兰州限购政策尚无松绑动静地域化差别限购倾向渐显

  7月28日，又一“环北京圈”城市——石家庄传出有望正式取消住房限购。此前已有业内人士认为，预计30个以上城市的限购令可能在年内取消。据中原集团研究中心监测，在46个限购城市中，目前已有26个城市对限购进行了微调，此次石家庄限购调整的消息传出，更引起了兰州购房者对限购背后楼市价格走向的期待和观望。兰州的限购调整政策尚无明文出台，但全国多个城市的政策“松绑”以及本地部分周边地区楼盘对限购政策的态度已经引发了“蝴蝶效应”。

  限购“解禁”各有千秋

  兰州偏向地域化差别对待

  自6月中旬呼和浩特成为全国首个明确取消限购的城市后，全国多个城市开始对限购“微调”，但政策“各有千秋”。以西安、无锡、苏州、武汉为代表的城市实行“房屋面积差别化”限购，分别对60平米以下迷你户型或140平米以上大户型取消限购；以杭州、南昌、厦门为代表的城市则主打“地域差别化”限购，基本是主城区内刚需房保留限购政策，对郊区逐步“解禁”；以温州、济南为代表的城市则基本全面放开，但大部分采取了“只做不说”的态度。对于兰州而言，“地域差别化”限购的风向已在显露，兰州新区以及地处榆中的东部科技新城多个楼盘都已或明或暗地表示“不限购”。市房管局相关负责人在今年上半年对房地产界召开的一次会议中也表示，我市正在研究制定楼市“差别化调控”政策，对红古、西固等商品房容易滞销的郊县区或将适度“松绑”，调整或取消限购。

  仍在观望的魏先生说：“限购让他很矛盾，“真的无法预测房价未来是涨是跌，如果现在买房，限购一解禁，上市交易的套数瞬间释放，房价又迅速降了咋办？”而安宁一位有房产投资经验的王先生却认为，“从长远看，房价不会降。虽然现在库存看起来在增大，政策调整也在释放着楼盘卖不动的信号，但房产作为商品，价格还是跟着供需变化的，要看到的是，人们的住房需求正在变化，以前三代人可以住一套房，但现在两三口一个小家庭就要购置一套房，以前大家只要有房住就行，但现在对小区环境、物业品质、投资价值等等有了更多的考量，一批想改善住房条件的人还有更多的购房需求。”

  “单独两孩”政策正在刺激楼市“口味”

  正如王先生的分析，“单独两孩”政策的出台，对楼市的改善型需求刺激也开始引起大家关注。不少三口之家将变身为四口之家，住房需求将发生变化。记者走访兰州各房产中介了解到，目前“单独两孩”政策导向下的置换型购房趋势并不明显，房产中介小窦说：“有前来咨询的，但今年因为生二胎要置换大房的趋势并不明显，这种变化估计要等到两三年后才能显现出来，等到第二个宝宝该上学了，家长们就会换大房子了。”这种情况在新楼盘也同样存在，安宁一大盘销售人员张雪花认为，在家庭人口增加的情况下，“两房”的户型在未来将不再是刚需的首选，而“三居”或“小四居”将成为兰州楼市主流购买户型。除此之外，本来就已经处于高价位的学区房将更加稀缺，不过，“单独两孩”政策给楼市带来的效应将是一个缓慢释放的过程，“这些影响应该要在五六年之后才会显现，短期内对市场的影响并不明显。”

  兰州新房“消化”时长在20个月左右

  在很多人看不懂的差别化取消限购背后，原因之一就是加快库存消化。2014年以来，库存成了楼市热词。来自上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至今年6月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。而从成交量来看，6月份市场成交继续低迷，库存面临“压力山大”的窘境。报告称，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。至于存销比，6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。从35个城市的具体数值看，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。

  记者注意到，兰州的存销比已经超过了20，也就意味着，兰州目前的库存量需要超过20个月的时间来消化。兰州市房管部门一位负责人认为：“兰州大部分新建楼盘能在两年之内完成整体销售，这在全国范围内来说是个正常甚至偏快的速度，而且就我们的了解，80至110平米左右刚需房都会很快消化，只有少量的140平米左右的大户型经常在‘拖后腿’。”

  兰州新房库存量同比增幅明显

  截至6月末，兰州新房库存量同比增幅已经超过50%，在35个城市中位居第5位。易居研究员严跃进分析认为，虽然兰州各大房企加快推盘的欲望很强烈，但很多购房者并不买账，导致库存去化压力变大，存销比保持了震荡式的上行态势，这也说明兰州市场受到了看跌情绪的影响。“6月成交疲软，库存去化受到了影响。”严跃进表示，三线城市存销比数值已明显超过了2012年3月的历史高位。

  库存量在上升，但一线从业者在减少。从一家知名的房产中介跳槽进入一家500强房地产开发企业正好8个月，7月25日，陈旺“悄悄”签下了离职协议，“卷铺盖走人，没有额外的离职补贴，只是正常工资和提成”，陈旺说，“公司要‘减员增效’，说白了就是‘裁员’，不过外界很少有人知道。”这家房地产开发企业约在2012年“登陆”兰州，已在城关区、兰州新区开发了两个楼盘项目，曾在去年的房交会上创下销售神话，“当初跳槽进入这家大公司作销售顾问时，大家都很羡慕，没想到还没干满一年就形势大逆转”。

  其实在今年6月份的记者采访中，多家房地产中介就表示过“今年以来销售形势不佳，中介从业人员流动量大”，许多店面一线的置业顾问都是刚毕业的大学生，很少有“元老级”员工。“大部分中介顾问的基本工资是800至1200元，重要的奖金提成和成交量挂钩，有些中介顾问连续几个月都卖不出一套房，很难不换工作。”兰州金城房地产代理有限公司的一位店面负责人在采访中说。兰州晚报记者王星明赵文瑞