被夸大的楼市崩盘：救市与救赎

  2014年，楼市变化的速度超过预期。

  3、4月份，以杭州、常州为代表的华东楼市率先出现降价，到5月东部多数城市房价下行，6月份一线城市加入调整行列。

  在这轮市场自发的向下调整中，一些声音认为中国房地产市场面临崩盘的威胁，因此调整尚未深入，不少城市已纷纷祭起救市大旗，取消限购不绝于耳；而另一些声音则指出，目前市场的调整是正常的，希望政策保持一致性，不要过多地行政干预。

  在7月16日的博鳌·21世纪地产论坛上，各方观点普遍认为，中国房地产市场正在小心翼翼地走在一条回归新常态的道路上。无论是爆发式的上涨还是断崖式的下跌，都不利于这种常态的恢复。而只有行业恢复常态，才能谈得上长远的发展。

  喧嚣的救市杂音

  国家统计局最新数据显示，房价下行从块状分布弥漫到了全面下调。70个大中城市中，新建商品房价格环比下调城市达到了55个，二手房环比下调城市达到了52个，呈现出普跌的趋势。同时，跌幅在加速。

  而6月之前以为是房价绿洲的一线城市，也已全面沦陷。中原地产预计本轮市场调整将持续到2015年。

  “这一轮市场调整实际上从去年年底就已经开始，到现在7、8个月了，还没有任何回暖的迹象。”参加论坛的一位开发商人士私下说，这是跟此前几轮调整不同的。当前部分区域和城市，确实出现了明显的供大于求。

  惨淡的市场令开发商开始节衣缩食，由此也影响到了地方财政，尤其是土地出让金的获取。还无法摆脱房地产依赖症的地方政府，慌张了。截至目前，已有超过10个城市已经取消或暗中放松了限购。地方政府出手救房地产，其实是救它的经济。业内人士预计，二线城市中经济相对比较好的城市，如厦门、南京、武汉等，有可能在执行层面放松限购；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购。

  面对地方政府此起彼伏的救市，住建部政策研究中心主任秦虹认为，限购不应该完全取消；抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。秦虹指出，如果所有城市都放开限购，可能一两个月大家还在观望，但一旦预期房价会上涨，投资者依然会冲到房地产市场。如果对这种趋势判断错误，选择时机不正确，投资就可能激发更大的泡沫。

  21世纪经济报道记者采访的多个大型地产商人士认为，很多城市即使限购放松或取消也意义不大了。因为，限购取消带来的将是投资需求。而投资看预期，如果预期没有变化，限购对市场的刺激是有限的。

  市场化的悖论

  包括万科、金地等大型地产商在内的人士均认为，此轮房地产调整，是在没有出台相应打压政策的背景下发生，其实质是市场本身发生的变化和调整。但华远地产(华远九都汇)董事长任志强指出，上半年楼市并没有那么差，销售额3.1万亿，同比去年只少了2000亿；而且，6月份的销售面积降幅正在收窄。

  中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平指出，与之前区别的是，今年的楼市由政策转变为市场调整。未来可能是L形的曲线，市场逐步调整，要想回到去年是不可能的。“呼吁政府救市不合情理。现在的供求关系不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的。”陈小平认为，市场化调整是一个常态。

  “房地产高增长的时代已经过去了。市场处在去库存的周期调整阶段，还要持续一两年的时间；但目前的市场是刚需和改善型的需求为主，是健康的；需求也暂时不会下降，还是会保持目前的状态。”在7月16日的21世纪博鳌地产论坛上，一位开发商说。

  上述观点反映了当前开发商的普遍心态。然而，在市场化的维度上，另一个问题又值得警惕。与多数开发商不同，任志强认为当前房地产市场非市场化的因素越来越多，比如越建越多的保障性住房。

  “非市场的容量扩大的时候，必然会分化市场需求，导致市场正常的需求信息不对。”任志强指出，今年商品房销售的下降和供应的整体增加，其中政府保障性住房数量巨大，于是出现了很多地区特殊的供大与求。

  “退回到非市场化占主导地位或者是政府限价占主导地位的市场，对今后的房地产市场来说是最危险的。”他说。

  如何自我救赎？

  金地董事长凌克指出，近年来，业界的基本共识是：宏观经济将进入持续非高速增长的“新常态”，地产业的光环也渐褪去，如何打开新思路，实现新发展，正成为当下行业面临的共同课题。

  在行业政策层面，全经联房地产商会会长聂梅生认为，要从地根和银根上解决问题。“2004年土地出让金收入只有5000多亿，去年达到3.9万亿，相当于地方财政的60%，其结果当然是地价领跑房价越来越快，地价指数远远在房价之上。”聂梅生认为，改革的办法就是让农村集体用地同价同权，实现土地市场的统一。

  在银根问题上，她认为，过去的货币政策和金融政策推升了房价，但合理的金融工具也可以平滑房价，应该推出中国房地产业的REITs，让社会资金可以进入全产业链而不仅仅是开发环节。

  在微观的企业层面，凌克认为，目前很多房企都在改变单一住宅开发模式，向多元化拓展。在产品维度上，结合房地产住宅开发业务，在商业、旅游、养老服务等相关产业领域延伸；在产业链维度上，向房地产上、下游产业延伸，比如进入社区服务和房地产金融领域。此外，在空间维度上，一批房企还将触角伸向海外。

  陈小平认为，房地产行业的竞争，由原来的土地、政府和资金的竞争，正在转变为价值和价格以及客户之争，这是行业真正发生的变化，也是开发商要研究和应对的。

  “市场的本质就是优胜劣汰。”他说，行业回归市场竞争的本质，核心就是客户。“今年跟很多企业进行交流，谈的第一件事情就是成本如何控制。我们今年成本要控制10%到20%。”陈透露。成本要比别人更低，才可以赚更多的利润。

  万科则进行了更为彻底的颠覆：学习互联网，变为一家轻资产公司。首先是小股操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值。

  其次是平台化。万科总裁郁亮认为，未来的万科将会打造一个平台，包括业务和人才的平台，平台扩大之后，运营能力将更为重要。