夯实首套房贷优惠政策 意在托底经济
近日，银监会在国新办例行新闻发布会上明确表态“继续执行差别化住房信贷政策，大力支持首套住房需求”。银监会此次表态中用“大力支持”这样的用语，其目的是对于央行5.12“喊话”的回应。因为，央行5.12“喊话”后，个人住房贷款政策紧缩的态势没有任何舒缓。根据融360发布的
各大商业银行并未认真贯彻央行5.12“喊话”精神，事实上是有客观原因的：二季度面临半年业绩考核和流动性的季节性压力，再加上目前房地产市场有加速下滑的迹象，商业银行降低个人房贷发放规模、提高贷款定价是完全理性的选择。同时，作为侧重于监管商业银行经营风险的银监会，在5月底对楼市政策提出“三没有”(没有任何松动、没有任何折扣和没有任何讨价还价的余地)的监管要求也是合乎规则的。
但是，在银行继续收紧房贷的同时，楼市也在加速下滑，特别是，去年年高基数效应从今年4月份开始逐渐消除后，楼市下滑趋势并没有减缓。5月份，CREIS重点监测的40个城市的成交面积环比尽管上升了6.8%，但这是在各地政府和开发商连续3个月(2~4月)采取政策刺激和降价优惠措施后取得的艰难业绩。即便如此，成交反弹微弱，并不足以让库存消化见效，40个城市库存创历史新高，去化周期多数超过12个月。
市场交投孱弱对于楼市新开工和土地市场的滞后影响开始显现。1~4月份，全国新开工同比下滑22.1%，5月份300个城市土地成交面积环比和同比分别下滑26%和49%。值得注意的是，2012~2013年新开工和土地市场的反弹并不十分显著：2012年新开工和土地购置分别下滑7.3%和19.5%，2013年新开工和土地购置分别仅增长13.5%和8.8%。但今年以来，新开工和开发商拿地在前期低基数的基础上迅速冷却，看得出开发商对于后市判断非常悲观。
6~8月份是楼市传统淡季，由于前期累积的库存规模非常大，再加上半年业绩考核、开发贷款和信托到期集中支付、9~10月份推盘旺季又将到来，开发商在这一时期会加大降价优惠的力度，房价和地价有进一步下滑的趋势。因此，未来开发商缩减新开工和拿地的情绪也会更加浓厚，而随着资金压力加大，在建工程建设的进度也会随着放缓，1~4月份施工面积同比上升12.8%，预计未来这一比例还会上升。
拿地、新开工和施工全面放缓，意味着房地产建设活动迅速冷却，这不仅不利于缓解上下游产能过剩的局面，也不利于稳定固定资产投资规模。1-4月，全社会固定资产投资同比增长17.4%，增幅创21个月的新低。若未来房地产建设活动全面放缓，考虑到其本身下滑以及对于制造业和基建投资的冲击，全社会固定资产投资同比增速继续下滑是铁板钉钉的事，这对于“确保经济增速不滑出下限”来说是一个巨大的挑战。
因此，今年以来，为缓解房地产投资下滑对全社会固定资产投资增速的冲击，国家通过加快棚户区改造(今年任务是470万套)、年内三次上调铁路建设规模(从6300亿上调到8000亿)、加大环保投入等等来的趋势。但是，与过去几年相比，保障房建设、铁路建设的规模明显不在一个数量级上。因此，房地产开发投资走势如何就非常重要了。1~3月份，管理层将楼市各项指标下滑更多地归咎于去年高基数的影响，并不显得十分担心。但是，今年4月份的数据出来以后，管理层明显地看到房地产市场出现了急剧疲软的迹象，根源就在于需求端不给力，于是就有了5.12央行喊话。
但是，央行的喊话一方面属于非正式“窗口指导”，并不具有“发文式”的政策效应；另一方面，在贷款投向政策上，监管机构的责任更多地在银监会身上(而非人民银行)，而且银监会从去年开始就一再要求商业银行防范房地产下滑风险。因此，商业银行的房贷政策并未随着央行喊话而松动也是情有可原的。5月份数据发布以后，首先恶化的是土地市场，若抛开一线城市土地市场依旧火热的影响，全国其他城市土地市场下滑更严重。据此推断，在土地市场下滑的情况下，5月份的新开工会延续此前20%以上的下滑幅度，这对于稳定房地产上下游的建设活动，以及固定资产投资增速是非常不利的。
因此，近日银监会对于“大力支持首套住房需求”的明确表态，不仅是对于央行5.12“喊话”的正面回应，也是对于楼市风险监管政策局部调整，即在防范风险的大前提下，继续加大对于首套住房贷款的支持。而且，银监会的表态通过国新办例行新闻发布会来发布，这也显得相对正式。
事实上，银监会对于“大力支持首套住房需求”的政策表态与住建部近期的表态也是一致的。今年以来，住建部在楼市调控政策上三缄其口，这让各界对于上层态度捉摸不透。一方面，近期国内外媒体关于“拐点论”、“崩溃论”、“撞击冰山论”等等，让各界对于楼市和经济前景比较担忧，需要主管部门做出表态；另一方面，各地救市政策变相放松限购，给市场传达出政府释放投资需求、启动楼市新一波繁荣的错误信号，仍旧延续这过去楼市依赖的老路，这也需要主管部门做出表态。
6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上，重申了房地产市场调控的政策基调，即“始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则”。这一方面坚持了限购和限贷政策不可能松动的基本原则，另一方面也强调了要对首套住房给予像原来一样的优惠支持。因此，未来楼市政策松动将仅仅局限在首套住房上面，并意图通过首套住房需求的稳步释放来缓解楼市下滑和预期悲观，稳定房地产开发投资和固定资产总投资，预计商业银行首套住房贷款政策会明显改善。
(作者单位：深圳市房地产研究中心)
