论房地产税税基评估（下）
二、税基评估的准备条件
（一）房地产税法及相关配套政策。
目前，我国的房产税和土地使用税都是国务院颁布的暂行条例，赋予省级政府的仅是实施细则或是实施办法的制定，因此，房地产税的立法权高度集中在中央，税权配置法制化程度不高。根据国际房地产税基评估的成功经验，完善的法律规则体系是房地产税基评估的制度支撑。这套法律规则体系不仅包括房地产税的法律体系，还包括配套政策的制定，其中最重要的是税基估价规则和房地产统一登记制度。我国国家标准《房地产估价规范》有关房地产课税目的的估价有原则性的规范，规定房地产税的估价，应按相关税法具体执行，而我国税法在这方面是欠缺的。建立统一的房地产登记制度，是《物权法》的法定内容，也是查明房地产税基状况的现实要求。
（二）数据来源和质量保障
房地产税基评估以批量评估为主，个案评估为辅。数据收集方面，数量要充足，使批量评估具有较好的拟合性。对于欠发达的城市，商业房地产的类型少、数据量小，满足不了批量评估的要求，如果开展个案评估，人力物力等能否得到保障，是否会发生新的寻租行为，都是进一步探讨的问题。数据质量方面，成熟的市场经济国家和地区，法制健全，市场公开透明，社会信用体系完善，评估所需的数据能方便真实地获得。我国社会主义市场经济体系，经过三十五年的发展，已初步建立。但是，政府与市场的边界不清，部门利益，市场造假依旧存在，如何获得可靠的数据以建立评估系统是突出的问题。
（三）相关的信息技术应用
从国际和国内先进经验来看，房地产税基评估以信息技术为支撑。一是信息技术和数理统计的发展，将计税价值评估的整个流程在计算机系统运行中得以实现，使得批量评估技术突破了传统的评估方法，被业界所认可；二是运用信息技术进行批量评估，可以有效降低征管成本，美国部分州房地产评税成本占总房地产税收收入的比例不到0.6%；三是我国房地产税基批量评估技术经过十几年的引进、消化和吸收，在实践中得到了应用。但是，我国区域发展不平衡，东中西部、城乡之间信息化程度存在差异，如何评估落后地区的房地产税基，是个有待突破的难题。
（四）评税机构的设置
目前，评税机构的设置主要有三种模式。一是税务部门建立税基评估的专门机构，这种模式的优点是税基评估和税收征管同属税务系统，可以进行有效的领导和监管。但这一模式容易引起公众对评估结果的质疑，影响公众的接受度，同时也会增加财政负担。二是政府向社会购买服务，这种模式的优点是降低了政府的投入，可以减轻财政负担。但评估公司是逐利的，不可避免会造成对评估业务的激烈争夺，政府如何有效监管面临考验，相应的成本也会增大。三是设立独立的税基评估事业单位，比如深圳市建立的房地产评估发展中心。这种模式的优点是易于整合社会各方面的资源，透明高效地运作，可以提高公众对税基评估的接受程度，缺点是创建的复杂性高，前期会经历一个较长的磨合期。同时，由于房地产税基评估采用批量评估的方法，主要考虑评估对象一般的功能价值，而不追求其特殊的功能价值，不可避免地产生个性因素造成的评估价值的差异，引起争议。因此，无论采用哪种模式，都应该建立相应的争议协调解决机制。
三、房地产税基评估的建议
(一)加快房地产税立法及其配套制度的建设
2014年两会期间，财政部部长楼继伟表示将推进房地产税的立法工作。2013年11月国务院常务会议研究决定，将整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。随后，国土部部长姜大明表示，2014年6月份将推出不动产统一登记条例，将来还要建立不动产登记信息管理平台。这些都表明房地产税制及其配套制度的建立已驶入了快车道。现在关键的问题是，将房地产税的改革融入到国家治理体系现代化的整体格局中，以法治的思维，服务的理念，推进这项工作。
(二)加强数据收集和信息化建设
加强数据收集，一是研究模型和方法应用的条件，充分利用大数据时代的技术手段，做好数据挖掘和清洗工作；二是加强薄弱地区的数据采集工作，选择适宜的方法，包括实地获取数据资源；三是建立社会信用体系，加大信息公开的范围和力度，提高数据的透明性和可获得性。加强信息化建设，扩大信息技术、网络技术、GIS空间技术的覆盖范围，并向信息化薄弱地区延伸，实现房地产税基评估信息管理的社会化和现代化。
(三)建立独立的税基评估事业单位，向社会购买服务的机构模式
分析评税机构设置的三种模式的优缺点，建立独立的税基评估事业部门，向社会购买服务是可行的方案。一是独立的税基评估事业单位是非营利性的，有政府提供编制，易于政府管理和监督；二是建立的事业单位，整合了政府和社会各方面的资源，是连接政府和社会的纽带，能有效的分散风险，运行规则符合现代国家治理结构建设的内在要求；三是向社会购买服务，符合目前中国房地产市场评估的现实情况，降低了行政成本。
(四)争议协调解决机制
根据国际经验，运转顺畅的争议协调机制，能有效维护纳税人的合法权益，减少社会矛盾的发生。加拿大不列颠哥伦比亚省从省物业估价局、省物业估价复议委员会、省物业上述委员会，到省高级法院多个环节的沟通协调程序，大幅降低了诉讼起诉率，维护了社会的稳定。我国除按照税收征管法、行政复议法建立的争议协调机制外，还可以考虑成立类似劳动仲裁机构，独立的税务机关和纳税人，解决双方因评估纳税产生的矛盾，保证房地产税基评估工作的高效开展。
（甘肃省地税局 张 辉）