谁的房地产短周期风险大？

    兰州晚报讯（记者王星明）随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。业内认为，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。7月9日，上海易居房地产研究院针对大中型房企重点布局的35个重点城市，发布了《2015年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告。报告称，在35个城市中，兰州房地产短周期风险度为96.2%，在35城中排名第二。而同样地处西北的乌鲁木齐房地产短周期风险度为71.6%，排在第四位；银川风险度为53.9%，排在第五位；西宁风险度为50.8%，排在第六位；西安风险度则为50.8%，排在第七位。

    报告精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标，研判未来一年不同城市的市场风险。也就是说，从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。

    记者注意到，在市场需求指标综合排名中，兰州排在第28名。而在市场供应指标的综合排名中，兰州排在第四位，主要是土地供应回升明显，但由于市场规模较小，楼市需求有限。报告认为，经历了2013年市场回暖、2014年行业持续调整导致市场需求萎缩后，2015年随着信贷放松、营业税减免等楼市利好政策的出台，楼市需求将明显提升，全国楼市整体将逐步进入复苏通道，特别是一线城市供求关系将趋于平稳，房价上涨压力将再现。

    报告依据全国35城2014年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照30%和70%的权重进行量化处理，得出2014年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜，得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。2014年兰州房价收入比偏离度为17%，排在35城第18位。而2013年兰州的房价收入比偏离度为20%，排在第14位。与2013年相比，出现了下降，“之所以降低，和房价低迷有一定关系。”易居智库研究总监严跃进分析认为。

    “2014年，全国房地产市场处于短周期的下行阶段，所以得分高、排名靠前的城市，风险非常大。而2015年处于本轮房地产短周期的上行阶段，同样是得分高、排名靠前的城市，其风险度明显小于2014年。”严跃进认为，每个年度35个城市的得分与排名，只具有相对强弱意义，而且还得考虑身处房地产短周期的什么阶段。

    综合得分排名前五位的城市：呼和浩特、兰州、海口、乌鲁木齐、银川。报告认为，这五个城市的共同点在于供求失衡，市场供大于求，预计2015年整体复苏有些乏力。兰州、海口2014年商品住宅供求比分别位居35个城市中的第二和第三位，分别为1.6和1.4，说明这两个城市库存压力较大，去库存周期长。综合得分排名后五位的城市：北京、上海、广州、深圳、杭州。这几个城市均为一线及重点二线城市，此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小。

    对于兰州房地产市场的现状，严跃进表示，对于兰州来说，风险排行虽高，但有逆转空间。尤其是兰州市区的投资环境，其实并不需要太多的怀疑。后续围绕兰州机场枢纽和新区等如何构建一个良性循环的城市发展空间，是兰州需要密切关注的内容。在不回避高库存压力的同时，可以肯定的是房价持续暴涨的可能性也不大，因此，可以采取一些相关的政策措施，鼓励外来人员在兰州安家置业。