6月"淡市"不乏回暖动能 最佳入市"窗口"已打开?

06.06.2014  16:31

  今年上半年,受市场低迷影响,部分房企的业绩完成情况并不理想。随着“半年报”节点的日益临近,刚需楼盘持续放量、打折优惠项目不断增多,房企正在为楼市“期中考”做最后的冲刺。

  业绩压顶

  今年前五个月,多数房企的业绩没有“跑赢”时间。

  据上海中原地产研究咨询部对上市十大标杆房企的监测数据显示,今年前四个月,仅有恒大一家房企完成了业绩目标的4成,而万科、中海等标杆完成率均不到三分之一。

  除了报告上的数字之外,房企业绩的压力还表现在土地市场。今年1-4月,去年销售额排名前十的标杆房企中,有6家的拿地金额占比低于全年销售计划的10%。

  “从目前的销售业绩来看,房企压力颇大,半年报业绩压顶,相信房企势必会采取相应措施‘抢收’。” 同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  市场持续低迷导致房企业绩压力陡增,是否意味着年初制定业绩目标时,房企对于2014年的市场判断过于“乐观”了?

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,“并不能简单地认为房企对未来市场的判断‘盲目乐观’。”她认为,2014年标杆房企纷纷上调了销售目标,是因为这些企业持续拿地后,2014年开工的面积和预售面积都有所放大,是在增加可供货源情况下制订出的业绩目标。随着房企逐渐产生出较为“悲观”的市场预期,房企平价、降价跑量的心态或将越来越常见。

  抢收开始

  事实上,近入4月以来,房企“抢收”、“跑量”的心态已经对市场产生了一定影响,近期的市场供应结构正在悄然发生着变化。

  上海中原地产研究咨询部数据显示,今年1-3月单价在2.5万元/平方米及以下的刚需楼盘供应量占总体供应量比重不到一半,其中3月刚需楼盘供应量占比不到2成。而4月起至今,刚需楼盘的供应量已经连续两个月占比超过5成。同时,据上海搜房网数据中心统计,6月预开盘项目中,刚需盘占主导地位,占比超7成。

  然而,刚需供应的增多并未“立竿见影”,5月上海楼市的成交状况仍然较为低迷。

  德佑地产市场研究部监控的数据显示,今年5月全市一手商品住宅成交量为59.55万平方米,环比下跌21.78%,同比下跌34.92%,创4年以来同期新低,也是限购以来的同期最低点。

  刚需放量未能使低迷的市场得到缓解,因此近期房企的价格策略也比第一季度更加“积极”,以图在6月“抢收”成功。

  上海搜房数据监控中心截至5月26日统计,上海市2014年6月打折优惠楼盘共计125个,是近三个月新高。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,如果二季度最后一个月仍无信贷刺激计划出台,那么刚需盘也难熬过这个艰难期。尤其是郊区地段较差的刚需楼盘,很有可能率先降价。

  “接下来一个月左右时间里,上市房企势必会采取降价的措施,‘降价潮’即将来临。“易居克尔瑞研究总监薛建雄则如是判断。

  成交回暖?

  刚需放量和降价促销都是房企跑量冲业绩的手段,这样的方式在目前的楼市行得通吗?

  某央企房企人士告诉笔者:“当前刚需仍然是购房主力,前几个月的成交‘低迷’或多或少与刚需供应‘歇息’有关。相信刚需放量并辅以较为积极的价格策略之后,6月的成交极有可能回暖。”

  从数据层面来看,当前刚需购房者的积极性仍然在很大程度上左右着楼市的成交状况。

  “今年以来,每个月的成交结构中,不论刚需供应占比如何,刚需的成交占比均在60%以上。”龚敏介绍。

  “5月央行的‘喊话’虽然尚未对市场造成明显影响,但随着未来信贷有所松动,必将拉动市场供需回暖,拉动未来的成交。”锦和投资集团品牌总监沙立松认为,一季度的“低迷”主要是由于市场信心不足。而近期政策的走向很有可能将使刚需购房者降低观望情绪,积极入市。

  同济大学房地产研究所所长施建刚认为,在上海这样的一线城市,外来人口增长不断,在这样强势的需求下,前几个月虽然成交“低迷”但是成交均价一直“坚挺”。因此,一旦有“降价”,对于购房者而言还是很有诱惑力的,很有可能拉动成交。

  今年3月以来,上海陆续出现多个中高端楼盘降价的消息,打折幅度在7-8折之间。最新称降价的楼盘是位于浦东的某别墅项目,该楼盘的售楼员表示,5月以来,市场更为萧条,售楼处的来访量很低。

  虽然在当时看来,几个率先降价的楼盘颇有“试水”意味,并不具有典型意义。但是进入6月,上海楼市的打折优惠楼盘进一步增多,甚至连一些大型品牌房企也开始出现大幅降价的行为。或许,“平价”策略已没有办法满足一些房企“抢收”的需求,半年报业绩的压力之下,“以价换量”已经悄然开始。

  (作者:蔡琦雯)