北上广汉试点以房养老 房屋定价成为关键
23日，中国保监会发文，从7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉试点“以房养老”。那么，以房养老具体的操作细节如何设计？老年人和保险公司双方的参与意愿如何？这种方式将会对银发潮来袭的中国带来多大的帮助？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥、著名财经评论员张鸿共同评论。
北京、上海、广州、武汉，保险版以房养老开闸，给老年人养老多了一种选择。房价涨跌怎么算？养老隐忧如何解？以房养老政策落地，如何落到实处？
昨天，中国保监会公布了
姚渝(中国保监会人身保险监管部寿险处处长)：它的目标人群实际上是有房产的这样一些老年人，他们有一部分老年人可能是在房产上是比较的富裕，但是在现金上是比较的短缺，那么我们提供这样一种方式能够帮助他们，一方面居住在自己房屋这样一个前提之下，能够把这种固定的资产变成一种流动的资产，能够在有生之年享有更加幸福的生活。
以房养老也就是反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，并按照约定条件领取养老金直至身故，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
保险版以房养老开闸，将给百姓带来怎样的养老新选择？
杨燕绥：以房养老在我国应该是失能老人最需要
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第一，这4个城市老龄化比较严重，第二，这4个城市可能拥有房产的人多一些。
实际上那些先行老龄化的国家有这么一句话，叫30年我养房，20年房养我，所谓30年我养房，就是用自己收入能力最好的那30年去贷款把房子买下来。20年房养我，就是当自己最需要钱，但是钱不够的时候，再把房子反向抵押出去。尤其像中国，现在可能高龄，失能，没钱有房的老年人群也有一部分，我们国家老龄化来的比较快，然后我们又没有建立护理险，那么现在失能老人的护理费用又非常贵，那么老年人拿什么时候置换这个服务？那这时候可能没钱却有房，所以以房养老应该是这个人群最需要的。
我们国家失能老人大概将近2000万，老年人已经超过2个亿了。而且要是高龄的话，有孩子也没用了，因为孩子也老了。我见过很多这样的案子，就是老人失能以后，他自己年龄已经80多，快90了，那孩子也60多了，也帮不动，这时候就一定要去买服务了，买服务大家都是一份养老金，而且这种护理服务还是很贵的，这样就是两代人都面对这个问题了，这时候在房子上要想点办法了。
张鸿：以房养老和中国的传统老观念有冲突
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我觉得可能和观念有关系，因为以房养老对中国来说，我觉得很重要的一点是观念，就是你很难指望老年人特别能够接受这个事，房子不给自己的孩子，最后自己临终房子没了，这个事很难接受。那么可能这几个城市的老年人接受新生事物的能力相对强一点。还有一个，是不是也有对房价的判断，就是起码试点的城市不能是未来房价大幅下降的城市，因为房价其实保持稳定或者上涨可能是一个非常重要的前提。
在这其中可能还会有，比如说有孩子的可能大多数都不会选择以房养老。可能一般来说，没有孩子或者是就剩单身一个人了，相对来说接受起来要容易一点。
杨燕绥：以房养老必须面对四个难解的难题
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以房养老的难题应该有四个，第一就是观念上，中国的老年人，当然也不是年轻人完全的啃老，是老年人心甘情愿的要给孩子留点什么，这个观念还是挺重的。所以实际上随着老龄化，平均寿命高了以后，这个观念才会变，从养儿防老变成了养老防儿，这时候这个观念才会扭转过来；第二就是土地使用权，因为我们房子是自己的，但是土地使用权是有限的，是70年产权，所以有多少人会涉及到土地使用权要延长，跟他的寿命要对等，我想这个国家会给政策，因为这个是最容易让步的事情也最容易克服，因为这涉及到政府，土地是国家的，国家总是要考虑这个问题的。第三就是价格波动，如果这个国家的房价一直比较稳定还好办，要是价格波动特别快，那不确定性就太强了，不管是反向抵押还是抵押者都面对一个波动；第四就是没有人知道到底老人能活到多久，这个专业上叫死亡率风险，这也是个不确定性，那么不确定性就都是风险。
保险公司比银行好一点，他有精算师，但是精算师，对于房价波动的问题，还有长寿的问题，精算师一下子把每个以房养老的人的寿命给算到90岁，那这房子就不值钱了。但是周期太长了，这个反向抵押的人就不核算了，给你一算，20年平均到每个月你没有多少钱，而且没多少钱比那个我租房子还低，那我干嘛要抵押，我还不如租房。
张鸿：以房养老里最难算的是房价的帐
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房屋的使用权肯定是可以延长的，但问题就是未来是不是需要涉及到续费的问题，那续费成本是不是在你最初时候设计这个保险合同的时候就得考虑进去？所以就需要保险公司来做特别精算的设计。为什么这一次保险公司和过去的银行稍微有一点区别，就是银行一般来说，我们从银行贷款，买房子贷款都是贷20年，25年，30年，那是精准的，它很简单，套用就行了。保险公司善于干的活是不精准的，时间没那么特定。从保险公司的角度来说，他是倾向于算的更长一些的，因为反向抵押，就是我们把房子卖给保险公司，然后保险公司按月给我们钱，抵押贷款，他还贷款，按月给我们钱，到最后这个房子归他，所以这个周期越长，他就越少给我们钱。
其实这里面最难的是房价，因为这个事情是什么呢？就是等于我们一次性把房子卖给了保险公司，这个时候我的判断大概是房价不会涨的太狠。我如果不那么急缺钱，我不会在还在涨的时候把房子卖出去。但是从保险公司的角度来说，他买了你这个房子，他是希望未来房价涨的。如果暴跌，比如我们正向抵押时候，如果房价暴跌，那我就可能断供，那么保险公司也存在这个问题。如果房价暴跌，他断供，那未来很可能出现什么呢？现在房价一暴跌，就会有原来有房的人到售楼处去抗议，那未来房价暴跌，那可能会有一些老年人出来抗议。
杨燕绥：以房养老面临的第一个问题就是如何给房子定价
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我们今天说的是反向抵押的以房养老，那其他国家以房养老方式很多，以大换小，两套卖一套，什么近郊上远郊，有很多。今天说的是反向抵押，所以第一个问题就是如何定价，那要有一套房产的定价标准，比如学区房被炒作的高价算不算，这也得有严格的有一套法律和定价标准，和有资质的第三方评价机构。那么，最大的问题还是房价波动，所以实际上真正能做好，反向抵押以房养老一般都是第一套房子，就是西方国家真正能做保障的补充方式来做的都是第一套房。
比如美国，对在外面打仗的军人，还有派到国外机构的那些人，他们是老老实实拿工资的人，很难挣到其他外快的人，这样他到老了也就买一套房子，有的甚至到退休了，他房产的按揭还差5%没还完，那么美国对这样的人有一个政策，你的第一套房子，而且你的终生信用没有欠教育贷款，不欠社保税等等，调查以后，政府会来给一个担保。那么，中国要真正能好好的做以房养老，尤其我们现在老龄化这么严重，又没有护理保险，尤其一些老人有存量资产，把它能变成流量是个很好的事情，但是这里怎么抑制房价？第一套房子如果是有半福利性质的，它的价格实际上是一个封闭运行的，不是完全市场化的，所以这时候房价调整是有一定的政策因素的。
比如新加坡的政府租屋，它的价格永远是市场价的十分之一，或者八分之一，北京目前试验的自住型商品房，是市场的70%，所以他有一定的政策因素在里面，那么这时候他可以用政策的手段来抑制房价波动，但是这个往往是指第一套房，带有保障性房性质，这个时候政府参与进来，政策手段抑制价格的因素就可以解决价格波动问题，把不确定性变成确定性。
寿命上基本上按人均预期寿命来算，像我们国家今年大约是76岁，那你就参考76岁来算它的残值，你不至于一下给摊到90岁，那你这房子不值钱了。
张鸿：我们在试点期间最需要的是有公信力的中介机构
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新加坡有屋契回购计划，其实就是反向抵押，但是它局限在哪？局限在这个租屋里面，租屋就是政策性住房，所以它本身就不是完全商品化的，所以政府在里面能做的事情很多，而且还会用一些政策。那以房养老是什么呢？是我自己用大房子换成小房子，但是新加坡会用政府的一些政策，你如果用大房子换成了小房子，那你会有一些补贴，或者你到郊区去了，你会有一些补贴，会鼓励你这么做。做这个事情有两个好处，一个是你自己养老的钱有了，第二个是市场上的房屋能够保证它很好的流通，也能起到在某种程度上房价抑制的作用，但是这是政府只能做在政府决策里面的事情。包括美国对一些以房养老的担保，市场上其实需要特别多的专业的、第三方的、有公信力的中介机构，无论是算寿命，还是算房屋的价格，这些是现在我们在试点期间最需要的。
