解禁后销售火爆开发商琢磨着涨价

南都供图

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    “准一线”正式松绑

    杭州市住保房管局7月28日称，经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

    中投顾问研究总监郭凡礼向记者表示，杭州作为“准一线”城市，其限购松绑会给房地产市场，尤其是开发商更多的信心。

    中国指数研究院数据显示，自今年1月以来，杭州房价一直在平稳中下降。6月均价为1.75万元/平方米，环比下降2%。截至本月，杭州市区(包含余杭、萧山)的可售商品房总量已超过13万套。而2013年杭州市区商品房成交总量为8.7万套，若以这一去化速度计算，消化目前的库存至少需要18个月。而今年1-6月，杭州市区商品房成交量仅2.87万套，若以这样的去化速度计算，消化周期要超过27个月。

    住建部副部长齐骥此前对高库存的标准是“高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量”，若参照这一标准，杭州已远远超过“高库存”警戒线。

    与之前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量压力可以说是有过之而无不及。据统计，济南取消限购之前的存销比是15个月，苏州楼市6月份的存销比也只有14.9个月。这样看来，库存量压力更大的杭州，似乎更加没有理由不调整限购政策。因此杭州市政府决定松绑限购，虽然这次松绑是以区域性和结构性调整的方式。

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    开发商现涨价冲动

    杭州限购政策松绑后，不少投资客直言会出手，短期内可能引发市场一波疯狂浪潮。

    “对之前大打价格战的该区域开发商而言，确是一个利好消息。因为政策松绑，从微观来看，可以让之前没资格买房子的不少人入市购房。”郭凡礼告诉记者。

    记者对比了已松绑限购的城市，如天津、无锡、济南等，销量或多或少都有上升。中信证券的研究报告显示，对南宁、宁波、天津等13个城市房价进行研究，限购执行变化的后一周平均销售面积，比变化前一周增长约6.8%；限购执行变化后两周的平均销售面积，比变化前两周平均增长22.5%；政策变化后三周的平均销售面积，比变化前三周平均增长了39.0%。限购执行变化后四周平均销售面积，比执行变化前四周平均增长了20.5%。

    记者了解到，杭州正式解禁首日，楼市火爆。杭州一知名豪华楼盘昨日一上午成交量达1.59亿元。而限购松绑也立刻引起杭州开发商的连锁反应，当地业界甚至盛传开发商要调价。

    记者昨日联系杭州大型开发商绿城、万科、九龙仓等，多认为当前属敏感时节，但销售价格肯定会有调整，尤其是此前降价过猛的区域或楼盘，很可能暂时恢复信心，底气上升。

    宁波利时商业管理有限公司总经理李兴军告诉记者，房地产投资走势跟政策、宏观经济都有关，松绑限购对投资者来说无疑是颗定心丸。毋庸置疑，投资客的行为将会导致楼市供需变化，房价上涨的可能性极大。

    不过，杭州透明售房市场研究院院长丁建刚则告诉记者，政策不会引起房价上涨，现在需要担心的不是引发房价上涨，甚至有可能如果市场仍然得不到恢复，应该追加救市措施。

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    货币政策更关键

    “今天的政策，事实上已经太晚了。”丁建刚对记者表示，时至今日，松绑政策尺度已经不重要，重要的是传递了一个政府信号，政策总归是给了市场一些信心，会刺激活跃度。

    不过，这个信心能延续多久，还是未知数。世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢就认为，观望心态在短期内可能会出现波动，导致大户型销量短期小幅上涨，但不会持续很久。市场只是释放了前期被压制的需求，但需求自身并没有大幅增长，供过于求的主调没变。从市场供应目前以小户型刚需盘为主的情况看，大户型销量的增加不能有效解决库存问题。

    中原地产、中投顾问等多家机构预测，松绑限购还在其次，关键是货币政策的影响。若进一步放松货币政策，让银行大力支持住房信贷，这对房地产市场的刺激将更加明显。“原本已经有一套房的，想买第二、三套的，因为限购的出台而取消了购买计划。虽然现在限购松绑了，可是银行的贷款仍没有放松，而这个问题也很关键。”李兴军如是告诉记者。

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