解约不断 高端酒店业迎大洗牌

一边是马不停蹄地急速扩张，一边又是与业主纠纷不断，知名品牌屡屡折戟。目前中国高端酒店市场上，正接连出现高端酒店关闭和放弃进驻的情况，高端酒店的淘汰潮已经暗暗涌动。其原因在于，认为中国经济增长潜力巨大的酒店巨头大力进驻导致客房数量迅速增长。人们不得不重新审视国际酒店巨头在华的急速扩张。

　　 酒店巨头屡遭“下课”

　　翻阅资料可以看到，万豪、洲际、凯宾斯基、 希尔顿 等国际酒店管理集团在国内均有被“下课”的历史。在青岛市， 德国 凯宾斯基饭店开业才一年就关闭了；洲际在国内被戏称为被评为“最易分手酒店品牌”，从2008年至今洲际已经经历六起“分手”事件；美高梅国际酒店集团更是在近期放弃了一项原定进驻大连市的计划。

　　另一方面，国内的大业主也正在尝试自己创立酒店品牌。今年上半年， 北京 万达铂尔曼酒店、廊坊万达希尔顿逸林酒店因业绩无法达到万达预期效果，管理权被万达收回，品牌则更换为万达自有的“万达嘉华”品牌。去年11月， 北辰实业 ( 601588 , 股吧 )股份有限公司也与洲际集团分手，收回旗下酒店经营权。

　　 “三公消费”受限令高端酒店低迷

　　来自中国 旅游 饭店业协会发布的信息显示，今年一季度五星级饭店平均出租率为49.08%；平均房价为678.31元人民币；单房收益为332.89元人民币。对此，华美酒店顾问机构首席执行官赵焕焱表示，“国际通行的标准是，入住率低于60%的酒店就很难保本了”。换言之，中国酒店市场已出现了逐步放缓的迹象，业主方当下的投资风险正越来越大。

　　芒果网酒店业务部营销负责人表示，“三公消费”受限、消费市场低迷等因素是今年高端酒店利润下降的主要原因，给高端酒店生存带来不小的考验。

　　“去年以来，以 商旅 客人为主的高端商务会议型酒店入住率骤减。”厦门某五星酒店大堂经理丁小姐透露，不仅入住率下降，很多高星级酒店的价格跌幅甚至超过了20%。

　　武汉一外资五星级酒店的高层也证实了上述说法。据了解，今年的几大假期，高端酒店没有出现“一房难求”的火爆场景，平均入住率仅有60%左右。即便不少高端酒店价格同比下降过百元，也没能对提高入住率奏效。

　　“新政策的实施对高端酒店而言，还不至于到了绝境，但也不容乐观。”五星级酒店销售人员林先生说，这两个月来，酒店会议、住房需求都有不同程度的减少，空房也比往年同期增加不少。“酒店推介和特价活动，也比往年多了很多场。”据林先生透露，以前他们每年会举办三四场酒店推介，今年仅下半年就举行了七八场，加上年底的估计会达到10场。

　 　泡沫初现管理费成导火索

　　“应该说，在一些低商务客流的省级城市，未来奢华酒店的泡沫会很大。” 罗兰 贝格大中华区合伙人王荣指出。在他看来，高端酒店的客人大多是商务出差的人群，个人旅游者或旅行社的占比并不大。那些商务活跃程度不高的二线城市，未来很可能遭遇经营困境。

　　高端酒店一位高管称，五六年前中国酒店市场的局面已完全改变，未来，入住率会随着市场饱和而越来越低。其表示，在他的观察中，酒店业绩表现不佳，而管理费又居高不下，已经成为引发业主方与管理方矛盾的导火索。“以前酒店生意好做的时候，虽然管理成本高，但业主从心理上还能接受；但现在，这样的高成本已经有许多业主接受不了了。再加上一部分管理费用不透明，双方的扯皮、纠纷就没有断过。”

　　据介绍，在中国通常是当地的房地产开发公司建设大厦，然后委托酒店管理集团经营。开发公司会向酒店管理集团支付总营业额(包括餐饮收入)的3%-5%，作为委托费。过分竞争导致客房入住率出现下滑，其结果是开发公司无力负担委托费，开始要求解除合约或减少委托费。

　　除了管理费的分歧外，前期评估不足也会为双方日后的冲突埋下“地雷”。据悉，一些管理公司为了争夺市场份额，未对项目的选址、硬件设施等进行审慎评估。业主方有时也会盲目追逐奢华品牌，他们经常以酒店品牌的豪华程度与知名度作为选择标准，而忽略了酒店定位是否与自身物业相匹配。北京商报记者 程拓/文 代小杰/制表

　　 高端酒店解约背景

　　众多案例表明，大部分管理合同的解约是基于以下背景原因：

　　1.业主的盲目投资和管理方的盲目签约

　　在双方投资和管理理念差异巨大且尚未了解对方之前，即仓促签约必然会导致双方在日后的合作中摩擦不断。盲目合作可能导致品牌与酒店不相匹配。例如，酒店硬件条件和品牌标准不匹配、区域位置和品牌发展战略不匹配、目标市场和品牌定位不匹配等。

　　2.成本预算的离心

　　一般而言，管理方总希望酒店加大投入以提升其品牌形象，业主方则尽量控制成本以较早地或更好地获得投资回报。

　　3.管理控制的欲望冲突

　　酒店全权委托管理商业模式的基础是业主投资酒店，然后将酒店的管理权让渡于管理方。因此绝大多数管理方非常排斥和抗拒业主干涉酒店的日常经营，但业主从其资产管理风险的角度和其作为投资人的地位出发，大多希望能够一定程度地参与或监管酒店的经营，有的时候有些业主管控欲望如果过强，会让管理方步履维艰。

　　4.国外酒店品牌的文化障碍

　　管理方在品牌异域拓展的过程中，其标准化趋势和本土化趋势未能平衡协调，有的品牌过多强调标准化从而导致本土化的需求被忽略，而另一些则过分重视本土化而未能维持其品牌标准的一致和统一。文化差异障碍也导致了国外酒店品牌在中国的水土不服，影响了双方之间合作和交流的顺畅。

　　5.人力资源短缺

　　管理方在中国的快速扩张导致各方面的人力资源出现严重不足，员工缺乏足够的培训和经验，从而导致管理能力和服务质量严重下降。作为人力资源短缺的后果之一，频繁的人事变动不仅使酒店管理集团的上层管理理念和战略发展思路混乱，也使酒店本身的经营出现各种问题。

　　高端酒店解约大事件

　　2004年

　　海景皇冠假日酒店更名为海景千禧大酒店。

　　2005年

　　4月20日起

　　希尔顿退出了大连，大连希尔顿酒店更名为东旭皇朝酒店。

　　12月7日

　　南京国际大酒店不再和希尔顿酒店管理集团合作。

　　9月13日香格里拉与丁山宾馆签署了终止合作的协议。

　　2006年

　　3月五星级希尔顿深圳彭年酒店不再使用希尔顿品牌。一年多合作终止的主要原因是利润增长没有达到10%目标。

　　2008年

　　年初厦门海景酒店的业主 新加坡 丰隆集团与洲际分手。

　　7月1日卡尔森撤出 上海 龙之梦丽晶管理。

　　7月18日上海兴荣豪廷大酒店试营业，1个月后，温德姆旗下的豪生退出管理。

　　年底丽致管理集团与投资方正式解约，上海仕格维丽致大酒店换牌为斯格威大酒店。

　　2009年

　　8月厦门索菲特大酒店改变用了1年零1个月的索菲特品牌，更名为厦门泛 太平洋 ( 601099 , 股吧 )酒店。

　　2009—2010年

　　2009-2010年

　　洲际曾与 湖北 天安假日酒店合作，最终解除合约。

　　2011年

　　8月洲际与东莞富盈酒店集团结束大约1年的合作。

　　11月洲际再与三亚华宇结束了长达六年的合作。

　　2012年

　　1月位于海南三亚亚龙湾的华宇皇冠假日酒店业主方与洲际酒店集团分道扬镳，双方因利益纠纷还对簿公堂。

　　4月厦门温德姆和平国际大酒店合同到期后不再续约，改与瑞士酒店集团合作，最终发展自己的品牌。

　　2013年

　　6月凯宾斯基成青岛首家关门的五星级酒店。

　　12月北京铂尔曼酒店因业绩不达标被万达收回。

　　11月 “北京北辰实业股份有限公司”与“洲际酒店管理集团”的十年管理合同圆满到期，业主方收回酒店管理权。

　　2014年

　　4月万达收回廊坊万达希尔顿逸林酒店管理权。