自住型商品房：理想很丰满，现实很骨感
1月13日，北京首个自住房恒大御景湾开始进入现场提交材料阶段，首日将办理1800户申请家庭的手续。新京报资料图片 新京报记者 韩萌 摄
“自住房是一块大馅饼，可惜最终还是砸不到我们头上。”
6月7日，北京市住建委公布自住房摇号规则。看到自住房摇号将首先针对优先家庭后，29岁的罗嘉顿时觉得很沮丧，“我连参加摇号的资格都没有。”
从去年北京刚一推出自住商品房政策时，就开始“望眼欲穿”，今年2月报名申购了北京金隅旗下两个自住房项目汇星苑和汇景苑；心情几经起伏，最终还是不得不接受“幻想的破灭”。
罗嘉的同事崔彤心情则要好一些。年初刚过了25岁生日，崔彤正好踩上了自住房的优先资格线：户籍、无房、单身年满25周岁。
从去年下半年北京推出自住型商品房政策后，北京自住房吸引了数以万计的买房人群的关注。这一被寄望于平抑房价、满足部分“夹心层”住房需求的新生事物，让很多人充满期待，也让很多人颇感纠结。
对北京这样一个供需明显失衡的房地产市场来说，一个新的自住型商品房能解决多大的问题，许多人并不乐观。
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什么是自住型商品房？
北京市住建委去年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。
此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；
购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。
自住型商品房申购条件
1 名下一套以内住房的京籍家庭；
2 持有有效暂住证，并连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭；
3 单身者购买需满25岁；
4 本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。
有点尴尬的“夹心层”
在罗嘉眼里，自己是非常有代表性的夹心层：北漂、无房、没资格申请保障房、商品房价格已经难以企及。因此，自去年8月北京释放出将推自住商品房时起，罗嘉就时刻追踪相关信息。
2013年夏秋之际，北京房价正处于上升轨道中，四大一线城市也一直领涨全国房价。2013年7月，国家统计局数字显示，北京新建商品住宅价格同比涨幅为18.3%，在四大一线城市中位居第一。
正是在北京房价持续上涨的背景下，北京市有关方面在8月中旬披露，北京市正研究推进支持自住型商品房的政策，包括推进自住型商品房供地。北京市有关部门和房地产行业协会人士也都表示，这将有助于平抑房价，有利于满足中端特别是“夹心层”购房需求。这让罗嘉觉得机会难得。
然而不久之后，冷水迎头浇下。
去年10月北京出台的自住商品房政策明确了两类“优先家庭”：一类是北京户籍的无房户(单身须年满25周岁)，一类是北京的经适房和限价房轮候家庭。在罗嘉看来，北京保障房轮候家庭有二三十万，而北京2013、2014两年供应的自住房总数才是7万套。保障房轮候家庭要是来“抢”自住房，“‘夹心层’哪还有戏？又是‘血拼’？”
保障房轮候家庭并不热衷自住房
虽然类似罗嘉这样的“夹心层”担心保障房轮候家庭太多，但事实上，并非所有保障房轮候家庭都热心自住房。
在京备案轮候保障房达5年的孙丽就告诉记者，虽然自住房比普通商品房便宜，但200万元的总价仍然让自己这样一个经适房轮候家庭望尘莫及。
根据现行政策，北京经适房要求三口之家的年收入不超过4.53万元。200万元的房子，按首付30%、60万元计算，光这个首付就相当于三口之家的轮候家庭13年的全部收入。孙丽认为，这已远超出自己的支付能力了。虽然诸如金隅·汇星苑也有56平方米的小户型，总价会更便宜一点，“但肯定不够住”。
此外，孙丽心里还有一道过不去的“坎”：自己等了那么多年的经适房，预期价格都是每平米七八千元，现在要花每平方米两万多元的价格去买自住房，“我这么多年不是白等了？”
在北京一家国企人士看来，对已经等待多年的保障房轮候家庭来说，保障房仍然是第一选择。北京市有关领导也曾明确表态，要用两年的时间基本解决轮候家庭的居住困难问题，这也给了保障房轮候家庭信心。
从自住房申购家庭统计数据看，大量的保障房轮候家庭都没有申请自住房。
以金隅旗下汇星苑和汇景苑两项目为例，两个项目合计申购家庭约43.8万户，在22万户优先家庭中，保障房轮候家庭只有1.3万户，占比不到6%。考虑到两个项目申购人群的重合，11万左右的优先家庭中，只有6000余户的保障房轮候家庭。
而根据市住建委网站显示，全市经济适用房和限价商品房备案通过的合计约29.45万户。这也意味着全市只有2%的保障房轮候家庭，申请了金隅的两个自住房项目。即使考虑到其他已经开始申购的项目，业内人士认为，保障房轮候家庭申购自住房的比例也是很低的。
不过也有一部分保障房轮候家庭积极申请了自住房。来自朝阳区的唐东说，自己以前是经适房、两限房都申请，现在自住房也申请。“毕竟现在有产权的保障房越来越少了，不能守着这一棵树。”在唐东看来，多一种途径就多一次机会。
在申购自住房的人群中，除去数量不大的保障房轮候家庭，大量的优先人群是北京无房家庭，北京金隅两个项目中的这类优先家庭就超过10万户。自住房市场仍是挤破头的景象。
徘徊于普通商品房与自住房之间
对于自住房带来的机会，不同的人还有不同的期待。罗嘉和崔彤要的是一个解决居住需求的机会；但也有人看中了这是一个投资的机会。
很容易理解的是，诸如在百子湾、朝阳北路这些地方，当周边商品房房价达到每平方米四五万元的时候，限价2.2万元/平方米的自住型商品房未来转手获利的空间很大。即便有30%的差价上交，剩下的70%依然是数字可观的获利。不过有北京自住房申购的优先条件这一“关卡”，可以屏蔽掉大量投资性需求。
然而，自住房给买房人带来的机会，也明显影响到了普通商品房市场，一定程度上实现了最初抑制房价的目标。
北京中原地产首席分析师张大伟认为，自住型商品房将锁定大量的买房人，分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。
今年3月以来，北京商品住宅新房签约逐月下降，已经从3月的7289套下滑到5月的5336套。自住房带来的市场观望，被认为是影响北京楼市下行的重要原因。加上信贷政策收紧，北京楼市下行就在意料之中了。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说，明知机会渺茫也观望，最后不得已还得回到普通商品房市场中。
罗嘉就遇到这样的问题：自住房门槛低的诱惑，让自己暂停了购买普通商品房的脚步。但现在发现，自己压根没有摇号资格，还得去买普通商品房。
今年3月后，北京商品房市场下行的消息明显多了起来。罗嘉也一直关注着近郊商品房开盘的消息。
4月初，地处东五环外、通州台湖区域的首开万科公园里开盘，推出202套房。开盘报价26000元/平方米。“虽然是毛坯房，这价格还是很有吸引力的。”在此之前，项目对外透露的都是精装房3万元/平方米。
商品房市场价格的松动，一度让罗嘉很动心，“公园里前后去过三趟，楼盘距离、配套、品质确实也不错。”不过抱着对自住房的“幻想”，罗嘉最终还是没有出手。
截至昨天，公园里签约100套，只占取证房源套数的一半。有关人士预计，如果没有自住商品房的影响，去化数字至少要高十多个百分点。
或许是预见到自住房需求会有向商品房市场的回流，5月25日至6月2日，北京金隅嘉业在朝阳体育中心举办金隅·汇星苑、汇景苑咨询活动的同时，也举行了金隅嘉业商品房项目展示。不少买房人也咨询了金隅旗下的多个商品房楼盘。
自住房申请人期待信贷政策支持
在6月上旬北京市公布自住房摇号流程及方案后，北京首个自住房摇号的日子已经越来越近了。有房企人士预计，一周内，首个自住房摇号的日子就能明确。根据此前的消息，金隅旗下的汇星苑和汇景苑预计将成为首批摇号的自住房。
不过让唐东、崔彤还比较担心的是购买自住房的贷款问题。
5月底，有媒体报道称金隅旗下两个自住商品房项目不接受组合贷款，申请人只可选择全款、纯公积金贷款和纯商贷三种模式的一种。这让很多自住房申请人都吃了一惊。“买自住房的人，有几个能全款买房？纯商贷肯定比组合贷利息高。”崔彤说。
目前，北京市住房公积金贷款最高额度为80万。一套200万元的自住房，让许多保障房轮候家庭、单身无房户掏出120万元做首付的难度，也是相当高的。而按照三成首付算，买房人在60万元的首付款以外，还需再贷140万元。根据业内人士介绍，目前公积金利率是4.5%，商贷基准利率为6.55%。以纯商贷140万元和公积金贷80万元、商贷60万元的组合贷对比，20年贷款，纯商贷要多支付16万元的利息。
峰回路转。5月29日，金隅嘉业声明，两个自住房项目接受组合贷款。金隅嘉业同时也解释，组合贷放款流程更长，带给房企的会有资金占压、不利于快速回笼资金的问题，带给买房人的可能会有沟通成本大等问题。
这也给唐东、崔彤等人提了醒：放贷最终是公积金中心、银行的事情，贷款发放能否顺利快捷？会不会因为贷款遇到问题，最终导致自己丧失购买自住房的宝贵机会？
“政府部门能否统筹考虑，协调房企、银行，从签约周期到放贷周期上，共同来照顾自住房买房人？”崔彤希望，无论自己能不能摇上自住房，都希望政府部门能打消买房人心头的疑虑，让买房人的美好理想温暖地变成现实。 新京报记者 张旭
自住型商品房将锁定大量的买房人，分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。 ——北京中原地产首席分析师张大伟
许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说，明知机会渺茫也观望，最后不得已还得回到普通商品房市场中。 ——北京房地产业协会秘书长陈志。
