聚焦破产房企:四大问题易导致经营风险

  2014年3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被媒体 曝光陷入倒闭、濒临破产和老板跑路事件。在当前的市场环境下，什么样的房企可能面临经营风险？通过梳理，我们发现，出事房企有四大特征：

  1、产品问题多，导致严重滞销

  1)管理混乱致使质量频出问题、交货延迟

  质量问题在国内重点房企中很普遍，只不过中小房企更明显。同样是质量问题，重点房企一般是小问题，比如屋顶雨水渗漏、墙壁脱落、装修材料差等。 中小房企小问题不断，大问题也时会发生。对质量的担忧，使人们在购买中小房企的楼盘时变得谨慎。正因此，中小房企因产品质量问题而破产的风险明显高于大型 房企。

  管理混乱导致交货推迟也是引发小房企破产的推手。小房企由于管理混乱，导致工程进度一拖再拖，楼盘不能及时预售实现资金滚动周转，引发资金链断裂。

  2)定位较偏，缺乏市场支撑、严重滞销

  所谓“定位较偏”，主要指定位过于“高、精、尖”(高收入、精英、顶尖人士)。这部分人毕竟是小众群体，房企如果将宝全部押在其上，难免会有倾覆之危。今年破产的兴润置业、君利豪、光耀地产都有类似问题。

  以光耀地产为例，其资金链断裂跟高端旅游项目扩张太快有莫大关系。近几年，光耀投入巨资在全国乃至国外开发的全球候鸟度假地旅游项目。2012 年6月，光耀还宣布拟投30亿在韩国开发旅游项目，将旅游地产开发拓展至海外。由于定位过于“高、精、尖”，缺乏当地市场需求，其它地方的全球候鸟度假地 项目市场反应平淡。高强度的资金投入，低效的资金回收，使得光耀资金周转日益困难，直至断裂濒临破产。

  2、布局集中在风险城市，降价难去化

  城市布局单一且集中布局在风险城市是房企破产的一个重要原因。所谓“风险城市”，是指供求比、存销比、土地消化周期超过警戒线的城市。由于押重 仓在风险城市，一旦行情变冷，房企库存立即大量积压，由于市场供远大于求，产品即使降价也很难去化，进而导致资金链断裂。可看到，兴润置业、立德房产、君 利豪、光耀集团等问题房企所在的奉化、海宁、青岛、惠州等城市都面临一定的供大于求的风险。

  3、企业高价拿地和激进扩张使资金链承压

  从这些房企的发展轨迹可以看到，由于房企规模较小，城市覆盖面不广，风险企业在拿地上存在两个问题趋势：

  1)风险房企多高价拿地的历史

  2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块的纯 住宅项目，总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发，共分三期，容积率0.6，总建筑面积为 8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。从兴润的拿地与周边地块拿地情况来比较，2010年，奉化地区的平均拿地均价在3000元/平方米左 右，兴润地产的那次拿地严重高于周边的拿地价格，就是从3年之后的拿地情况也可以看出，世茂房产在2013年拿地，其地块的价格也依然维持在3205元/ 平方米，与兴润拿地成本对比，低59.2%。从该项目的销售均价来看，项目的销售均价在10000-120000元/平方米左右，项目楼板价高达7539 元/平米，利润空间稀薄，加上项目的价格较周边项目高，并没有销售优势，净利润空间很小。

  2)风险房企扩张模式较为激进

  企业在一个地区并未深入扎根的情况下，提前开始全国化进程，在企业自身资金实力不稳定的情况下，盲目的扩张，使企业的资金链紧绷，如果开展大型项目的投资建设，进一步的弱化企业的资金充裕度。

  从这些风险企业的投资项目属性来看，光耀地产的全球候鸟旅游度假区扩张计划使企业资金链承受很大的风险压力，从2009年开始，光耀地产在全国 各地如惠州、扬州、威海、济州岛等地陆续推出这一项目，作为综合体的设施，单个项目的投资均在30亿元左右，对于光耀这样的中小规模房企而言，资金投入量 很大，并且商业地产需要较长的回款周期，因此，大型房企在商业地产方面的占比一直不高。光耀地产这样的快速扩张模式对于企业的运营而言，负担沉重，风险较 大。另一方面而言，资金投入量过大，也会影响企业商品住宅方面的投资建设，商品住宅作为回款速度较快的项目，更适合于中小房企，而商业综合项目的占比较 高，直接导致企业周转速度下滑。

  高价拿地和激进扩张使资金链承压，销售回款往往更不上投资需求，企业因此需要大举借债才能弥补资金缺口，才能持续循环下去。而一旦去化不力，资金链就面临断裂风险。

  4、融资渠道不畅，资金运转不良时涉险高利贷

  从企业的破产倒闭的原因来看，企业资金链断裂是压断企业的最后一根稻草。对于房地产开发企业而言，企业的资金维持着企业的投资、开发、销售各个 环节，其中一个环节的断链则会拖累房企的运营，乃至最后的破产倒闭。从存在问题的房企情况来看，这些房企受限于房企规模，资金周转较慢，资金匮乏，经常需 要通过借债来补充。

  以光耀地产来说，企业近年的总贷款额高达3.66亿元，其中2013年12月向韩亚银行的借款8500亿元，利息高达21.6%，并且每月支 付，另外光耀地产想林木森借款1亿元，利率为银行同期同类贷款的4倍。对于当时的光耀地产而言，这样高额的利息在未来成为压倒企业的一环。中小房企自身周 转速度慢，资金实力不强，在弱市环境下，通过举债来缓解运营困境的问题并不可取。小房企较难获得低成本贷款，并且银行防止出现坏账的可能，限制了中小企业 的贷款，因此，中小房企的信托，第三方借贷总量明显上升。虽然企业在获得资金后，短期的压力有所下降，但是信托等融资方式的高额成本会在之后释放，使企业 的运营雪上加霜，这种“以毒攻毒”的方式并不适合中小房企解决眼下的问题。

  对中小房企而言，在资金承受风险的情况下，企业在这时间节点，中小房企的资金链已经紧绷，这时候进行新的投资只会加剧企业的资金短缺问题，企业 需要从源头——销售环节来解决实际问题。只有通过清理库存，降低存货积压降低固定资产积压风险。这几家房企中，如光耀地产、兴润地产、福地房产等房企均是 由于建设资金短缺，导致项目停工。