营改增“靴子”落地如何影响楼市税负

    据新华社电正在举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上，杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。与会嘉宾认为，一些地方楼市加杠杆“花样百出”，部分城市去库存“压力山大”，与此同时，营改增政策“靴子”落地，楼市税负变化也将影响市场预期。

    变味的加杠杆方式吹大楼市泡沫

    “今年年初以来，非限购城市放宽购房政策，除允许购买多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在实际操作中执行‘零首付’。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说，“一旦房地产市场下滑太多，部分地方政府的财政将难以为继，银行体系的安全也会受到挑战。”

    “买房的两个目的是居住和投资，如果投机性购房过多，就会出现房地产泡沫，泡沫过大就可能触发金融危机。”世界银行原首席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑。

    “新华视点”记者调查发现，目前，楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。尽管央行规定个人住房贷款首付比例不得低于两成，但各地以“首付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多，屡屡突破最低首付比红线。

    目前，除政策允许下的降低购房首付比例外，楼市加杠杆的主要方式包括：

    ——二次抵押。

    ——以“赎楼贷”为代表的短期垫资。

    ——部分银行信用贷款化身“首付贷”。

    中国人民银行、住建部、银监会三部门一年前联合宣布，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。2016年伊始，中央再次降低非限购城市的首付比例，最低两成。易居智库研究总监严跃进认为，商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式，而其他一些变了味的加杠杆方式，如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。

    个人住房交易税负只降不增

    根据今年政府工作报告，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

    “全面实施营改增后，一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价，以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武在论坛上说。目前，市场主要聚焦于个人二手房交易税率变化。财政部印发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》后，专家认为，营改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。严跃进表示，“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。”