短期房价下跌成定势 下跌幅度不会太大

国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加，且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比四月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。具体来看，2014年5月份，房价涨幅在1%以上的有7个，较2014年4月减少4个，而跌幅在1%以上的有30个，较2014年4月增加14个。与2013年5月相比，住宅均价上涨7.84%，涨幅较2014年4月缩小了1.22个百分点。

　　从以上数据可以发现，全国住宅均价依然呈现上涨的趋势，但是涨幅缩小；从同一年度上来看，总体房价环比上涨的城市减少，只有37个城市房价环比上涨，而62个城市环比下跌，一个城市与上月持平。总体上看，楼市降温的趋势显现。当前楼市行情与前一阶段房价涨幅过快、房价基数较高有一定的关系，房价涨幅速度高于人们收入增长的速度，2013年量价齐升的火爆楼市也消耗了一定的购买力。现在房价开始有所回调，除了人所共知的供求关系的影响，更表现为楼市热情的消退。不管是刚需购房者，还是炒房者均不再丧失理性的一头扎推入市购房。

　　目前市场上关于住宅空置率的问题，争论的异常激烈。相关机构给出的数据为，全国住宅空置率为22.4%，其中一线城市高达21.2%，二线城市为21.8%，三线城市为23.2%。这样高的空置率意味着存量房较大，同时购房资金没有得到充分的利用。存量房较多，对楼市的长远发展趋势有很大的影响，总体的、长期的过剩相比区域性、短期的过剩，市场更难消化，甚至会伤筋动骨。这些数据的公布进一步加剧了市场对楼市未来发展的悲观预期。

　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，房价短期内下跌的行情已经十分明显，但是未来房价大幅度的下跌的可能性较小，更不会出现断崖式的崩盘。首先，从城镇化率方面来看。我国目前仍然处在大力促进城镇化发展阶段，城镇化率为53.73%，这还主要是指农村劳动力进城务工的情况，并没有结合劳动力举家迁移人口数的比例来严格来算。我国城镇化规格不高，能够举家在城市安家落户的比例并不高。城镇化的进一步发展，会增加住房需求，降低空置率。

　　其次，我国宏观经济数据向好发展，房地产行业也将伴随趋向好转。第一季度，宏观经济数据表现不佳，宏观市场压力较大。房地产与宏观经济是相互影响的，地产行业表现不佳会拖累宏观经济数据，宏观经济发展好坏情况也会影响地产业的景气度。二季度在国家微刺激政策的影响下，实体经济向好发展的趋势明显。这在一定程度上将保障房地产市场不会硬着陆。

　　最后，最内的房地产市场不是单纯的市场经济，而是与复杂的民情社论联系在一起，这将迫使国家在不得已时出手救市。与外国经济不同，美国楼市破灭有完善的政府救济、社会保障体系来保持社会的基本稳定，因此楼市崩溃，人们缩衣节食渡过难关。而国内则不一定。房价下跌四千元，就开始打砸售楼部，这在外人开来难以理解，却不知道中国国情使然。三代储蓄买一套房，几天贬值十多万，搁谁身上都难以心理平衡。因此，房价短期下跌成定势，中期看不会大幅度的下跌或者崩盘。