论房地产税税基评估（上）
房地产税税基评估，即通过评估方式确定房地产税的税基。具体来讲，就是遵循一定的原则，按照一定的程序，采用适宜的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对一定行政区域内所有的评税时点的计税价值所进行的估算与评定。根据国际惯例，世界上房地产税制较为完善的国家，都具备完备的房地产评税体系。我国自2003 年开始加快了房地产税评估的改革进程，并且选择北京、丹东、重庆、南京、深圳和宁夏吴忠市等 6 个地区作为首批改革试点地区，开启探讨我国财产税税基评估的历史。目前,应用房地产评估技术、加强住宅存量房交易税收征管活动已在全国范围展开,部分省市已开始非住宅存量房交易税收征管试点工作。
一、财产税税基评估的改革背景
（一）财产税税基评估的政策背景
党的十八届三中全会提出，深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改革。之前，党的十六届三中全会关于房地产税改革亦有表述，按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，对条件具备的不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。在统一税政前提下，赋予地方适当的税政管理权。创造条件逐步实现城乡税制统一。
（二）完善分税制改革的需要
我国从1994年开始进行分税制改革，对克服包干制、分成制的缺陷，做大“财政蛋糕”具有积极作用。但是，也应该看到地方政府承担了较多的公共服务的提供与分配，而地方税种除营业税、所得税外，均为“小税种”，县乡财政无稳定的税收来源，收入不稳定。从2010年—2012年全国财政数据来看，2010年，全国税收总收入完成7.32万亿元，地方九税完成0.78万亿元，占10.6%；2011年，全国税收总收入完成8.97万亿元，地方九税完成0.98万亿元，占10.94%；2012年，全国税收总收入完成10.06万亿元，地方九税完成1.22万亿元，占12.16%，地方税种占全国税收总收入的比重较低。另一方面，地方政府财政的“刚需”支出规模不断增大，2010年地方政府公共财政支出7.36万亿元，增长20.6%；2011年为9.24万亿元，增长25.1%；2012年为10.69万亿元，增长15.3%；2013年达到11.92万亿元，增长11.3%，地方公共财政的缺口主要靠中央转移支付解决，这就割裂了地方政府税收收入与财政开支之间的有效联系，降低了地方政府公共财政的效率。同时，地方政府大规模的建设资金，越来越依赖于土地收益,形成土地财政。国土资源部发布的统计数据显示，“十一五”期间全国土地出让总收入高达7万多亿元，2010年土地出让收入就超过2.9万亿元，完成预算的213.2%，相当于地方财政收入的60%以上。2011年，全国土地出让收入为3.15万亿元，到2012年为2.7万亿元。2013年，全国土地出让收入总金额更是达到了4.1万亿元，刷新了2011年的历史高位。土地出让金从本质上看，是国家出让土地使用权若干年一次性收取的地租之和。土地财政符合我国产权制度的安排，有其积极的一面，我国快速的城市化与土地资本化密切相关，也使地方政府有能力扩大公共财政的覆盖范围，更多地用于民生领域。但是，土地财政主要依靠增量土地创造财政收入，农民的合法权益没有得到有效的保护，以土地出让金为主的土地财政是阶段性的，不可持续的。
（三）改革我国现行房地产税制的弊端
我国目前的房地产税制是分房产和地产分别征税的。房产税对拥有产权的县以上城市的经营性房屋征收，对自用的房产按原值的10%—30%的计税余值征税，税率为1.2%；对出租的房产按租金的12%缴纳，实行比例税率。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，以实际占用的面积为计税依据，实行定额税。虽然，现行的房地产税制具有操作的简便性，但是存在的弊端也是显而易见的。一是房产与地产分开征税，与《物权法》规定土地使用权和房屋所有权是不可分离存在和转让的立法精神不符；二是征税范围没有包括农村，与城乡二元结构的转轨和城市不断扩张的现实情况不符；三是征税范围限定在经营性房屋，与住房货币化改革后，房屋已成为商品，甚至是投资品的事实不符；四是以房产原值和占用面积为计税依据，不具备税收弹性，造成计税依据不统一、税负不公平的问题。
以房地产税基评估为基础的房地产税制改革能够避免以上的弊端。一是鉴于我国土地所有权公有制的国情，《物权法》规定土地使用权属于用益物权，即不完整的物权，但仍然是物权，且房产和地产的价值密不可分，房地产税基所评估的正是房产和地产整体的价值；二是使地方政府能够从基础设施和公共服务的投资中分享房地产价值增值带来的利益分配，能够作为“溢价回收”的政策工具；三是房地产税基评估具有很好的透明性，能促使地方政府提供优质的公共服务。房地产税基评估的最大障碍在于政治的接受性。
从上面的分析中可以看出，以改革计税依据为核心，进而建立一套与国际接轨的科学合理的房地产税制已经不是该不该改的问题，而是必须要加快进程，促进税制的转型。
（省地税局财产和行为税处 张 辉）