限购＂松绑＂未必能＂救活＂楼市 本就是阶段性政策

  ●呼和浩特和苏州官方发文取消或调整限购

  海口本周三亦传出全面放开限购

  ●限购政策松动城市成交量并未见明显起色

  目前影响市场的主要是信贷和心理预期

  住建部部长陈政高对下半年房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施。有房地产业内人士认为，这一定调已拉开了下半年各地政府调整限购政策的序幕。

  限购

  本来就是阶段性政策

  近半年来，国内房地产市场上有关住宅限购令取消或松绑的消息层出不穷。

  翻看2010年10月出台的多个限购令地方版政策文件时会发现，当年的政策并没有将住宅限购看作一个长久实施的政策，各地政府不约而同地用“暂时”、“暂停”、“暂定”等字眼，无形中将其定性成一个短暂实施的阶段性政策。尽管这是一个大家心照不宣的暂时性调控政策，但“限购令”应持续多久、何时结束、如何退出等问题，却未在文件中有所体现。

  从当年国务院对房地产调控政策的定调来看，“巩固房地产市场调控成果，坚决遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作”是“限购令”出台的主要目的。而从2012年下半年开始，各地房价过快上涨的趋势有所减缓，尤其是在2013年第三季度以后，北上广深四大一线城市的房价开始呈现出滞涨的行情，成交量更是进入一个分水岭。踏入2014年，向来坚挺的一线城市也掀起降价潮，一二手房成交量萎缩。

  7月11日，新上任的住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上，对下半年房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施。

  原因

  库存量大 呼市先“松绑”

  从国内房地产市场近两年的整体发展情况来看，各地房价的过快上涨已被遏制，住宅市场上的投资需求在遭遇接连打压后基本销声匿迹。

  此前，国家统计局公布2014年6月70大中城市房价数据显示，70个大中城市中，新建商品房住宅价格环比下降的城市扩大至55个，二手住宅方面价格环比下降的城市也扩大至52个，一二手房价下跌城市双双扩大占比过7成。从房价涨幅来看，一二手住宅涨幅收窄，一线城市中环比除北京微涨0.1%外，上海、广州以及深圳普跌，同比涨幅也缩窄至10%以内。

  库存压力也是很多城市意欲松绑的原因。作为首个发文表态松绑限购的城市，呼和浩特的案例值得研究。日前，上海易居房地产研究院对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，在35个城市中，排名第一位的是呼和浩特，其属于去库存化速度最慢的一类城市。换言之，迫使该城市松绑限购的主要原因是市场上积压的商品房库存较高，而实际置业自住需求较低。

  今年以来，更接地气的分类调控逐渐取代“一刀切”的调控方向，中央的“不刺激，不打压”态度，无形中增加了地方政府放松限购的可能性。

  类型

  多走曲线 全面“松绑”少

  据不完全统计，现时已有超过15个实行住宅限购令的城市，出现不同程度的限购令松绑迹象。其中，由当地政府部门高调发文宣布取消或调整限购政策的城市仅有呼和浩特和苏州。而在本周三，海口亦传出全面放开限购的消息。其他城市如济南、温州、武汉、厦门、长春、成都等城市，均表现为“只做不说”，即在实际交易操作上已松绑限购，但官方仍对限购令取消一事不表态或坚称其为“谣言”。

  而从松绑限购的具体政策来看，主要有以下三种类型。第一种是明确放开某一类或某个区域的住宅商品房的限购政策，但未全面放开限购。如苏州，90平方米以上住房放开限购，此举无疑是在放松对改善型置业者的束缚。

  第二种是借由取消或不要求提供住房套数查询证明以及降低“补税”限制等措施，变相放松对置业者购房套数的限制，与第一种相比，此类型更趋于全面解除限购，代表城市有呼和浩特、济南和福州等。

  第三种则是采取“曲线救国”的方法为限购“松绑”，譬如放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式。

  影响

  取消限购≠“救活”楼市

  面对各地政府对松绑住宅限购令的蠢蠢欲动，不难看出其背后的主要动机是希望通过“松绑”限购，救活房地产市场，从而拉动当地经济。就在上周，

  但取消限购是否就意味着救活楼市？是不是只要限购令退出，房地产市场就会呈现出报复式的量价齐升呢？

  从现有的市场数据来看，这种担忧明显有些过虑了。以呼和浩特为例，在放开限购的近一个月时间里，该市的商品房成交量和成交价并无明显上涨。此外，根据中原监测数据显示，近一个月以来，限购政策松动城市的成交量整体未见明显起色，仅无锡及厦门6月新建住宅成交面积较前两个月平均水平有一定增长，但无锡主要由于项目降价以及有新盘集中入市，厦门同样是由于新盘集中入市。

  显然，逐步回归市场实际供求关系的各地楼市，并未出现“大逆转”，尤其是一些高库存的二三线城市，市场供应量远超实际置业需求，建筑产能过剩致使其限购令松绑了也不见得能盘活楼市。除此之外，当下对市场成交制约最为显著的依然是信贷政策。合富房地产经济研究院院长龙斌认为，限购、限贷、限外等需要明确调整的时间表和进程。