限购放松效果有限——限购放松效果大盘点

2周前，我们对当时限购放松的13个典型城市进行了抽样调研。结果显示，成交量出现反弹的城市很少，而且主要是前期积压交易的集中网签导致。大多数城市限购放松后效果不明显。

2周后，限购松动的城市从26个增加到36个（包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消）。政策继续放松的市场预期已经形成，为了全面了解限购放开对这些城市的影响，我们从新房销售、标杆房企项目表现以及土地市场三个方面，对上述城市进行分析点评。

随着时间的推移，我们调研的13个城市在新房销售市场表现出现以下特征：

限购放松后短期效果明显的城市，目前成交依然活跃，包括杭州、济南、成都、宁波和福州。这些城市近期网签数据较放松限购前有两成左右增长，但原因各有不同。

限购放松后对成交量无影响的城市，绝大多数目前维持原状，包括武汉、南宁、苏州等，天津7月成交量较6月下跌5%。

上述第一类成交活跃城市，目前成交量大多呈高位递减趋势，后继效果仍需观察。

7月，放松限购城市数目急剧扩大，中原监测的40个重点城市新房成交面积环比增长9%，比我们之前预测的增幅高2个百分点。增长点来自二线与三四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20 个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月楼市回升的主力。

而一线城市作为坚决执行限购的城市，表现让人失望，7月成交量环比下挫近8%，来到年内第二低位。但与此同时，其二手成交量仍有1成的环比增长。显示推盘不足、定价过高限制了一线城市新房的销售表现。

放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有3成以上增长，然而这些表象并不意味着放松限购带来的真实的成交量。在我们上一篇报告已经指出，这些增量主要来自于过往成交楼盘的集中备案。

限购松动后成交活跃城市点评：杭州宁波突出，整体效果有限

成都，7月成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，本月环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。

福州，7月成交环比大增61%。主要来自闽江世纪城和一个保障性项目的集中备案，2楼盘合计备案900套，占当月全市总成交半数以上。除这两个项目外，其余楼盘月销量仅有几十套。因此7月环比增长与限购放开没有直接关系。同时，7月全市成交均价从上月的1.7万降到1.4万，楼盘降幅在10-15%左右，最高25%，对成交回升也有帮助。

济南，若剔除前期交易集中登记因素，7月新盘实际增长约为8%；

杭州和宁波，限购正式放松后市场表现良好，成交量较此前有3成增长。但由于限购放松时间不足一个月，长期效果有待观察。

综合以上城市的调研成果，在我们调研的13个典型城市中，对成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市成交量没有回升，甚至有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。浙江省的杭州、宁波例外，短期内成交回升超过30%，但长期效果仍待观察。

标杆房企典型城市市场表现

我们定期监测的十家标杆房企，由于市场化运作程度高，市场影响力大，他们在各典型城市的销售表现也很具参考意义。

根据限购放开前后的每周成交面积及新开盘销售率，不难看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

土地市场依然冷清 限购放松暂无影响

考虑到土地市场数据周期性较长的特点，我们从33个城市中选取15个较早（7月20日之前）放松限购的城市，我们发现效果总体不明显：

其中仅天津、温州和武汉3城出现地价上涨；

厦门、苏州、沈阳、成都、温州有地块溢价成交，但溢价率相对较低，较放松限购前平均溢价率处下降空间；

沈阳、长春和武汉流标率出现下降。

综上所述可知，地价上涨但溢价率未上升，可知价格的上涨主要得益于供地结构改变；部分城市流标率的下降反应房企购地意愿略强于前期，但整体来看，流标率震荡上升，多数城市土地成交仍冷清。

同时，其余18个城市，在限购放松后，多数城市受前期供应结构影响，尚无地块成交，仅西安和青岛各底价成交1宗地块。由此可见，限购的放松尚未惠及土地市场，土地市场冷清行情短期内或难逆转。