私募基金探路棚改

　　如何顺利完成2015年580万套的棚改任务？改造资金从何而来？这些问题已成为棚改项目面临的主要问题。

　　4月23日～25日，住房城乡建设部会同国家开发银行分别在长春、南宁召开全国棚改片区工作会，陈政高部长明确要求：要探索多种融资渠道，拓展棚改资金来源。

　　“据估算，每年全国棚改资金的需求在6500～8500亿元左右，30%左右的资金需求要从市场上募集，这为私募基金的进入提供了一个很好的切入点。”近日，长富汇银投资基金管理（北京）有限公司董事长兼总裁张保国接受中国建设报记者独家专访时表示。

　　找准切入点

　　棚改难、资金回报时间长、投资收益不高，似乎是人们对棚改工作的普遍看法。事实果真如此吗？

　　“棚改顺应了人民群众对改善居住条件的期待，对增加消费和投资、助力经济增长、完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力具有重要意义。”在张保国看来，棚改既能享受政策红利，且大多数区域对棚改融资还采取了政府信誉担保的模式，让还款来源更有保证。因此，“我们所做的棚改基金的收益率能达到20%左右”。

　　远洋地产相关负责人此前在接受本报记者采访时也曾表示，国家鼓励棚户区改造，加快城市更新对房地产公司来说是一个新的发展机遇。“尽管旧改项目周期长，但是毛利率高，因为土地成本低。”另外，国家对棚改项目也有政策支持，一般开发企业做项目都要求自有资金占35%，而做棚改项目的自有资金只要求20%。

　　“房企参与一些棚改项目的净利润率能达到8%～15%，有时毛利率则高达30%左右。”张保国说。仅2014年度，长富汇银就参与了西安佳地、襄阳昊天、哈尔滨汇雄等多个棚户区改造项目。“我们选择投资棚改项目会综合考虑宏观经济形势、政府政策方向、实体经济发展规律、自身风控能力及投资回报等多方面因素。这一选择，恰恰充分体现了我们始终坚持的‘价值共建’的基金定位。”张保国表示。

　　接受记者采访的多位业内人士则认为，从典型的棚改“辽宁模式”可以看出，社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改过程中发挥了绝对优势作用，社会资本参与棚改可采用债权或股权方式，房企除了银行贷款和债券，还有自有资金、信托、房地产私募基金等其他资金渠道，这些渠道已经具有非常成熟、安全、可靠的运作和获利模式。

　　“社会资本参与棚改后，从前期拆迁一直到后期开发建设，都可以起到相应作用。”据张保国介绍，“长富汇银与房企主要有股权、债权等合作方式，参与房企拿地、房屋销售等过程。在满足社会资金对投资工具多元化需求的同时，也大大降低了企业的融资成本。”

　　选择退出期

　　作为私募基金来讲，为投资者创造更好的价值回报也是他们必须实现的目标。

　　长富汇银高级副总裁杨明伟以他们参与的襄阳昊天项目为例，向记者介绍了私募基金参与棚改项目的过程。

　　该项目由湖北某房企（融资方）开发，是襄阳市区两级政府重点工程。此次融资用于缴纳棚改项目的土地价款及后续开发建设。整个项目总开发周期近4年，募集的私募基金总规模为4.25亿元。

　　“项目地块于2014年11月完成土地成交确权，当月底开工，今年5月体验区将对外开放，预计6月正式开盘，2017年6月全部交付。”杨明伟告诉记者，长富汇银发起设立了该项目的契约型基金，并作为契约制基金管理人、融资方作为劣后级有限合伙人，均承诺劣后于优先级投资人收回本金及取得收益。其风控措施为：100%股权控制、土地使用权及后续在建工程抵押，并委派人员进行全程资金监管和成本控制。

　　“该基金以项目的销售收入为第一还款来源；融资方对类政府机构的债权回款为第二还款来源；项目后续取得的开发贷款和其他金融机构融资、融资方其他开发项目销售回款，作为第三还款来源。融资方及其实际控制人承担无限连带责任保证。”谈到基金的回款保障，杨明伟如是说。

　　张保国称，“长富汇银一般从房企拿地走招拍挂阶段开始介入，直至开发商符合向银行借款的条件才退出，相当于夹层投资，因为土地拆迁阶段不知道拆迁安置周期和情况，所以我们不会介入。在项目建设过程中，通常会采取股权投资方式参与企业管理，对基金使用进行监管。”

　　“目前，公司正在考虑布局和优势资源合作，成立较大规模的棚改专项基金，配合各地政府激活全盘、促进城市转型升级。同时，还将力争成为私募基金在棚改领域的领军企业，从金融角度为改善民生、拉动经济出力。”针对2015年的发展愿景，张保国透露了他们的战略。