胡志刚：2015年楼市要弃“过山车”走“常态路”
??最近媒体上关于2015年房地产市场走势的文章扑面而来令人眩目，去年岁末不少房企大佬、专家学者对2015年房地产形势集体唱衰，但新年伊始他们看到国务院及住建部释放明年楼市政策将渐趋宽松的信息后又一改常态。他们表示，一线城市房价必涨无疑，而且涨幅或将高于2013年。有的说2015年房地产市场触底复苏，先抑后扬；有的说2015年9月房价开始上涨；有的说2015年，全国房价总的趋势看涨，一线和少部分二线城市楼市整体好于去年，其它三、四线城市形势严峻；有的甚至说 2015年全国房价普涨，一线城市房价涨幅高于2013年；有的还预测涨势，放言，2015年，一线城市房价必涨，若全国能上涨5%，则一线能涨10-15%；二线能涨5-10%。
??上述种种预测说明，面对新常态，中国的房地产市场及与房地产相关的业内外人士仍不具备“平常心”，至少还没有做好市场转型和走向“常态化”之路的心理准备。有相当一部分人仍在期盼房地产重振旧时雄风，重返往日巅峰，因为在“黄金十年”房地产开发企业粗犷型发展，是一台台会赚大钱、赚快钱、易赚钱的“机器”，现在这种美好的光景一去不复返了，这台“机器”还不适应新常态，甚至迷失了方向，不知道怎么开发，不知道怎么赚常态化的钱，也不知道常态化背景下如何去盈利，甚至对开发什么样的产品和选择什么样的经营模式都很茫然，过去不动脑筋少动脑筋也能赚大钱，现在动足了脑筋也不一定能赚钱，他们还没有摆脱让房地产市场“过山车”的发展模式和“跳蹦极”的高位震荡情节，他们甚至还想回到黄金十年，不愿意面对常态化。当前房地产严重的供过于求导致市场变局，房地产全行业进入调整期，2015年其主基调是利用这一契机倒逼房地产企业转型升级迈向常态化。为此，我们必须反思前十年：为什么房地产市场投机盛行且能高位波幅震荡前行？为什么房地产一业独霸国民经济对其唯马首是瞻？为什么政府十年九调，房价屡调屡高？究其根本原因是在房地产的市场定位、产业定位和调控方式定位上错了位，使房地产高位运行跌宕起伏，误坐了十年“过山车”。故此，政府和房地产业内外人士应该抱着平常人的心态去对待房地产，引导其软着陆，稳触底，瘦身转型，平稳运行：要遵循规律，尊重市场；回归自然，渐入平常，探索房地产市场常态化发展的新思路和新模式，努力营造有利于房地产业改革创新常态化发展的市场环境。
??1、房地产市场定位要去投机化
??在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年，之所以市场被投资投机绑架，导致房地产行业偏离民生，其中一个重要的原因是对房地产的市场定位出现了偏差。房地产市场尤其是住宅市场的功能定位应该是服务于城镇化，服务于城市居民的居住消费，这就决定了在房地产市场中流通的产品虽具有商品价值，但其使用价值体现在为城市居民居住服务的主导功能，其价值就在于以百年住宅的使用功能满足城市原居住居民和迁入居民永久的居住消费，购房者按照商品房价值付出货币不是为了投资，更不是为了投机，而是为了获得其长期的使用价值。2003年之前，为度过亚洲金融危机，政府将培育新的经济增长点与解决城镇居民的住房问题同时并举，尤其是将商品房与二手房两个市场联动取得一定的效果，民生与经济并行不悖。2003年之后，投资属性逐步被定位成房地产市场的主要属性，其投资功能被无限放大，以至于投机成为房地产市场的主旋律：政府卖地、开发商销售商品房、中介商在代理商品房或二手房的同时搞吞吐、炒房客吃进和抛出房源都只追求商业价值最大化。尤其是2008年世界金融危机爆发后，以房地产拉动经济被推向极致，囤地炒地、囤房炒房、捂盘惜售、虚假广告、欺骗宣传、哄抬房价等成为房地产市场的家常便饭。以温州炒房团和山西煤老板炒房团为代表的炒房客每到一地都一掷千金多套乃至整单元、整栋地炒作，以致形成温州和山西两股炒房旋风，这股旋风刮到哪里，哪里的房价就飙升。不仅如此，许多其他行业的企业也大举进军房地产，城市的许多居民也加入到炒房大军，还有房地产中的央企和有实力的国企每到一地，就地王频现，以地价拉动房价。北京市2003年房价在4000多元一平方米，当时一个大学毕业生付首付做按揭还能做得起“房奴”。时至今日，北京的房价平均涨了5至6倍，高的涨了10倍，核心地区涨了近20倍，这是全世界涨幅最高的房地产市场。一方面，在房地产市场内，政府、企业、个人围绕房地产的一切行为都是为了追求商业价值的最大化，他们已经把商品房当做青菜萝卜买进卖出，房地产已丧失了使用价值，尤其是住宅，其居住功能已被遗忘，但是其高企的投资回报率却“引无数投资‘英雄’竟折腰”，成了投资客追捧的极佳投资品。他们不是为住而买，是为炒而买，为增值营利而买。今天的买是为了明天的卖，甚至吸引了大量的国外资金和股市资金入市；另一方面大量的大学生及外来就业务工人员即使“啃爹”也做不起“房奴”。于是，大量的中低收入者被投机化推高的房价抛出房地产市场，政府一方面是高房价的受益者，获取的土地出让金和房地产税收大幅增长，增加了财政收入；另一方面政府又是高房价的受害者，由于房价飞涨，政府体不得不体外循环建保障房解决中低收入者的住房，由于被保障面逐年扩大，从而加大了政府推行住房保障扩大财政支出的压力。与此同时，在十年房地产飞跃中受益最大的是房地产开发商。2013年胡润发布全球富豪榜，十大地产富豪中国占七成。国外早期工业大亨要奋斗几十年甚至经历几代人才可能拥有的资产，在当今社会搞房地产开发几年便可快速积累，成为身价几十亿的“地产大亨”。而与之形成鲜明对比的是普通工薪阶层为了一套普通的商品房，成了“房奴”，无数白领和中间阶层在目前房价收入比是15倍甚至50倍的情况下因为买房而买成了“负翁”。中国房地产市场演绎了是一幅活生生的“富者恒富、穷者更穷”的话剧，“马太效应”（指强者愈强、弱者愈弱的现象）让房地产市场成为一个为少数人服务、与小康社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的场所。
??十年的房地产投机发展史给我们留下了沉痛的教训：房地产市场投机之路对地方政府尤其是地方财政是一条饮鸩止渴的不归之路，房地产市场要走常态化之路就必须与投机化彻底切割，让市场回归民生，让房价贴近百姓。实践证明，由房地产的产品属性决定的房地产市场属性确实具有两重性，即满足消费属性和投资属性，但消费属性是其主要属性，而投资属性是其附属属性。比如住宅具有居住的消费属性，其它各类专业地产分别具有各自的消费属性，商业地产具有商业消费属性，旅游地产具有旅游消费属性，养老地产具有养老消费属性等。当然，房地产也具有天然的投资属性，正因为如此，房地产业与金融业密切相关，房地产即便不炒作，随着时间的推移，其溢价和损值也是自然的。但是，作为政府应该把握孰主孰次，但凡助推房地产的投资属性，放大其投资投机效应，一旦泡沫破灭，经济便一蹶不振，如日本。而欧洲许多国家都采取各种措施最大化地开拓、利用和发展房地产的消费功能，尤其是住宅的居住功能，抑制其投资投机功能，让城市居民住有所居，并不断地改善他们的居住条件和居住环境。中国是一个具有13亿人口的大国，在城镇化的进程中，解决城市已有居民和外来人口的居住问题是一个庞大的社会工程，任务之艰巨超过世界上任何一个国家，这就要求我们的政府咬定房地产市场的消费属性不放松，放大房地产的消费尤其是居住效应，加大力度加快速度改善城市居民的居住条件；与此同时要采取各种措施抑制房地产的投资投机属性不放松，锁住投资投机这条“蛟龙”。具体做法应该是把房地产定位于消费产品，尤其把住宅定位于居住产品，通过立法禁止炒作。而对房地产的投资功能严格限定于房地产证劵化收益、住房交易和出租房屋过程中的正常收入。必须强调的是在住房交易或出租房屋过程中可以获得正常的扣除税收后的溢价收益，但法律要规定一个合理溢价的幅度，超过一定额度的，属于违法行为，情节严重的要负刑事责任。房地产不能被直接用于投资投机，法律应该将投机定位为违法行为，让房地产的买卖租赁都只能为居住服务，让所有的房地产交易当事人都远离投机，让房地产市场步入常态化的发展轨道。
??2、房地产的产业定位要去支柱化
??经过上一轮快速城镇化的造城运动，房地产业空前大发展，已跃上国民经济支柱产业的“宝座”。支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。支柱产业具有较强的连锁效应，诱导新产业崛起；对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化，有深刻而广泛的影响。支柱产业侧重的是产值和利润水平，是国家和地方财政最重要的收入来源。房地产业在本世纪初成为国民经济的支柱产业既有一定的历史局限性，也有一定的历史必然性。1998年，亚洲金融危机突然袭击，当时我国出口下降和国内有效需求不足，导致经济增长连续下降。中央急需寻找新的经济增长点予以应对，当时外贸不行，工业不行，科技不行，消费不行，基建投资规模受限，这一时期住房制度改革推动房地产开始走向市场化，同时城镇化处于快速发展时期，由于在计划经济体制下城市居民的住房产品、城市的基础设施、公共服务设施严重短缺欠账过多，需要房地产业快速发展予以弥补，而此时的资源和市场尚未被其他产业瓜分，于是中央便把目光聚焦到房地产业。当时通过扶持房地产业的快速发展刺激国内消费，特别是在发展城市化过程中迅速释放出居住需求，保证我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为上一轮“内需驱动”的重要引擎。于是水到渠成，房地产业乘隙而入，乘势而上，异军突起，一举成为国民经济的支柱产业。但是，伴随着房地产业开发投资占城镇固定资产投资比重的越来越高和高额的与房地产相关的税收在政府税收收入里的比重越来越重，一些地方政府在短期利益的驱动下，不惜推波助澜，“导演“房地产业偏离了健康发展的民生轨道。
??当然，地方政府受房地产短期利益驱动是有难言之隐的。从1997年开始，由于在分税制度改革中，中央政府一方面把财权上收（即中央拿大头，地方分小头），另一方面又把财政供给的大部分责任交给地方，这就造成地方财政支出比重过大，财政自给率下降。相比之下，土地出让收入变得越来越重要，地方政府被迫搞土地财政。在当前的土地出让制度下，地方政府垄断着土地一级市场，政府通过征用农村的生地变为熟地或城市的毛地变为净地收储在土地储备中心，通过土地储备中心等机构，将土地“低进高出”，通过出让金获得高额的土地收益。随着房地产业的快速发展，其产业规模和实力迅速膨胀，产业地位迅速提升。不可否认其对发展国民经济、推进城镇化以及提高城镇居民的居住水平有着不可磨灭的贡献。以房地产业对GDP的贡献为例：房地产投资直接和间接带动的GDP占总GDP的比重为10.3%，其中直接带动占比为6.4%，间接带动占比为3.9%。房地产投资带来的产出分别占采矿业、原材料和能源加工类行业、非金属矿物制品业和交通运输业五类行业总产出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。久而久之，房地产业对国民经济的贡献越来越大，其地位也越来越高，影响力和话语权也越来越大，大到不能倒，地方政府一方面过分依赖房地产，依赖于土地财政，土地财政占地方财政一半，有的地方甚至高达70%,而地价在房价中的占比30%-50%不等，有的甚至达到70%，可见地价是房价的重要推手，也是政府把房地产业培育成支柱产业的重要动因。当市场攀登峰值时政府从中受益，而此时房价疯涨，老百姓不满意；而当市场从峰值向下行时，地方财政又捉襟见肘；另一方面地方政府及其经济又被房地产绑架，每当房地产“咳嗽”，经济就会“打颤”，这样的产业定位和发展模式难以为继。在房地产行业内部的不断调整中，行业生态已经发生改变，格局也与以往不同，快速城镇化及房地产超级大繁荣时代已经完结。2011-2013年城镇化率分别为51.27%、52.57%和53.73%，比上年分别增加1.32个、1.3个和1.16个百分点，城镇化率增加幅度逐步减小，明显低于快速发展时期年均1.4个百分点的增加量；城镇人口年增加量由2010年2466万人逐年下降至2013年的1929万人。数据显示 ，1998年我国实施住房市场化改革以来，住宅投资保持快速增长，住房供给快速增加。1998年到2012年，我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到5.7万亿元，年均增长20.4%；住宅竣工面积从4.8亿平方米增加到10.7亿平方米，年均增长5.9%，15年来我国累计住宅竣工面积达104亿平方米，这是一种极高速的造城和造房运动，是非常态的发展方式和发展速度。随着人口红利的褪去，社会开始逐渐步入老龄化，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且城市人均住房面积已经达到33平方米，我国城市户均拥有住房已达到1.02套 ，“到2015年，‘十二五’末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来，中国住房最短缺的时候已经过去了，房地产的需求高峰也已经过去。尤其是2010年以来城镇住房供给大幅增加，2010-2013年城镇住宅新开工大幅增加，累计达到77亿平米，年均19亿平方米，同期商品住宅年均销售约10亿平方米。商品房存货水平连续四年上升，达到6亿平方米，保障房也有严重积压。整个市场将从以增量房为主过渡到增量房与存量房并存并最终过渡到以存量房为主增量房为辅的阶段。与此相匹配，房地产开发企业也将逐步收缩。目前我国有房地产开发经营企业13.2万个，而美国只有1.1万个；美国2010年最大开发企业占市场份额5.2%，而我国2013年只占2.1%；美国前5大企业占市场份额18.1%，而我国2013年只占8.6%。随着房地产市场逐步趋向供求相对平衡，房地产行业也迎来了新常态。当前房地产企业在分化，集聚化程度快速提高，龙头企业占据市场份额越来越大，小型房企面临资金链断裂和破产出局的风险。当下房地产业的产能已严重过剩，供过于求局面非常严峻，他们要么转型，断臂求生，要么关门歇业。有一大批龙头企业已将传统的房地产业与其他产业跨界组合并通过深耕细作形成新型房地产业态；有许多房地产企业走出国门投资海外房地产,把过剩的产能输出到国外；还有一些房地产企业转行或关门歇业。与此相对应，随着改革的不断深化，尤其是经济结构不断调整，科学技术不断发展，中央不断释放反腐、改革以及新经济战略部署的红利，国民经济的各大产业竞相博弈和攀升，通过竞争出现了此消彼长的局面，一些传统的产业跟不上市场需求逐渐落伍，而一些新型的产业在日新月异地发展。从发展的趋势看，能源、高价值机械和部件、生命科学、移动技术、互联网网络零售和社交媒体、物流和其它服务、健康服务、教育服务、航空等的产业地位将逐步崛起和前移，在常态化的经济格局中率先成为支柱产业的概率较大。在这个产业重新整合重新定位的格局中，房地产业的产能和市场需求将在不断地与市场对接的过程中进行自我调整，在由国民经济支柱产业向重要产业逐步过度的过程中逐步实现供需平衡，向其他产业让渡市场和资源。无论是产能削减释放还是产能保持不变，房地产业的产值和利润将逐步从“领头羊”的位置上退下来，经过3至5年乃至更长的调整期房地产业既无法保持先导性，也无法保持支柱性。政府必须用战略的眼光对待房地产产业定位的调整与回归，丢弃依赖土地财政、助推快速城镇化、以房地产拉动经济的模式和路径。要未雨绸缪，一方面调结构，一方面稳增长，在发展其他产业的同时，引导房地产业适应市场变局，主动调整产业结构、企业结构和产品结构，瘦身转型，创新谋变，创造新常态，适应新常态，走进新常态，打造一个与国民经济的发展、城镇化的发展、上下游产业的发展、人民群众的多样化居住消费需求相适应的新型房地产业。
??3、房地产的调控方式去行政化
??在进入本轮调整期之前的十来年，我国房地产市场投机盛行，高位运行，用高杠杆率演绎了一次次“撑杆跳”。在实际运行中，我们的政府扮演董事长的角色，权力过大，过分依赖发号施令，习惯于人治，偏好干预市场：利用政府拥有的土地、金融、税收、价格、等方面的权力，操控市场于股掌之间，推高地价房价，引起市场强烈震荡；而当市场形成“脱缰野马”之势冲向高位背离老百姓居住需求时，又违背市场规律，打压需求，限制流通，封死价格，结果引起市场强烈反弹。于是政府陷入了怪圈，为了财政必须用右手托起市场，抬高房价；为了民生又不得不用左手限购限贷问责打压房价。政府十年九调，不断地先抬右手，再用左手压右手，用简单的方法应对复杂的问题，以为这样做简便易行成本低，效率高。其结果是由于没有市场运行和监管规则，违背市场规律，“对人不对事”，导致法不责众，乱象丛生，限制了市场配置资源，限制了市场自由竞争，限制了优胜劣汰，限制了市场化的活力。十多年的教训告诉我们，政府对房地产既不能撒手不管放任自流，又不能逆市场规则，用外部的推力人为地干预打压，逼迫市场改弦易辙向政府低头。正确的做法应该是遵循市场规律，用“四两拨千斤”的手法科学地调节需求调控市场。以限购为例，人为地限制一部分人的购房权是不科学的，也是违宪的，因而多年备受诟病，结果事与愿违，反而刺激了需求和价格，供求关系剪不断理还乱，房地产企业在一次次调控打压后，反而每每因房价反弹而收益，对企业而言是打在身上，喜在心上。其实，政府完全可以利用金融税收的杠杆调节市场供需，供不应求是可以在交易和保有环节提高税率并提高贷款利率和首付比例，相反则可以降低税率、利率及首付比例，可以说，限购完全是多此一举，是拍脑袋拍出来的，给市场添了多年的乱，让房地产市场走了多年的弯路。自打习近平总书记2013年发表关于房地产市场与住房保障的讲话一年多来，党中央国务院反复强调要把政府的权力关进笼子，政府简政放权，将房地产市场调控权下放给地方政府，实行分层次调控和差别化调控，逐步取消问责、约谈和限购、限价等做法，房地产市场逐步朝着去行政化和常态化方向发展。2014年12月9日召开的中央经济工作会议对房地产只字未提；紧接着12月19日召开的全国住房和城乡建设系统工作会议直接涉及房地产市场的内容很少；12月29日
??当然，政府简政放权，实施市场化调控并不是完全的无为而治，在不用行政手段干预市场的同时还必须加强对市场的监控。房地产市场之所以出现“过山车”现象，除了行政调控过度外，房地产市场的生态环境恶化也是“帮凶”，尤其是房地产的市场环境和舆论氛围对房地产市场走向投机化起到了推波助澜的作用。我们必须看到，与房地产相关的舆论宣传比所有的行业都要高大上，报纸、杂志、电视、广播、网络等媒体都建立庞大的房地产团队，分别与地方政府、开发商、中介机构、咨询服务机构、金融机构等对接，把房地产作为“唐僧肉”,利用舆论工具大力宣传，制造悬念，造市托市，推波助澜，助长投机，抬高房价，然后各分一“羹”。还有一些科研机构、大专院校、咨询服务机构为开发商做市场分析、可研报告、动态预测、风水预勘、房价走势等，他们“鱼龙混杂”，“呼风唤雨”，“吞云吐雾”，共推溢价，然后从中收取天价咨询服务费。有的还大搞论坛、培训等，推房市之波，助房价之澜，高额的赞助费、广告费、出场费、好处费等各归其主。类似炫目的例子举不胜举，喝房地产“奶水”的宣传机构名目繁多，已经形成了以房地产为“猎物”的“食物链”，所谓的高房价，有相当一部分被流入“食物链”。面对复杂的局面和严峻的形势，笔者建议，以当下的反腐败和国务院机构改革为契机，分别对上述与房地产有关的部门和领域进行整顿，分别制定廉洁自律的行规行约，规范机关及行业行为；推进机构改革，加快职能转变和简政放权，把不合理的权力关进笼子，把合理的权力梳理、分类、简化、归并，横向分工合理，纵向留放得当，完善制度机制，提高行政效能，加快完善服务于房地产业的市场体制机制。再次，整顿各类与房地产业相关的新闻媒体，严明房地产宣传纪律，降低宣传温度，严禁为房地产造势；严禁虚假宣传和虚假广告；严禁有偿宣传；严禁与项目挂钩，通过宣传策划谋利；严禁媒体举办房地产论坛；严禁各类媒体为房地产企业和项目搞评选、颁奖、发牌；严禁媒体为房地产楼盘搞看房、促销、团购、返利等活动；严格控制为房地产项目做“软广告”。通过上述举措，为房地产市场走向新常态营造一个活而不乱、勤而不腐、清静无为的社会舆论氛围。
??综上所述，房地产市场走常态化道路是国民经济和房地产业自身发展趋势使然，但是，走向常态化道路并不平坦，也不是所有的房地产企业都能自觉迈向常态化。当下，宏观经济遇到下行压力，政府在合理的区间内调控房地产市场，政策导向是不抑不扬。但是，当前的舆论导向是看涨派占上风，媒体在用舆论的力量助推房价上涨，力图助推房地产市场回到之前投机盛行粗犷发展的“黄金十年”，让房地产市场重新坐上“过山车”。在当前房地产市场处于下行的态势下，要十分警惕这一异常动向，准确把握宣传舆论导向，注重宣传调控市场的火候与节奏，宣传适度释放市场的需求：一方面不希望因遏制需求导致房地产市场下跌影响经济；另一方面也不希望房地产市场由于过度刺激再度进入2009年那样的白热化状态。中央在用两手抓的方式引导房地产市场常态化发展：一手“给力”，即采取精准的微刺激政策给房地产业提供各种红利，鼓励房地产继续发展，2015年有可能放大红利，促进一二线城市缓缓回暖，引导三四线城市去库存化；一手“给律”，即推进房地产税收立法，加快推进房地产统一登记，通过这些中远期储备政策引导房地产业瘦身转型，促使其稳步发展，既不要暴涨，也不要暴跌，而是健康平稳地驶入常态化轨道。（作者：中国房地产研究会副会长胡志刚）
