楼市降价走量冷思考:激活成交量还是继续观望？

  楼市成交不景气，购房客户持续观望，开发商为争夺有限的成交客户展开厮杀。

  请明星暖场、办活动救市，熊猫、企鹅、机器猫和变形金刚也被请来亮相，但各种精彩活动过后，是摆在代理商面前冷冰冰的成交统计数据。

  打折、降价、零首付，找各种理由推出团购和特价房，通过降价手段吸引客户关注换取市场成交渐成共识。

  然而，购房者买涨不买跌的心态却让“以价换量”的招数有些变样，在开发成本相对固定的情况下，持续拉大的折扣力度逐渐成为部分房企不能承受之痛。

  开发商“以价换量”

  据合纵联行统计，雅居乐白鹭湖推出6.5折房源，2个月成交200套；中信水岸城工行团购8.5折，2天成交130套；凯旋城价格低至5500元/平方米，250房源短期售罄；方直珑湖湾东岸5288元/平方米起，3天认筹超200批次。此外，海伦堡推出零首付、保利山水城“3”字头、钓鱼台“买房送车”等优惠活动此起彼伏。

  市场在开发商合力推动下，取得了不错的成交数。据惠民之家统计，截至6月25日，惠城仲恺成交1601套，环比5月同期的1553套小幅上浮。

  开发商持续推出价格战在表面上带来了不错的成交数，但也引起业内人士的忧虑。北京大学教授、著名房产专家韩世同认为，金融市场的收紧使得市场分化开始加剧，开发商面对低迷的成交“以价换量”。但这个过程有时间顺序，第一批反应最快的企业是少数，降价取得不错效果；后面跟进的企业要达到销售效果就只能加大优惠力度；第二批、第三批以此类推。

  韩世同指出，这种降价趋势的不断加剧会加速行业深层结构调整。惠州地产专家范忠洲指出，愈演愈烈的降价潮在短期内似乎起到刺激市场的作用，但从长期看，对于市场的健康持续发展并无好处。

  业内称利润空间有限

  市房管局公布的数据显示，惠州楼市5月份房价为6425元/平方米，对比周边深圳(30890元/平方米)和东莞(9594元/平方米)等地，价格优势明显。

  中洲置业总裁刘继洲认为，惠州楼市是价格洼地，利润不高，大幅降价换取走量基本上没什么利润空间。

  这一点得到资深地产策划人余鹤皋的认同。余鹤皋指出，惠州和深圳、东莞相比，地价差距是最主要的，在建安成本和融资成本方面相差无几，但深圳单价三四万元，惠州仅五六千元，惠州房产降价空间并不大，现在市场上的降价基本是“不考虑利润”的“断臂”行为。

  余鹤皋认为，这种低价走量的方式并不可取。针对目前的市场观望情绪，楼盘接连降价会加重购房者对市场下跌的预期。由于行业本身的开发成本限制，降价属于阶段性行为，一旦无法持续，很可能加剧市场的观望。

  价位需高品质产品支撑

  降价走量冷思考：激活成交量OR继续观望？

  经过年初“雅居乐白鹭湖直降2000”、“海伦堡8.5折”挑起的第一轮降价潮，中信地产、保利地产、鹏基投资、方直集团等开发商接连跟上，市场对降价潮的免疫已经开始形成，购房者在置业时最先考虑的是“楼盘有没有打折”、“打折幅度有没有达到预期”。

  河南岸楼盘东江学府肖姓负责人认为，客户来看项目问价格，发现没有降价基本会走，“购房者已经形成心理预期，没有打折，话都懒得谈”。

  此前一直未采取动作的山水龙城近期也推出了“一成首付”，该项目营销经理丁亚峰说：“现在的市场环境下，一星期成交量能上双数，就已经很厉害了；以往通过暖场活动，一次可以卖几十套房。”

  某匿名楼盘操盘手认为，多年市场调控表明消费买涨不买跌，在观望氛围很浓的市场环境下，大幅降价能吸引亟需住房的刚需出手，但对大市场的观望无疑将会加重。

  惠州中洲置业总裁刘继周认为，对于当前的楼市环境，以价换量表面上看似乎增强了市场信心，但从长期来看，想办法维护良好的市场氛围更为重要。在中心区打造城市的价值高地和品质住宅区不仅对于开发商很重要，对于整座城市也很重要。