嫁接资本的翅膀 保利地产图谋“养老+保险”大棋局

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    位于北京海淀区冷泉的保利西山林语，周围三山五园屹立、一渠环绕，环境气候宜居宜养，非常适合老年人生活居住。

    早在2012年11月，保利地产旗下的北京保利“和熹会”养老公寓正式营业。经过近三年的营运，从初期入住率只有30%，去年增长至70%，到前两个月不但住满，甚至出现了人员轮侯的情况，“和熹会”目前入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名领先，基本实现现金流平衡，成为保利地产实践“三位一体”养老模式的第一个投资项目和成功样本。

    在此前闭幕的十八届五中全会上，会议提出积极开展应对人口老龄化行动，全面放开养老服务市场，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。在政策的呵护下，养老产业投资热情再度被激活。

    尽管不少开发商都瞄准了养老产业背后的机会，但探索实践者众多，成型者寥寥，真正做成的养老社区寥寥无几。国金证券香港董事总经理黄立冲认为，真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。如何提高养老产业服务能力，以及获取低成本资金实现项目的长期持有，是房地产企业需要面临的最大难题。

    作为养老产业的领军企业之一，保利地产早在2008年就派出高管赴日本考察养老地产，2011年正式将健康养老产业提升至集团战略高度，并在2013年正式提出打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。

    至今，保利地产不仅实现在北京、上海等城市落地多个专业养老机构，社区居家养老服务产品“和熹健康生活馆”也正逐步落地开业，养老服务产业布局初见雏形，同时还完成与中国太平保险有限公司的联姻，双方打造一只股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式。

    国泰君安分析师侯立科认为，在现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老产业仍处于探索起步阶段。预计到2020年，各方面都将达到足够成熟的条件来支持养老产业高速扩张，积极准备的地产商在未来将大有可为。

     探索“养老+保险”新模式

    随着我国进入老龄化社会，养老产业的发展前景几乎被各路资本一致看好。国泰君安的研究报告指出，目前我国养老地产仍处于探索起步阶段。预计到2020年，65岁以上人口占比达到12%，无论是养老产业运营商自身找到适合的商业模式，还是政府出台相应的鼓励政策，届时养老产业将迎来高速扩张期。

    现阶段，国内养老产业的主要参与者为房地产商和保险公司，双方大多各自为战。保利地产与太平人寿实现全面战略合作，实现了地产与险资龙头企业联手发力养老地产，在业内堪称是首次。

    根据双方的合作意向，保利地产将充分发挥其在健康养老产业领域的开发经验、项目储备等专业优势，而太平人寿则将利用其保险资金、客户资源优势，共同发掘健康养老产业的投资机会。具体项目上，将充分考虑双方的资金特性，设计适合的交易结构，合作方式包括但不限于直接开发建设、收购、改建等多种模式，打造专业化、标准化的中高端养老社区项目。

    同时，针对开发融资渠道狭窄等问题，双方拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康养老产业领域的股权投资基金，首期资金规模约10亿元，未来将达到100亿元。基金前期的核心目标是在全国范围内实现养老机构的网络式覆盖，后期将继续沿着养老产业链向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目。

    尽管养老产业市场前景可观，但漫长的投资回收周期也令很多开发商头疼。根据保利地产的测算，按照单个养老床位20万的投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期的投资就要40亿元，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个房地产企业很难实现规模化发展。

    黄立冲认为，国内多数地产商做养老产业还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老产业需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，所以多数养老项目最终沦为卖房概念。

    “与之相对，保险公司做养老地产有天然优势。保险公司的大量长期资金，需要寻找稳定回报的投资出路，而养老地产经营稳定，受经济周期影响小，更多与人口结构变迁相关，能产生稳定的现金流”，黄立冲认为。

    侯立科认为，如果地产商与保险资金能实现优势互补，能更好地完善养老产业的生态体系。相对于保险资金，地产商的优势在于项目开发与运营管理，对市场嗅觉更为灵敏，能更好地发掘客户需求；保险资金由于其资金使用期限较长，投资养老产业正好可以解决其资金“长短错配”的问题，解决了地产商资金沉淀的难题。

    正因如此，保利地产与太平人寿的合作，有望开创国内养老产业发展的新模式。保利地产副总经理胡在新表示，为建立长期、稳定、良好的合作关系，保利地产与太平人寿此次以“总对总”的模式开展全面深入合作。在政策和法律允许的范围内，双方各自发挥自己在信息、资金、技术、客户、人才等方面的优势，开展包括养老地产开发、养老运营服务平台搭建、针对保险客户的养老服务、健康养老产业研究等合作。

    此外，一位养老地产专家还认为，目前已经有部分保险公司实现养老保险与养老地产的结合，比如说客户在享有保险利益的同时，还可以享受到入住养老社区的资格，保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。对于地产商而言，在成功嫁接了保险资源后，相对于简单的销售或者租赁，未来在养老产业还可以结合保险产品实现营运模式的创新。

     培育全产业链

    除了嫁接低成本资金，克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，养老需求无疑是巨大的，然而以租赁床位和医疗照料为主的盈利性养老服务（尤其是社会资本所进入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人还将以居家养老和社区养老为主，这也是目前大部分社会资本进军养老产业，却鲜有成功的重要原因。

    保利地产的研究也发现，中国老年人对传统的家庭关怀以及情感需求，是中国养老产业发展不可忽视的因素。因此，其判断以居家为基础（约九成老人）、以社区为依托（7%的老人选择）、以机构为补充（3%的老人选择）的“9073”养老服务体系，仍是未来中国养老的主要方向，居家和社区养老将是企业下一个发力的方向。

    今年以来，保利地产在成熟社区推出的“和熹健康生活馆”正式营业。与此前推出高端养老机构“和熹会”不同，保利的社区养老计划以和熹健康生活馆为据点，形成闭合的健康养老生态链。健康生活馆采用O2O模式运作，线下部分将以“大健康”为特色，为社区中老年人群提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容，服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。

    截至目前，和熹会已成功登陆北京和上海，和熹健康生活馆则计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉等6个区域进行试点，2015年保利地产计划筹建11个和熹健康生活馆，包括3个旗舰店，目前广州和上海已经试营业。

    此外，保利地产也规划自己的互联网+养老服务模式，目前在打造线上网络服务平台，对所有的客户资源进行大数据管理。保利地产董事长宋广菊指出，未来随着“健康生活馆”的服务逐步深入和被客户认可，与客户之间培养出较强的黏性后，将可以利用这些大数据资源，衍生相关增值服务，与保利旗下的养老机构甚至其他外部机构合作。

    与此同时，尽管越来越多企业意识到，养老产业的核心在于服务，但这也要求企业在开发建设养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，对企业提出了更高的要求；同时，如何培育专业的养老运营和护理团队，也对企业长期涉足养老产业提出了考验，转型意味着机遇，也面临着挑战。

    作为央企，保利地产意识到养老问题关乎国计民生，需要号召更多的社会力量参与中国养老产业的建设中。为此，保利地产经过多方面努力，并得到中国老龄产业协会、中国保利集团公司和广东省老龄工作委员会洽商并报请商务部批准，第二届中国国际老龄产业博览会于今年11月6日在广州保利世贸博览馆开幕。

    作为国内首屈一指的养老产业博览会，本届展会规模达1.8万平方米，吸引来自全球各地的200余家知名企业参会，来自全球14大产业集群的优秀企业代表联袂出席，在养老房地产及建筑配套、康复护理、养老智能化、食品药品保健品、老年金融及生活用品等方面向业界呈现最前沿的技术、产品以及解决方案，涵盖了中国老龄产业链目前发展的全部形态与最新成果。

    在胡在新看来，目前健康养老产业还处于起步阶段，各个参与主体应当携手合作，发挥自身的差异化优势。比如说，开发商可以发挥自身在物业管理、适老化改造和新建养老社区方面的优势，保险公司则可以发挥自身的资金优势，同时还可以与保险产品相结合，形成稳定的现金流；养老运营服务机构，可以吸收开发商和保险公司作为合作伙伴，共同打造专业的运营团队和养老服务品牌；其他社会主体，则可以继续补充资源，集合各界的力量共同完善养老产业链，推动我国养老产业的发展。