胡存智：推出合作产权房助力去库存

针对当前房地产库存过大、房价偏高、需求过度和不足并存等问题，全国政协委员、国土资源部原副部长胡存智提案建议，改革现行住房供应体系，推出合作产权房，迅速形成市场供应，落实“去库存”、“补短板”任务。他认为，推出合作产权房是实施供给侧改革的重要手段，在优化住房产品供应结构的同时，可有效拉动购房需求，精准房地产调控，促进市场持续健康发展。

提案指出，当前住房供应产品结构性缺失，以商品房和保障房为主的供应体系无法涵盖全部社会群体，中低收入甚至中上收入群体处于“保障性住房买不着、商品房买不起”的尴尬境地。合作产权房又称比例产权房、共有产权房，是介于商品住房和保障性住房之间的新住房类型，由市场定价，产权由购房者与政府按比例共有，购房者居住使用，转让变现时双方可按比例分享增值收益。2014年，全国有6个城市部署开展了共有产权房的试点，但仍偏于按保障房产品试验，未正式纳入住房供应体系，也没有广泛推出。

“缺乏价格梯度的商品房市场，也不利于房地产市场的调控。”胡存智指出，商品房兼具居住功能和资产价值，调控时如果仅为满足居住需求，必然会干预价格，损害房地产资产价值，妨碍市场机制发挥，打击房地产经济；如果只顾市场价格，又只能满足高收入人群需求，其他群体购房困难。

此外，在房价持续多年快速上涨、保障房供应不足的情况下，各地各部门“因人设房”、“因地造房”，兴建了福利房、集资房、棚改房、回迁房、定向安置房等名目繁多的住房种类。这些房屋产权不明、归属不清，无法准确体现并保障不同市场主体权益，游离于住房供应体系两类房屋之外，不仅干扰房地产市场，还给管理带来极大困难。

为此，胡存智建议构建由“商品住房、合作住房、保障住房”三类房屋组成的新型住房供应体系，对应“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房建设发展目标，将目前已存在的众多房屋类型按实际包含的产权和价值状态归并整合到合作产权房，实现新旧住房供应体系平稳过渡。

新住房供应体系广泛兼容不同的投资购买能力，实现价格和产权的平滑衔接，平衡市场与福利、居住与投资的关系，可满足全社会居住消费需求。高库存地区，可以将部分库存商品房转为合作产权房，把落户城镇的农业转移人口、城镇棚户区和城中村改造涉及的人口、中西部地区就近城镇化的人口做为特定扶助群体，通过市场实现“去库存”。在高房价地区，应逐年分批供应合作产权房，增加有效供给，“补短板”的同时也分流商品房需求压力，抑制房价过快上涨。

“迅速供应合作产权房，可以大大增加政府调控房地产市场的有效性，实现多重目标。”胡存智分析，商品房与高收入群体支付能力相宜，可放手交由市场调节。合作产权房按市场规则折让，使中低收入群体“住得上、买得起”。低收入群体有保障房“兜底”，无惧市场波动。