郑州房价虽坚挺但成交量已开始萎缩

楼市正在发生着微妙的变化，一方面郑州的房价虽然坚挺，但成交量已经开始萎缩;另一方面，低首付、零首付的购房方式再度大行其道，开发商刺激成交的意愿不言自明，让不少购房者对后市有些雾里看花。

　　郑州的房价会不会大跌?市场调整期是等待还是出手?对于很多有购房需求的购房者来说，随着楼市各种政策走向猜测不断升级，关于楼市多空之争的“口水战”也在不断升级。

　　疑问

　　垃圾短信多了，房子不好卖了?

　　“15分钟同城生活，××巨惠30万，双气双地铁，低密度不限购……”在不到两个小时的时间里，曹鹏收到了数条类似的卖房短信，同样的语调，同样的巨大优惠，诱惑着他这个刚需族。

　　在一家政府机关工作的他，到了结婚的年龄，为了一套中意的房子，他不仅没少跑售楼部，还到处留电话号码。没想到的是，今年过了年，全国楼市普遍低迷，他在一片降价声中，选择了观望等待。

　　烦恼的是，降价的房子没有来，卖房的短信却捷足先登。据他统计，每到周三周四，各种卖房短信就会蜂拥而至，“多的时候一天有30条，少的时候也不会低于15条，有的业务员晚上八九点还给我打电话，这是不是意味着房子不好卖了?”

　　曹鹏的猜测并非毫无根据，从记者对业内人士的采访来看，不少人认为，近期的卖房短信骤增主要还是因为市场持续低迷，楼盘销售压力增大。

　　“主要还是看中短信广告便宜。”一家开发商的营销负责人透露，随着楼市的持续低迷以及市场预期的悲观，开发商都在大幅缩减广告营销预算，由于短信广告成本低廉，且在客户群的选择上更加精准，因此被开发商扎堆采用。

　　很明显，这并不是什么新情况，以往市场情况好的时候，开发商犯不着为了省点儿广告费而滥发短信，现在随着市场调整，销售情况不如以往火爆，卖房短信自然而然就多了起来。

　　现象

　　低首付楼盘多了，成交量少了

　　与卖房短信同时多起来的，还有低首付、零首付的销售花样。郑州楼市目前很多楼盘推出低首付购房活动，首付分期，降低购房门槛，缓解购房者资金压力，这一巨大诱惑吸引不少刚需购房者的眼球。

　　据不完全统计，截止到5月份，郑州市及周边县市的项目中，共计有16个项目采用了首付分期的低首付方式，包括恒大金碧天下、昌建誉峰、盛润锦绣城、亚星盛世、建业贰号城邦、华润悦府、祝福红城等多个在售项目。

　　“房贷利率上调、贷款审批周期延长等原因增加了购房者的购买成本和买房周期，买房积极性受到一定打击。开发商此次推出低首付的活动，可在一定程度上调动购房者的积极性。”一位业内人士分析道，低首付销售政策更多的是刺激成交，打破成交量持续走低的困局。

　　但事与愿违，开发商的调整并没有见到很好的成效。对比数据可以发现，4月份，郑州市区商品房销售8190套(间)，销售面积85.13万平方米，比3月份少卖了300多套，销售面积也比3月份少了3.06万平方米。而在这其中，商品住宅销售6596套(间)，销售面积63.55万平方米，虽然同比上涨2.02%;但相比3月份少卖了724套，销售面积更是少了7.92万平方米。

　　这些数据说明了什么呢?说明楼市成交量正在走低。在以往，单月销售过万套是常有的事情，销售面积达到百万平方米也很寻常——更何况如今随着郑州城市框架的拉大，按照常理推测，整个市场成交量应该水涨船高——楼市成交量在不断萎缩，证明市场确实不如以往景气。

　　分析

　　房贷收紧影响成交，楼市进入调整期

　　楼市成交量走低，一个很重要的原因在于房贷的紧缩。与往年不同，进入2014年，“钱荒”这两个字对于楼市就像梦魇一样挥之不去，不少购房者在选择贷款买房时，不仅要面对上浮10%~20%的利率，放款时间也被拉长到3个月或者更长，有时候甚至贷款都批不下来。

　　钱袋子被银行卡住，楼市相当于被卡住了脖子。根据以往经验，每当银行信贷闸口收紧的时候，楼市都不可避免地走下坡路，甚至有专家指出，“目前楼市下跌的重要原因是利率偏高。”

　　除了房贷的紧缩影响之外，大环境似乎也不太好，楼市也进入新的关口。“和2013年整体上涨，部分城市暴涨的趋势不同，进入2014年，楼市进入一个新的阶段，即房地产市场整体上呈现下行且存在明显分化的趋势。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就如此认为。

　　同时，顾云昌表示，当前楼市还存在从过去数量上的绝对短缺转变为结构不平衡、部分地方存量过剩的问题。“楼市的主要矛盾已经发生明显变化，从过去增供应、抑制过热转为促进消化，市场需要升温的新阶段。”他认为，房地产是宏观经济的支柱产业，任何大的动荡，都会造成经济的不稳定，在此背景下，加大市场调研，及时地掌握市场动态，防止市场的衰退非常必要。

　　建议

　　楼市已低飞，该出手时不能错过

　　春江水暖鸭先知，要看楼市是否走强，土地市场是个很好的参照物。就目前而言，包括郑州在内，土地市场与“火爆”两个字似乎毫不沾边，开发商也捂紧了自己的钱袋子。

　　从今年前4个月土地市场情况看，标杆房企出现愈加谨慎的态度，连续4个月减少拿地额度。其中1月为600.99亿元，随后连续多月下降，2月为325.62亿元，3月为254.54亿元，4月进一步下降到142.23亿元。

　　中原地产研究部统计，截至5月18日，4个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，创最近数月的新低。5月前半月，20强房企中仅万达拿下一块土地，其他19家房企在土地市场均无动作。而在去年5月，这些地产商拿地额高达455.8亿元。

　　开发商“钱紧”，是不是意味着要降价?或者说是买房时机来了呢?对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，当前楼市的确存在趋冷的情况，这也是正常的市场规律。秦虹认为，楼市将进入“高基数低增长”阶段，会出现小幅调整，但不会断崖式下跌，2014年的楼市调控将以趋稳为主。

　　而就郑州市场而言，更多的迹象显示，楼市并没有出现类似杭州那样的大幅度下跌。而且，随着城市规模的不断扩大，城市交通体系的完善，在中原经济区建设的大背景下，郑州城市吸引力仍然在持续增强，整个城市的房价长期来看仍然处于上行通道。基于此，不少业内人士仍建议自住需求购房者可以抓住目前楼市的低谷期，不要像2011年和2012年那样，错过了最佳的入市时机。但与此同时，他们也提醒有投资需求的购房者要注意控制和防范风险，不能用过去的经验盲目投资。

　　此外，现在不少楼盘为促销推出特价房，面对特价房到底该不该出手?上述业内人士觉得可以出手。他表示，一般的特价房挑的单位比较一般，进一步降价的可能性基本没有。

　　机构观点

　　楼市下半场，“跑得快”赢未来

　　今年1~5月受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量比去年同期普遍下滑2~3成，个别城市甚至下滑4~5成，市场成交量表现欠佳。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，甚至在第三季度仍然会延续这样的市场行情。

　　那么，在接下来的时间里，房地产企业应该采取哪些策略应对市场成交量下滑?尤其是对于下半年来讲，房地产企业是继续博弈市场?还是以“现金为王，跑量制胜”?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已进入下半场，市场难免会有分化、洗牌的现象发生。尤其是在2014年，我国正处于宏观经济触底与转型的关键一年，此时，楼市行情也不容乐观，已有大量中小房企面临债务违约的风险，个别品牌房企已被收购股权。在这样的特殊时间段，2014年将成为中国品牌房企之间决胜负的关键一年。在已处于楼市下半场的2014年，房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势，才可能在未来有自己的立足之地，否则，难免被市场边缘化或者被动离开房地产行业。

　　在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力，在当前，受银行信贷紧缩影响，在市场基本面欠佳、成交量普遍下滑的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转率市场策略，以现金为王，把握市场主动权，主导未来市场格局。

　　张宏伟认为当前市场当中降价幅度不大甚至继续博弈市场的行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度不大、博弈市场不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景下跑赢市场。同时，这样的市场行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，有可能会因此丧失更多的发展机会。