眉山楼市量价齐跌 房企高赠送＂擦边球＂难以为继

  当前，从南到北；从一、二线城市到三、四线城市，“救市”已经成为地产商和政府绕不开的话题。虽然“救市”政策花样百出，但却未能百花齐放。相比备受关注的几十个一、二线城市，国内更广泛的救市样本或许存在于数以百计的三、四线“小城”。一、二线城市羞答答的限购静悄悄地“开”，三、四线城市则需使出浑身解数，探索属于自己的“小城”救市路线图。

  对于没有太多支柱产业的四川眉山来说，楼市在经历了后发的高速发展后，在今年初，危机也不期而至。近期眉山出台稳增长措施，房地产刺激成为重头戏，甚至提出了“凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴”的政策，一时间引来无数目光。

  近日，

  “20多万买三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5万买现房”……眉山距离四川省会城市成都仅1小时左右的车程，类似这样的促销广告在当地随处可见。

  7月23日，眉山气温如往年一样升高，但各大楼盘的销售却不复火热。

  “全国楼市的疲软从去年四季度就已经显现，但眉山相对滞后，今年三四月份开始出现销量下滑。”领地集团眉山分公司总经理季敏对

  对此，眉山市城乡规划局办公室一位负责人告诉

  八成楼盘销量仅个位数/

  今年初，杭州房价下降引起的“楼市危机”论似乎正呈现愈演愈烈的态势，继此前部分二、三线城市出现楼盘降价促销后，一线城市的房价也有了松动迹象。国家统计局公布的消息称，今年2月我国70个大中城市新房价格自2011年2月以来首次出现了同比、环比双回落。

  事实上，“降价之火”已经在三、四线城市蔓延。季敏对

  在成都至眉山高速路出口外不远，眉山北部新城楼盘鳞次栉比，巨幅户外广告中大多印着“清盘”、“特惠”等字样。

  季敏认为，目前全国的销售情况都偏低迷，从一线城市向二、三线城市蔓延。眉山在三四月份的时候也出现了销量下滑的状况，这次的楼市调整跟以往的楼市调整有本质区别。过去的调整均因政策调控所致，但此次几乎完全是市场的自主选择行为。

  据眉山房管局公布的数据显示，6月份眉山中心城区销售套数合计799套，仅为5月份销售套数的58%，创今年到目前为止的新低。此外，今年一季度的成交总量则同比下降27.06%。

  同时，开发商的推盘节奏也明显放缓，6月市场新增加预售证1个，新增加房源仅381套，约为5月份新增房源的22%。统计数据显示，单盘整月一套都没有卖出的楼盘也为数不少，近八成楼盘销售量仅个位数。

  从价格来看，6月份市场所有楼盘均价为4250元/平方米，与今年1月份4451元/平方米的均价相比下跌不少。一位眉山地产商高管则表示，官方统计的均价并不能明显地体现出降价，再加上眉山楼市高赠送的特点，实际降价幅度与去年相比差距颇大。

  从销量来看，上述材料显示，眉山全市商品房销售面积180.4万平米，下降20.7%。其中眉山中心城区商品房销售79.8万平方米，下降13.7；成交套数7639套，比去年同期的11000余套少了近4000套。

  库存高企“炙烤”开发商/

  面对市场疲态，低价出售手中库存，快速回拢资金成为大多数眉山开发商的策略。同时，现阶段市场的情况已经让很多开发商放缓了前进的步伐，将今年主要的任务确立为求稳。

  高库存几乎是不少城市的楼市通病，眉山也不例外。上述官方材料显示，今年上半年，眉山刚需市场逐渐走弱，房产市场面临库存压力增大。截至6月底，眉山中心城区在售剩余房屋套数达到10781套。

  “眉山楼市目前最大的问题是供需严重失衡。”一位关注眉山楼市多年的业内人士对

  此外，消费者的观望心理已经成为开发商去库存的一大障碍。大幅促销和优惠扩大使得大部分消费者产生了“买涨不买跌”的心理。此外，季敏认为，楼市不景气，可买可不买的隐性需求，不是那么急切，观望情绪较浓。

  “在四川诸多二级城市中，眉山的市场是供求关系最严峻的，也是市场竞争最激烈的。”上述业内人士表示，现在几乎每个楼盘都在搞促销，都在做特价房，而前几年都是消费者排号来买房。

  据搜房网发布的分析报告称，“2013年，眉山城区房地产总销售面积为160多万平方米，而供应量超过220万平方米，加之旧有存量及今年的新增开发量，相关调查机构发布的数据显示，今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米。”按照近年眉山城区销售速度推算，450万平方米的供应量需要3年时间来消化。

  据多位眉山业内人士透露，目前眉山虽未出现开发商破产事件，但很多中小开发商已经出现明显的资金链紧张现象。搜房网公布的数据显示，眉山房地产企业在进行项目施工时，由于资金较为紧张，部分房地产企业拖欠建筑企业的工程款增多。2013年，房地产企业拖欠的工程款占各项应付款的46.5%，比去年同期增长了6.7个百分点。

  熟悉眉山楼市的业内人士分析认为，眉山两极分化的市场格局，很可能导致行业格局的改变。房地产行业是一个资金密集型行业，一些规模小、销量业绩不好、资金回笼慢的企业很可能在这一过程中被淘汰。

  高赠送模式难以为继/

  据眉山当地房产杂志

  这迫使每个楼盘都在绞尽脑汁地寻求破局。“两房变三房”、“买一层送一层”、“超大赠送面积”，类似的广告语在眉山楼盘宣传中仍然隐现。

  拼总价、高赠送几乎成为眉山楼市的特色。多位眉山业内人士指出，这是一种“很不健康的方式。”增加赠送空间，控制房屋总价，以此吸引主流刚需购房人群，或许一时会赢得市场，但未来却不可避免地面临潜在的法律和政策风险。

  高赠送的方式在2012年被引入眉山，2013年被

  一位接近眉山房管局的业内人士表示，眉山为了消除开发商赠送标准不一的问题，2013年专门制定了相关规定，将赠送面积标准由20%统一提高至30%。虽然记者在眉山多个售楼部和销售广告中都发现了赠送30%左右的情况，但该业内人士的说法并未得到眉山官方的证实。眉山市城乡规划局办公室一位负责人甚至表示，赠送面积就是违法行为。

  季敏则认为，政府的职能是提供一个公平竞争的市场环境，之前眉山出的一些情况对企业来说不太公平，去年下半年眉山也做了一些调整，出台了一些政策。

  事实上，俗称“偷面积”的购房赠送非产权面积的问题，早在2010年前后就在国内多个一、二线城市遭到官方肃整“叫停”。业内人士指出，刚需消费者往往对价格敏感，而忽视产权及法律风险，高赠送的方式将针对刚需市场的房源总价拉得非常低，吸引了大量刚需消费者。

  从7月1日起，国内正式实施新版

  眉山业内人士指出，新规一出，以后的很多户型不计价面积会变少，对购房者的吸引力也会大大减弱，在眉山严峻的房地产市场形势下，想要继续依赖高赠送策略吸引刚需用户已经难以为继。