首套住房和改善型住房的购置成本亟待降低

  “央四条”的核心是支持改善型住房需求，除了缓解市场超预期疲软外，纠偏有点“不近人情”的房贷政策(“认房又认贷”)，顺应城镇居民改善型住房的需求是此次新政的出发点。改善型住房时代到来后，住房的流动性更大了。此次“央四条”在改善型需求支持上，提出了“先偿后贷”的优惠标准。在重点一二线城市，绝大部分首套房贷款发生在最近10年，房贷期限一般在20-30年，这意味着必须要卖掉首套房才能偿清贷款，存量房的流动性更大了。

  存量房流动起来是个好事情，不仅有利于活跃市场，增加供应，而且增加了银行可贷资金，对贷款进行重订价，以高收益房贷置换低收益房贷，增强银行发放房贷的积极性，缓解流动性风险。尽管目前“央四条”已经在各大银行落地，很多媒体和专家也认为，修复疲弱的楼市需求指日可待，但是，笔者认为，目前购房购置成本处于历史上的最高水平，对需求的释放和增强存量房流动性非常不利。

  目前，购房购置成本有两类，一类是税费成本，另一类就是房贷成本。现行的住房交易税费(契税、营业税、所得税和中介佣金)，还停留在过去10年调控期间打压性税费政策工具上，限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流转)的初衷与鼓励房屋流转和改善住房需求相左。房产证不满5年的住房交易，要缴纳房屋总价9%至12%的总税费。也就是说，一套200万总价的房屋，若房产证不满5年就交易的，要缴纳20万左右的税费，如此高的税费是首套需求和改善型需求无法承受的，也不利于存量房屋的流转。

  对于改善型需求来说，在其购置首套房后，会由于家庭规模扩大(添丁和三代同堂)、收入水平的增加、工作的变动和家庭搬迁，产生了改善住房或换房的需求。试想，家庭规模扩大要在5年以后吗？工作变动会超过5年吗？这两种情况很少在首次购房5年后才发生。若考虑到新房办证时间也要1-2年，从购置首套住房到改善住房，低于5年的人更多，而目前过高的税负完全转嫁到改善型购房者身上，对这种需求的抑制很明显。

  住房贷款成本也很高。尽管“央四条”明确，首套住房最低贷款利率可到基准利率的七折，但谁都清楚，七折只是贷款利率的“下限”，具体要由银行业金融机构根据风险情况自主确定。从目前来看，对首套购房和改善型购房贷款，银行能按基准利率发放就已经相当不错了。

  利率市场化以后，存款开始“逃离”银行。为吸收存款，银行不得不吸收表外化存款和循环发行期限较短的高收益的理财产品，以此来滚动期限较长的信贷投放，应对利率市场化的冲击。水涨船高，贷款利率也开始逐渐呈现上浮的趋势，下浮利率几乎绝迹。因此，贷款基准利率与实际发放利率的差距越来越大，贷款基准利率的参考意义越来越小，按照基准及以下利率来发放贷款的机会成本很大，而收益越来越小，甚至会亏损。

  由于个人住房贷款不可能像表外贷款、“小微”或消费贷款一样，可以按基准利率上浮20%以上来发放，而且个人房贷期限长，会恶化银行流动性风险，也无法贡献存款，银行并不愿意发放住房贷款。这就是为何金融监管当局在6月和8月连续“隔空喊话”，要求支持首套住房需求，也无法缓解银行“抛弃”房贷的情绪。根据融360的数据，8-9月份，各大银行首套住房平均贷款利率在基准利率的1.05-1.1倍。而同时，以消费贷款的名义来间接发放住房贷款，从而突破房贷利率限制的贷款行为却比比皆是。

  因此，目前在个人住房贷款领域，也存在严重的融资成本高、贷款难问题。本质上，这是由两个方面的原因造成的。一是，监管部门要求商业银行支持首套房和改善型住房贷款需求，事实上是将这类贷款作为政策性贷款来看待，但却让追求盈利的商业银行来执行，这本身就是不合理的；二是，属于政策性扶持的行业(如小微、三农等)，今年以来一直有“定向宽松”的货币政策支持，源头上的资金成本降低了，银行也愿意按照较低的利率来发放。

  但是，在公积金不成气候，问题一大堆的情况下，目前并没有政策性金融机构来支持个人住房贷款；另外，囿于长期以来对楼市的惯性打压，“定向宽松”的货币政策也没有将个人房贷包括进来，造成个人住房贷款尽管事关民生，大家都觉得很重要，但谁也不支持，成了被遗忘的角落。

  此次“央四条”已经认识到了这个问题。为增强金融机构个人住房贷款投放能力，“央四条”提出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。事实上，这是“定向宽松”的货币政策在个人住房贷款领域的实施，目的不仅是为了增加可贷资金，也是为了降低个人房贷资金来源成本。

  但是，过去10年，银行间MBS总共才发行了3单，而且发行成本均定在利率区间上限价格，融资成本很高。今年7月22日，邮政储蓄银行发行了一款MBS产品，A、B两档招标收益率分别高达5.8%和6.79%。目前，由于无风险收益率居高不下，若再考虑到产品管理成本，实施MBS很难从源头上降低个人房贷成本。而在资本市场上发行专向金融债券，周期太长，短期内见效不大，成本也不见得低多少。因此，未来一段时间，个人房贷成本将依旧居高不下。

  笔者认为，降低购房成本，要从降低税负成本和贷款成本同时入手。就前者而言，对改善型购房承担的营业税全额征收的规定，建议从首套房的房产证满5年回归到满2年，同时建议降低首套普通住房购置的税收成本。这里，地方政府可能会担心税收减少的问题，但从长远看，减税能刺激存量住房流转，增加住房需求释放，房地产总税收是增加的；就后者而言，建议“定向宽松”的货币政策惠及到首套住房和改善型住房，可以探索银行以MBS作为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)来低成本融资，定向支持首套住房和改善型住房购置贷款。