6月＂淡市＂不乏回暖动能 最佳入市＂窗口＂已打开？

  今年上半年，受市场低迷影响，部分房企的业绩完成情况并不理想。随着“半年报”节点的日益临近，刚需楼盘持续放量、打折优惠项目不断增多，房企正在为楼市“期中考”做最后的冲刺。

  业绩压顶

  今年前五个月，多数房企的业绩没有“跑赢”时间。

  据上海中原地产研究咨询部对上市十大标杆房企的监测数据显示，今年前四个月，仅有恒大一家房企完成了业绩目标的4成，而万科、中海等标杆完成率均不到三分之一。

  除了报告上的数字之外，房企业绩的压力还表现在土地市场。今年1-4月，去年销售额排名前十的标杆房企中，有6家的拿地金额占比低于全年销售计划的10%。

  “从目前的销售业绩来看，房企压力颇大，半年报业绩压顶，相信房企势必会采取相应措施‘抢收’。” 同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  市场持续低迷导致房企业绩压力陡增，是否意味着年初制定业绩目标时，房企对于2014年的市场判断过于“乐观”了？

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，“并不能简单地认为房企对未来市场的判断‘盲目乐观’。”她认为，2014年标杆房企纷纷上调了销售目标，是因为这些企业持续拿地后，2014年开工的面积和预售面积都有所放大，是在增加可供货源情况下制订出的业绩目标。随着房企逐渐产生出较为“悲观”的市场预期，房企平价、降价跑量的心态或将越来越常见。

  抢收开始

  事实上，近入4月以来，房企“抢收”、“跑量”的心态已经对市场产生了一定影响，近期的市场供应结构正在悄然发生着变化。

  上海中原地产研究咨询部数据显示，今年1-3月单价在2.5万元/平方米及以下的刚需楼盘供应量占总体供应量比重不到一半，其中3月刚需楼盘供应量占比不到2成。而4月起至今，刚需楼盘的供应量已经连续两个月占比超过5成。同时，据上海搜房网数据中心统计，6月预开盘项目中，刚需盘占主导地位，占比超7成。

  然而，刚需供应的增多并未“立竿见影”，5月上海楼市的成交状况仍然较为低迷。

  德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年5月全市一手商品住宅成交量为59.55万平方米，环比下跌21.78%，同比下跌34.92%，创4年以来同期新低，也是限购以来的同期最低点。

  刚需放量未能使低迷的市场得到缓解，因此近期房企的价格策略也比第一季度更加“积极”，以图在6月“抢收”成功。

  上海搜房数据监控中心截至5月26日统计，上海市2014年6月打折优惠楼盘共计125个，是近三个月新高。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，如果二季度最后一个月仍无信贷刺激计划出台，那么刚需盘也难熬过这个艰难期。尤其是郊区地段较差的刚需楼盘，很有可能率先降价。

  “接下来一个月左右时间里，上市房企势必会采取降价的措施，‘降价潮’即将来临。“易居克尔瑞研究总监薛建雄则如是判断。

  成交回暖？

  刚需放量和降价促销都是房企跑量冲业绩的手段，这样的方式在目前的楼市行得通吗？

  某央企房企人士告诉笔者：“当前刚需仍然是购房主力，前几个月的成交‘低迷’或多或少与刚需供应‘歇息’有关。相信刚需放量并辅以较为积极的价格策略之后，6月的成交极有可能回暖。”

  从数据层面来看，当前刚需购房者的积极性仍然在很大程度上左右着楼市的成交状况。

  “今年以来，每个月的成交结构中，不论刚需供应占比如何，刚需的成交占比均在60%以上。”龚敏介绍。

  “5月央行的‘喊话’虽然尚未对市场造成明显影响，但随着未来信贷有所松动，必将拉动市场供需回暖，拉动未来的成交。”锦和投资集团品牌总监沙立松认为，一季度的“低迷”主要是由于市场信心不足。而近期政策的走向很有可能将使刚需购房者降低观望情绪，积极入市。

  同济大学房地产研究所所长施建刚认为，在上海这样的一线城市，外来人口增长不断，在这样强势的需求下，前几个月虽然成交“低迷”但是成交均价一直“坚挺”。因此，一旦有“降价”，对于购房者而言还是很有诱惑力的，很有可能拉动成交。

  今年3月以来，上海陆续出现多个中高端楼盘降价的消息，打折幅度在7-8折之间。最新称降价的楼盘是位于浦东的某别墅项目，该楼盘的售楼员表示，5月以来，市场更为萧条，售楼处的来访量很低。

  虽然在当时看来，几个率先降价的楼盘颇有“试水”意味，并不具有典型意义。但是进入6月，上海楼市的打折优惠楼盘进一步增多，甚至连一些大型品牌房企也开始出现大幅降价的行为。或许，“平价”策略已没有办法满足一些房企“抢收”的需求，半年报业绩的压力之下，“以价换量”已经悄然开始。

  (作者：蔡琦雯)