购买存量房转公租房有利缓解市场调控压力

    近日，甘肃省住房和城乡建设厅、省民政厅、省财政厅三部门联合发布的《关于做好住房救助工作的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确提出：“拓宽公租房房源筹集渠道，通过购买方式，把适合作为公租房，或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”并表示，住房救助是社会救助的重要组成部分，政府要对符合规定标准的住房困难的最低生活保障家庭、分散供养的特困人员，通过配租公共租赁住房、发放低收入住房困难家庭租赁补贴、实施农村危房改造等方式，给予住房救助。

    公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。但是，一般而言，在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。

    近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足，矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。由此可见，大力发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。

    公租房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，国务院在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中“政策支持”专门指出，要从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

    年初开幕的十二届全国人大三次会议上，李克强总理进行政府工作报告，报告中指出住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。本次我省三部门在联合发布的《关于做好住房救助工作的指导意见》中提出购买存量商品房转为公租房，正是这一政策的体现。

    存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。为什么当前很多地方政府会将购买存量房转为公租房当做一项重要举措，主要原因在于这既能快速增加公租房数量，满足群众需求，而且对稳定当前房地产市场也具有一定作用。

    当前，房地产市场已发生了明显分化，一线城市和部分二线城市依然坚挺，而不少二、三线城市则出现了商品房库存高企、销售乏力情况，个别地区存销比高达三四十个月。因此，通过收购存量商品房作为公租房房源，有助于政府缓解当前的市场调控压力和保障房建设压力，能够起到一定的消化楼市库存的作用，避免加剧住房供应过量。