租金回报率低成商业地产融资绊脚石

13.11.2014 14:34

本文来源: 兰州日报

原标题：租金回报率低成商业地产融资绊脚石

　　李嘉诚以39.1亿元人民币的价格将其旗下商业地产项目重庆解放碑大都会广场整体出售给信托公司，此举业内再次对房地产信托投资基金（REITs）开闸充满期待。业内有消息称，住建部和央行已经委托京沪深穗四个城市分别制定房地产信托投资基金(REITs)试点的工作方案。

　　分析指出，虽然REITs试点推出有望缓解商业地产的融资困境，但目前在电商的冲击下，租金回报率偏低，因此，真正市场化运作的REITs在收益率上或难具有吸引力。

　　昨日，记者采访多方相关人士，均表示暂未收到试点消息，但“930房贷新政”后，市场对这一业务都重燃期待。

　　“暂时没有听说REITs要在广州试点的确切消息，但是从趋势上来看，这个融资手段迟早将放开。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

　　此前，在备受关注的“930房贷新政”中，除了重提要鼓励住房抵押贷款支持证券(MBS)支持房贷投放，还提出另一个有利于缓解开发商资金紧张情况的概念，即积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　另外，多个信托公司人士也表示暂未听到这一消息。但对信托行业而言，有北京某信托公司的研究人士对记者表示，信托公司对REITS业务还颇为期待，因为在目前融资类信托增长速度趋缓、转型受限的背景下，这“好歹是条新出路”。

　　与靠租金回报相比

　　REITs回笼资金更快

　　研究人士指出，这种融资手段放开，一是有利于房地产市场化融资，也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求。

　　黄文杰表示，在目前的商业地产融资相对不畅的情况下，如果REITs能够放开，“内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资。”其分析称，相比此前靠大额投入、逐渐租金回报的形式，这种融资方式能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金，并进行复制、发展。

　　问题一：年租金回报率仅6%难达标

　　黄文杰认为，由于REITs本身对于商业地产的租金回报率有要求，达到了相应的租金回报才能用，因此并非所有的商业地产都能通过这种方式来融资，恰恰相反的是，回报率达标的物业，往往不缺钱。“按照境外REITs的要求来看，年租金回报率至少要达到3~5个点，香港的年租金回报率要达到7%~8%。内地由于贷款利率本身比较高，因此对于年租金回报率肯定有更高的要求，内地要想顺利推动REITs，物业本身的租金回报率不能低于8%。”

　　而按照这一要求，目前广州绝大部分商业地产并不达标。黄文杰表示，由于前几年广州商业地产扩容明显，目前广州绝大部分商业地产依然处于成长期，尚未进入成熟期，因此正常经营状况下的商业地产，平均年租金回报率“可能在4%~6%左右”，低的“只有2%~3%”。其表示，个别物业，尤其是经营时间比较长，当年初始投入比较低的物业可以达标，比如天河城等回报率确实超过了10%，但是这种类型的物业并不缺钱。“很多银行都想给这种优质物业贷款，这类型物业完全没必要通过这种方式来融资。”

　　问题二：信托投资管理能力仍欠缺

　　也有分析人士认为，在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%~8%的水平）难以得到满足。按照现行税制，我国商业地产的租金收入最终只有租金的60%~70%。这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。

　　“未来广州的商用物业总体租金水平，都应该是维持在一个比较平稳的状态，不会大起大落。”黄文杰表示，但是根据经营情况的不同，收租率和租金、各个项目会出现冷热不均，“好的可能越来越好，远远高出平均水平，差的可能收不到钱，未来虽然整体市场相对稳定，但是会出现两极分化，好的和差的项目会越拉越远。”他预计，未来能够达到REITs要求的物业会越来越多，“一两年之后，有一些成长期的物业会逐渐进入成熟期，租金回报率达到REITs的要求。”

　　此外，上述信托研究人士指出：“REITs成立后要管理投资房地产，但国内信托这方面的投资管理能力还不足，所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力，更可能相当于信贷资产证券化的受托人角色。”

　　他认为，REITs的成功与否取决于制度设计、房地产走势等多种因素。“市场需求还是挺迫切的，主要在于政策层面，制度设计一直没有出来。还有房地产市场走势不明朗，也可能抑制投资。”

反思：内地现有“REITs”存硬伤

　　北京某信托公司研究人士对记者表示，区别于一般的融资类房地产信托，REITs相当于股票投资形式，每年以分红形式给投资者回报。而从收益率水平来看，境外REITs投资收益率平均要高于国债水平，波动性低于股票。

　　事实上，此前越秀集团、中信证券等先后试水这类融资方式，将商业地产的收益权转让并进行信托份额化。

　　广东地区一位信托公司人士对记者表示，由于这些基金的管理方都不是独立的第三方，因此都不算是真正意义上的REITs。而其运作模式均存在典型硬伤，即租金率不足以覆盖付给投资者的收益率。“现有的房地产投资基金其实是一种变相抵押借钱，实质是一种将利息租金化的方式。比如说，融资方可承受的成本是10%，那么其就将商业地产的租金标准提高，然后让集团自己的公司去租这些物业，再将租金变成收益给予投资者。”

　　目前靠融资方的信用变相兜底

　　此外，他指出，现有的运作模式类似于自融，因此其“安全垫”主要靠融资方的信用变相兜底，若大型国资企业背景则风险较低。与此同时，这类产品大多数只有收租权，没有产权和所有权，若持有人将物业再次抵押融资可能就会带来一定风险。

　　硬伤

　　商业地产平均年租金回报率可能在4%~6%左右，低的只有2%~3%，难以满足信托基金的收益率要求。

　　政策层面上，包括交易模式、交易方职责、上市规则、税收等制度缺位。

　　国内信托在这方面的投资管理能力还不足，所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力。

　　房地产市场走势不明朗，抑制投资需求。

　　相关法律法规尚不完善。

　　除写字楼外其他商业物业收益率

　　均低于10年期国债收益

　　广发证券此前的研究报告也显示，从国际经验来看，商业物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素，其通过对我国商业物业收益率进行了测算并与10年期国债收益率进行了比较，发现除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益率外，其他商业物业的收益率均低于10年期国债收益率。

　　而同时，尽管我国整个地产行业即将迈入新阶段，商业地产取得了一定发展，但仍处于初步发展阶段，供给偏弱，空置率较高，租金涨幅有限。