丁祖昱：“927”全国楼市开盘日！胜利日！

  刚刚过去的9月27号，成为了今年以来项目开盘最多的一天。周六的朋友圈基本都是开放开盘，看房抢房的信息，久违的日光盘和1000套去化盘又出现了！据我们房价点评网的监测，规模房企在20个重点城市中推出约100多个项目上市。由于准备充分，诸多楼盘都在“927”实现了开盘大卖。据不完全统计，当日成交超过七成的项目占比达到25%。仅仅一天就基本完成了原先要一个月才能实现的销售目标。需要说明的是，原先我们统计的去化率一般是指开盘后一月(统计的是登记备案数据)，开盘当日去化率是指认筹转大定的数据。

  “927”的开盘日变成胜利日，主要有这样几个原因：

  第一，价格到位。不管是直降，还是用电商“一万抵几万“，抑或是首付分期、免首付等，价格都是最重要的因素，特别是刚需项目。例如广州珠江地产从化珠江壹城项目推240套，销售200套，去化率达到83%，其主要原因是价格合理，定价5000元起，均价仅6000元左右。南宁中海国际社区推出1690套，去化了1095套，现场3000多人，核心也是价格。这个项目均价5700元/平米，部分团购价仅5200元/平米，大大低于周边均价6500元/平米。济南万达华府推504套，去化率85%左右，也是由于低价开盘，而该项目旁边一个非大牌开发商项目，加推基本0成交。

  第二，大牌好房。知名房企下半年最重要的项目不约而同都选在了这一天开张。“大牌好房“自然就容易得到消费者的青睐。例如万科在广州、杭州、武汉、长沙等地推6盘；中海在上海、深圳、沈阳、大连、长沙、南宁等地推出7个项目，其中上海中海寰宇天下是典型的“高大上”项目，4万多的均价能实现开盘去化40%，已属不易。另外，杭州富力西溪悦居推出119套，成交108套，去化率高达91%。三季度的销售排行榜就要发布了，这也是诸多规模房企赶在9月底推案开盘的重要原因。

  第三，蓄客期长。由于今年的市场原因，很多房企的项目开盘都比之前谨慎许多。不少早已拿到预售证且具备了开盘条件的项目也都拖到了这个时间，为的就是希望能够多蓄水实现去化，这次开盘的项目少则蓄水1月，多的要蓄水1季以上，客户积累充分到位。

  第四，营销争胜。营销的十八般武艺都用上了，我之前就已经说过，今年下半年房企的各种创新基本都围绕营销展开。像最具“互联网思维”的万科，不管是全民营销、房产众筹，还是今天傍阿里明天联腾讯后天合平安都是为了更好的卖房子。又如保利也推出“房款肉偿“”立定跳远“这些营销方式来吸引眼球。而以易居推出“合动力”为代表，各家房地产服务公司也是火力全开，大家在营销都拼得很凶，取得了较好的效果。

  第五，信心回升。应该讲这段时间由于政府支持，市场成交开始企稳，消费信心有所恢复。虽然在八月份和九月初的成交还是没有达到大家的期望，但事实上我们还是看到成交在慢慢的回升。政府限购放松和限贷放松连续两轮救市，也让消费者的信心有所恢复，诸多因素汇集也孕育了“927“的胜利。

  当然，我们还不能掉以轻心，其实还有不少楼盘的去化率在40%以下。部分压力较大的城市并没有因为“927“而改变他原先的供求状况。例如长沙市场，即使中海国际社区将价格调整为6000元/平米，但推出的413套也只成交122套，去化率仅30%。而在一线城市中，广州的项目去化也稍显一般。

  一天的胜利，并不能扭转整个市场的供求关系。当然，对于众多房企来说，”927“的确给大家打了一针强心针！九月最后一个周末能把”金九“的成色扳回，也希望接下来的黄金周能够乘胜追击，再接再厉！