邯郸楼市大考：三四线楼市“去泡沫化”样本
河北邯郸，一个中心城区人口100多万的地级市，突然被曝楼市危局。
来自邯郸多个业内人士的消息显示，当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路，至今下落不明。他身后留下的，是十几亿的民间集资黑洞。
金世纪地产推翻了邯郸房地产界的多米诺骨牌。据当地有关部门查明，邯郸多家房地产企业均参与高利贷融资，所涉金额高达93亿，邯郸房企民间借贷的风险集中地浮出水面。
按照邯郸普遍的高达20%到30%的民间借贷利率，房价的年度涨幅至少要与此比例保持同步，方能保证开发商支付利息。然而，近两年来，邯郸的房价增长已经十分乏力。
业内人士指出，邯郸的楼市危局或意味着以民间借贷为主的地产金融风险已经进入了集中暴露期。
本地龙头的倒下
7月上旬，金世纪地产贴出三则公告，金世纪地产投资者称公司将“暂时停止财务往来结算”、“进行债权债务审核清理”以及停止支付客户商铺拍卖押金、补偿款和租金及前期利息。
随后，关于金世纪地产实际控制人卷款潜逃的消息在投资者间传得沸沸扬扬，但21世纪经济报道记者未能证实。7月底，数百位业主上街维权，邯郸市政府牵头成立“政府帮扶金世纪工作组”，以帮助解决金世纪地产集资和债务违约等问题。
负责金世纪地产相关审核工作的一位工作人员介绍，2006年起，金世纪开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资，承诺的月息从2分到3.5分不等。
据官方网站显示，金世纪地产成立于2000年，目前，集团下属有邯郸、临沂、苏州、重庆、郑州、斐济房地产等分公司，除邯郸本部外，其他各地分公司的开设时间主要集中在2008年之后。
上述公司人员介绍，随着金世纪的扩张，开发的项目越来越多，其集资借贷的利息也越来越高，最开始只有投资500万以上才给月息3分，后来只要投资100万以上，月息就高达3分，并且，借贷范围也从内部员工开始扩展出去。
21世纪经济报道记者了解到，除了无抵押借贷外，金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资，其承诺的年回报率均在20%以上，合同期限为5年到10年不等。合约期满后，金世纪承诺按照投资金额加成20%的价格进行商铺回购。
有了解邯郸当地民间集资情况的知情者表示，金世纪基本包括了邯郸当地几乎所有的集资借贷形式，许诺给投资者高利息和高投资回报率，投资者很难抵挡诱惑。在金世纪之后，邯郸的其他开发商也纷纷效仿。
不过，随着龙头的倒下，此前一些尚在苦苦支撑的涉及民间集资的开发商也开始拒付利息，危机发酵。
事实上，早在7月1日，邯郸另一家较大的开发商卓峰房地产公司已经开始停止付息。随着追要本息的人越来越多，事情逐渐演变为项目停工、公司瘫痪、法定代表人失联。目前，卓峰房地产的法定代表人马海晨已取保候审。
据邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人介绍，领导小组通过对主城区有项目的141家房地产企业进行调查，发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为，涉及金额达93亿元。
受此事件影响，邯郸的楼市几乎出现了“停滞”，多个项目停工，出现烂尾，多个售楼处停售，市民更是称不敢买房，害怕开发商携款潜逃。
泡沫累积：民间借贷“看上去很美”
按照邯郸普遍的高达20%到30%的民间借贷利率，房价的年度涨幅至少要与此比例保持同步，方能保证开发商支付利息。
然而，近两年来，邯郸的房价增长已经十分乏力。数据显示，2012年，邯郸商品房的成交均价达到了4760元/平方米，而今年8月，其月成交均价也仅为4900元/平方米。
房价增长乏力的背后，是几近畸形的供求关系。据邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。
中原地产首席分析师张大伟指出，在邯郸以及类似的三四线城市，供应绝对过剩，城镇化的速度又远远低于预期，导致去化速度明显跟不上。
在这场不顾市场需求的房地产大跃进中，邯郸地方政府对房地产的高度依赖起了推波助澜的作用。
邯郸市统计局数据显示，今年上半年，全市房地产投资额为180.8亿元，占固定投资总额1322.2亿元的约14%；上半年，土地出让收入加上相关税收，当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。
上海易居研究员严跃进分析，除增加财政收入外，一些三四线城市的土地出让还承载着产业人口导入的功能，这更增加了地方政府推地的热情，但邯郸的人口可能更多流向了周边的北京、天津、石家庄等地，发展本地产业的诉求不达预期。
张大伟分析，如此大规模的非法民间集资，地方政府不可能不知情，很可能部分公务员也参与其中，在三四线城市，财富人群恰恰是以国企员工和公务员为主。地方政府的监管缺失也是造成事态严重的一大原因。据一位受损投资者称，在今年8月23日停止如约付息后，邯郸思特利仍通过竞拍获得了新的土地。
而民间高息借贷之所以在三四线城市大行其道，主要原因是三四线城市房企融资渠道的受阻。
近年来，房地产调控升级，银行贷款越来越受限，三四线城市开发商首当其冲。众多开发商转向了成本更高的信托、私募等融资渠道。近期渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示，近几个月来，信托贷款成本出现显著上升，高达17.6%。
尽管成本高昂，信托、私募等仍然只是发达地区企业的“专利”，对于金融欠发达的中小城市而言，开发商最有效的融资渠道仍然是最古老的民间借贷。
广州一位大型开发商人士坦言，去年底至今，公司已经收到很多个三四线中小房企的收购请求。但是打开其资产包一看，大多数是低效资产；而且，很多公司负债情况错综复杂，其中不乏高利贷。
在房价上涨的市场中，民间借贷是一个“看上去很美”的游戏，开发商获取发展资金，民众享受高额回报，皆大欢喜；而一旦楼市出现低迷，量价增长一齐放缓，开发商难以回笼资金，危局很快出现。
三四线城市之忧
邯郸的情况，是部分中小城市的地产生态缩影。张大伟指出，三四线城市或多或少都存在类似的问题，地方政府土地依赖严重，经过数十年的发展，供应过剩的问题暴露，遇上楼市低迷，开发商资金链紧张，背后的民间高息借贷风险容易暴露。
事实上，在今年楼市的调整期中，开发商牵涉其中的民间借贷纠纷案件已经在大幅增加。
今年5月，广东惠州开发商光耀地产曝出破产传闻，其导火索亦是民间高利贷。光耀地产董事长郭耀名对21世纪经济报道记者说，其多年累积的高利贷债务已达十几亿，是拖垮公司的罪魁祸首。
同是5月，福建龙岩天成集团董事长黄水木失联，在其公司从事房地产开发的多年时间里，长期以2分至5分不等的利息从民间获得融资，登记的受损债权人达200余人。
另外，在今年潜逃至境外的还有广西柳州正菱集团董事局主席廖荣纳，正菱集团发迹于装备机械，2008年大举进入地产投资领域。潜逃后，廖荣纳被曝留下近百亿债务，其中民间融资就达30多亿元。
2013年底，世联行董事长陈劲松就曾对21世纪经济报道记者说，中国房地产市场虽整体不存在泡沫，但在部分城市存在类似鄂尔多斯的地方楼市泡沫破裂的风险。
相关金融监管部门负责人近期表示，当前非法集资风险总体可控，但处于多发状态，尤其是房地产等领域进入风险集中释放期，涉及案件明显增多。
张大伟预测，如果资金持续紧张的话，不排除未来会有更多类似的违约事件发生。中国房地产学会副会长陈国强则相对乐观，他指出，类似的已经爆发出来的事情会对其他开发商有一定的警示作用。为了确保回笼资金，开发商在营销策略上应该更积极灵活，以确保企业生存为第一前提。
另外他指出，目前出台的一些资金链政策的微调，更多地有利于品牌房企，中小企业难以获得实质性的利好，因此长期来看，更应该确立稳健的经营风格，财务杠杆不宜过大。
