拉维特、汉斯格雅、唯宝等偏小众的顶级卫浴。前后两者价格最高可以相差十倍，甚至数十倍。

  “不管是什么品牌，每件单品的市场价基本上都在万元，甚至十万元，这在豪宅市场上也只是入门级。”某项目负责人如是说。

  设计 设计费每平方米两千元起

  与普通住宅不同，豪宅很重要的一点是体现在对设计师和设计团队的选择上。某豪宅项目装修工程的负责人介绍，多数项目仍然青睐内地、港台的一线设计师，主流报价通常为每平方米2000元-2500元，而普通住宅的设计费大多维持在1000元/平方米以下。

  类似阿玛尼这样的奢侈品公司进行设计，则已经不能用一般的标准来衡量。上海著名的汤臣一品也曾请范思哲公司制作了一个样板间，耗资2500万元，历时15个月。“如果不是特殊的产品或者需求，一般的豪宅项目很少会选择这样的公司合作。”上述该负责人表示。

  在多数操盘豪宅项目的负责人看来，与室内设计相比较，园林的装修成本算是整个豪宅构成中成本最小的一环，但却很有差别。某项目园林工程负责人介绍，差别在于采用的树种和硬景、软景的搭配。同样是种一棵树，可以选择几千元的，也可以选择几万或者几十万的，不过用便宜的树种也可以营造出绿树成阴的感觉。他同时表示，一般来说水景、假山、砂石打造的硬景成本要高于树、草营造的软景。