上海富豪狙击"10万元+"豪宅 最贵成交单价近27万元

证券日报

    京沪豪宅成交量全线飙涨！据同策咨询研究部数据显示，2015年上海市单价10万元/平方米的天价豪宅累计成交597套，而2014年天价豪宅成交套数为144套，同比暴涨3.1倍。

    据同策咨询总监张宏伟透露，上海2015年卖出了5套天价豪宅，其中最贵公寓单价单套均价高达269178元/平方米；另有单套总价高达2.4亿元豪宅。张宏伟表示，这些豪宅的购买阶层包括从股市获利的投资客、富二代以及海归人士等。

    豪宅单价

    直逼27万元/平方米

    当2015年年底，北京豪宅市场最贵单价越过20万元/平方米的水平线时，实际上上海豪宅2015年成交价也创下新高。据张宏伟透露，2015年11月18日，上海汤臣一品项目成交了一套天价豪宅，成交均价高达269178元/平方米。

    回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010年-2014年5年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交602套，其中别墅豪宅168套。其中，天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套、144套，5年平均每年卖出120套左右。而仅仅2015年上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出597套，大幅超出近5年120套的年均数。

    从2015年上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量的新高值，也超出2011年-2014年四年天价豪宅成交总套数，火爆程度可以说是“亮瞎眼”。对比而言，截至12月31日，2015年上海商品住宅成交面积1500万平方米，同比上涨55%，成交均价32174元/平方米，同比上涨18%。

    值得注意的是，盘点2015年上海天价豪宅具体项目，成交套数超过（含）10套的项目就高达16个，其中，汤臣一品大厦一改此前“低调”的态势，在2015年卖出了5套天价豪宅，除了上述上海最贵单价豪宅外，2015年6月19日成交一套总价达2.4亿元，成为上海成交总价“最贵总价”的天价豪宅项目。此外，2015年虹桥尚嘉苑也成交一套均价在207186元/平方米的独栋别墅，成为上海成交均价“最贵别墅单价”的天价豪宅项目。

    张宏伟认为，从天价豪宅市场翻红的原因来看，预售许可证管制放开、330新政等政策面的利好，股市获利资金转投楼市，富豪阶层频频入市，部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2015年天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要因素。张宏伟称，在2013年-2015年这3年时间当中，单陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的14.7%，而2013年、2014年、2015年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块分别成交天价豪宅 49套、27套、49套，分别占到全市成交套数的43%、19%、8%。由此可见，陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内交易量猛增，成为最受认可的首选板块。

    地王催生豪宅价格走高

    对于天价豪宅的热销现象，张宏伟分析道，除了市中心地块的稀缺性外， 上海楼板价地王出现，是诱发天价豪宅市场更加坚挺的原因之一。

    据记者了解，2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平方米，剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全国“单价地王”的纪录；2014年年底，格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。

    “由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平方米，前滩地块楼板价也达到6.6万元/平方米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。”张宏伟如是表示。

    更重要的是，上海聚集了大量高端人才及富豪阶层，豪宅的“接盘侠”较为集中。

    2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014中国高净值人群养生白皮书》，预测未来三年中国亿万元资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到121万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。从地理分布来看，定居北京的千万富豪比去年增加8000人，达到19.2万人，亿万元富豪比去年增加600人，达到1.13万人，全国排名第一；广东有18万位千万元富豪和1万位亿万元富豪，排名第二；上海有15.9万位千万元富豪和9100位亿万元富豪，排名第三；浙江有13.3万位千万元富豪和7800位亿万元富豪，排名第四。这四个省市共拥有千万元富豪66.4万人，占全国的61%。

    张宏伟称，从上述数据可以看出，正是由于这些富豪阶层频出，使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅，未来上海天价豪宅项目的前景可期，仍然有较大的市场需求及增值空间。

    不过，另有业内人士认为，上海楼市的“限购”政策实际上将大量高端需求挡在门外，这意味着将来“限购”一旦放开，这批天价豪宅投资客将获得大量投资收益，因此出现在年底“抄底”购买天价豪宅的现象。