长租公寓:拿地和运营成本制约发展 扩张期多亏损

　　YOU+国际青年公寓日前被质疑，这一事件将长租公寓这一模式也推至公众眼前。资料图片

　　近期，有报道质疑YOU+国际青年公寓价格与品质有较大出入，由于曾获得小米等投资，并以“情怀”营销著称，YOU+在业内本就备受关注。而这一事件将长租公寓这一模式也推至公众眼前。如何实现利润与品质之间的平衡，在“情怀”之外，找到可持续的盈利模式？记者进行了相关采访。

　　长租公寓模式快速扩张

　　眼下，长租公寓的扩张不容小觑。

　　自2013年长租公寓初受资本青睐至今，YOU+国际青年、九猪、蘑菇公寓、优客逸家等众多品牌长租公寓纷纷占领北上广深等一二线城市。

　　总结目前市场上的长租公寓不难看出，服务式青年长租公寓区别于传统租赁产品的是，它为青年人群提供长租的居住空间和服务，品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的出租房会有更好的居住体验。

　　如果说今年之前长租公寓还是一种创业型产品，那么今年的长租公寓发展则呈现出多元化的趋势。包括万科、花样年、绿城等房企，以及链家、我爱我家等房产中介纷纷涉足长租公寓，更将长租公寓的竞争推向新阶段。

　　企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》做的一份调查报告显示：不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。

　　另一方面，租房者的消费痛点仍有待发掘和解决。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。

　　可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场。

　　“随着生活理念、消费理念的更迭，租客对房屋本身的居住条件、社交环境等更为重视，也更愿意花钱去获取更多和居住相关的服务。这些变化也意味着未来的租赁市场有着巨大的发掘潜力。”我爱我家北京公司副总经理刘洋在接受新京报采访时坦言。

　　品质和利润如何平衡

　　但在飞速扩张的同时，品牌长租公寓的问题也日益显露。

　　除了YOU+国际青年公寓被曝的问题外，记者发现，链家旗下的自如寓等品牌长租公寓在规模扩张时期，同样有客户反馈性价不高，“房租比普通民宅高，但条件与预期有很大差距。”

　　程女士在酒仙桥附近的一家品牌青年长租公寓租住了一间开间，房源比周边同类住宅价格高出20%-30%，商水商电支出也比民宅高。而当初许诺的健身房等公共空间则较小，经常无法使用，和想象中落差较大。综合考虑，程女士觉得，如果租一间民宅，用多出来的租金自己置办家具和简单装修，性价比会比长租公寓高出不少。

　　记者采访发现，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，在亏损的状态下，如何保障利润和品质的平衡，成为租客乃至业内人士关注的焦点。

　　关于出租公寓的操作模式，知情人士透露，选址和房源是首要难题。尤其是北京这样的一线城市，能够租到的整栋房源多是商用，租金成本高、后期水电支出也相对较高。

　　“集中式整栋拿下，较容易管理，投资回报期大约在3年，但分散式公寓回报期只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易，因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇表示。

　　某长租公寓相关人士向记者透露了一组数据：在亚运村某地，一个总房间数60多间的长租公寓，前期投入共计500多万，每月的流水有40万左右；在十里河某地共有100多间客房，前期投入1300多万，每月120多万的流水。这其中，装修费用、租赁房屋费用和设计费用所占的比例最大。

　　也有业内人士透露，长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。这其中存在很大变数。

　　我爱我家北京公司副总经理刘洋也表示，房源托管资源对于公寓产品的盈利至关重要。我爱我家在北京有近6万套托管房源，所以在运营公寓产品方面才能够保障投入产出的均衡。对一些需要从挖掘房源起步的品牌来说，实现盈利则需要一个较长的过程。

　　媒体报道，曾经获得风投的长租公寓品牌魔方公寓就存在亏本。其中一个很重要的原因就是管理和拿地成本制约了品牌的发展速度。其投资方曾两次注资，以期保障市场占有率。

　　选房模型不科学，没有从客流、交通、周边租客的租金接受能力角度考虑，导致房源成本升高，是目前长租公寓普遍面临的问题。

　　同时，据业内人士介绍，租住率和利润率是风投看中的关键指标。目前租住率不是问题。重要的就是利润率方面的考验。这也就不难理解，一些品牌为了追求账面上好看而压缩产品品质。

　　增值服务或成盈利核心

　　如此看来，众多风投青睐长租公寓这一模式的理由何在？经营长租公寓，未来盈利点是什么？

　　同信投资执行总经理胡振寅表示，增值服务或将成为未来长租公寓盈利的核心环节。在线下社区里，可以提供配套生活服务。更重要的是，基于线下社区，可以通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等等。

　　YOU+青年国际公寓创始人之一刘昕也曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。至于盈利，后期的增值服务值得期待。

　　刘洋也表示，我爱我家推出的相寓产品瞄准的是产品后期的金融服务。与此同时，链家的自如产品系列也和京东金融合作，提供京东白条服务。链家的业内人士表示，2017年链家网衍生出来的金融业务计划贡献20%的收入。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%左右。

　　不过，通过增值服务盈利目前也处于尝试阶段。在长租公寓从业人员看来，专业人士缺乏也是行业面临的重要问题，人员和团队的变动也会对品牌和行业带来不利影响。

　　同时，业界指出，目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段，市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。我爱我家刘洋表示，互联网是手段，但线下产品才是核心，这些产品的好坏最终还是会由消费者“用脚来投票”。

　　新京报记者 方王洋 见习记者 孔炩杰