长三角房价调整在即 以价换量“抢跑”成共识

银行信贷的持续收紧和市场的观望情绪，令沪上楼市一直在低迷中徘徊。数据显示，5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比减少25.56%，同比降低34.86%。跌价盘数量增加，占百盘总数近一半。

　　值得关注的是，即便是地王诞生，也未能像以前那样刺激周边二手房市场。5月16日，上海杨浦区平凉街道地块，经过300多轮的竞价，由保利竞得，楼板价39264元/平方米，溢价率36.8%，成为杨浦区有史以来单价最高的地王。但周边二手市场波澜不惊。

　　以价换量成定局

　　21世纪经济报道记者近日分别在上海、杭州、南京调查发现，不少去化受困的房企已开始走以价换量策略，尤其是一些高端项目。

　　据网易房产百盘调查数据显示，5月，上海降价楼盘数量两年半来首次同时超越涨价楼盘和价格持平楼盘数量，占百盘总数近一半。上一次沪上跌价楼盘数量超过50个是在2011年10月。

　　5月成交均价环比下跌的有43个项目，较上月增加9个。从涨跌幅排行榜来看，5月项目的涨跌幅度较4月有所下降。值得注意的是，跌价楼盘数量虽然达43个，但跌幅超过10%的项目为零，而上月跌幅超10%的项目有6个。其中跌幅最大的是位于松江九亭的新虹桥首府，该项目4月均价为2.4万元/平方米，5月均价跌至2.2万元/平方米，环比下降了9.35%。

　　在高端项目聚集的新江湾城板块，价格调整最为明显。华润新江湾九里目前在售的大部分户型为200多平方米，买家可以10万抵60万，相当于总价减50万。中介销售人员还强调，有一套特价房，258平方米，总价900万左右，均价为3.48万元/平方米。

　　德佑地产营运副总经理林俊权表示，不少开发商仍然对上海市场抱有期待，但目前市场观望情绪较浓。据德佑地产营销代理部粗略统计，5月上海市一手商品住宅的成交量可能在60万平方米左右，成为2013年以来，除春节月份外，成交量最为低迷的月份，沪上楼市已经进入“冰封预警期”。

　　与上海不同的是，杭州、南京等地早已揭开降价的面纱。据杭州网上房地产信息统计，位于杭州市中心武林广场商圈的武林壹号项目，今年3月份的销售均价为5.4万元/平方米，4月均价为6万多元/平方米，而5月21日的成交均价为5.3万元/平方米。

　　南京由于供需结构关系比较良性以及限制涨幅的地方政策影响，相对比较稳定。有的楼盘也已低价入市。比如，雍福龙庭新领取的销售许可证，均价为15780元/平方米，比上次开盘16241元/平方米的均价，还要低461元/平方米。

　　房企“抢跑”成风

　　长三角区域上半年市场总体下滑已成定局。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已进入下半场，市场难免会有分化、洗牌的现象发生。2014年，我国正处于宏观经济触底与转型的关键一年，楼市行情不容乐观，已有大量中小房企面临债务违约的风险，个别品牌房企已转让股权。今年将成为中国品牌房企之间决定胜负的关键一年。

　　尽管部分开发企业采取比较明智的低价入市甚至降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，业内人士认为，第三季度仍然会延续这样的市场行情。

　　今年1-5月受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。张宏伟认为，大中城市楼市上半年成交量总体欠佳，主要有三方面原因：银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏、“救市”措施助长企业博弈市场，以及大型房企还没有大范围降价。

　　张宏伟指出， 央行要求商业银行保障家庭基本住房尤其是首套房的贷款需求，短期内还很难对市场起到刺激成交的作用，银行信贷紧缩、利率上浮的现象将影响到2014年上半年整体市场的行情。另一方面，包括上海在内的大多数开发企业，采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现相对保守。尤其是4月份以来，部分城市开始试探性放松楼市限购措施，并没有直接拉动成交增长，市场观望情绪没有太大改观。

　　据德佑地产市场研究部监控的数据显示，截至5月27日，5月份上海一手商品住宅成交量为50.4万平方米，全月成交量可能无法突破60万平方米，新增供应量则为68.1万平方米，批售比达到1.35：1。不少本月推盘的项目去化情况不佳，成为楼市低迷不振的重要原因。

　　21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，未来几个月住房按揭贷款即使会有所改善，也不能扭转金融机构对房地产贷款整体所持的谨慎和警惕的态度。期望房地产信贷由紧转松，基本不可能。因此，在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。