放松限购救市收效甚微 地方银行暗中先行松绑限贷

  市场在限购救市收效甚微之后，从地方到中央，开始将救市重点转向关键性的信贷。

  近期，银行放松贷款的传闻持续发酵。9月22日消息称，央行召集各大行开会，透露了放松首套房贷的新认定标准，率先由五大行执行，即贷款还清，名下无房，再贷款属于首套房。

  很快，工农中建四大行统一对外口径，并无否认也没肯定，只称有消息将及时发布。而耐人寻味的是，9月23日，上海浦发银行和兴业银行在通知执行“认房不认贷”后，当天又收回政策，暂缓执行。

  “执行有效果就行，说不说并不重要。”央行某地方支行内部人士对

  如果一旦开始实施，也就意味着在第一轮地方放松限购的救市铺开无效后，第二轮由地方先行推动的限贷松绑，将获得中央层面实质性支持。

  9月24日，中国银行向本报记者回应称，中国银行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。

  “如果认房不认贷，原本属于二套的改善型需求群体将得到释放，商品房成交量有望回升。”深圳一家上市房企营销负责人对记者称，市场已在期待限贷放松后出现转机。

  限贷放松虚实

  9月23日中午消息传出，上海兴业和浦发银行已通知执行“认房不认贷”新政。

  “我们已经接到通知，只要名下房产贷款已经还清，再贷款银行都会按首套房审批。”9月23日下午4点，本报记者以购房者名义咨询兴业银行上海某支行个贷经理文和，他明确表示，银行是按照征信系统查询是否能贷款，不管你目前的房子有没有卖掉，但限制购买几套房，则由房管部门负责。

  文和称，虽然首付只要三成，可贷款七成，但贷款利率依然要上浮10%，也就是7.205%。

  然而，充满戏剧性的是，半小时之后，文和向记者回电，“上级紧急通知我们赶快向客户澄清，这个政策暂不执行。”文和强调，不认贷政策也没有文件下发，只是口头传达。

  而记者从中介机构了解，兴业银行上海分行上午才通知各大中介和开发商限贷要松绑，但下午又将通知撤回，目前该行首套房仍按“认房又认贷”执行。而浦发银行也对外否认放松限贷。

  “目前没有得到这一消息。”央行新闻处对本报记者回应称。但据本报此前独家获悉，9月中旬，央行已召集各地方政府、开发商、银行开会摸底，为制定政策做准备。

  微妙的是，从现有的四大行回应来看，并没有一口否决这一传闻，且回复内容大同小异。

  “我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”工行新闻处一工作人员对记者表示，工行会认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。

  农业银行总行的工作人员也向记者回应称，将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求，加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。

  “目前还没接到通知，但若中央松口，国有银行肯定会根据国家政策要求出台细则。”深圳农行龙华支行信贷部人士告诉

  而建行相关负责人在接受媒体专访时称，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。并提出，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求。

  中国银行总行个金部也下发通知称，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施，积极支持居民合理购房需求。要提高房贷审批效率，加大投放，积极营销；根据当地四大行利率平均水平，提供有竞争力的贷款价格。

  “我们也在多方求证，消息肯定不是空穴来风。”深圳国土部门有关人士告诉记者，目前限购仅剩6个城市，基本上已经全面放松，但楼市并未回暖，说明地方救市第一波效果有限，放松限贷的第二波救市势在必行，但限贷地方政府难以左右，必须要中央层面支持，银行配合才行。

  融360信贷专家徐瑾认为，不排除央行确实已通过指导四大行向市场喊话的可能，这也与上周8月疲软经济数据出台后，央行紧急向五大行注入5000亿资金相符。

  房贷放松的传闻版本多样，但徐瑾认为，不管有多少套房，还清再买都算首套房的消息不靠谱，违背中央“抑制投机，遏制房价过快上涨”的调控目标，之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀刚需购房者和改善型住房需求者，首套房应该“认房不认贷”。”

  地方已暗中先行

  实际上，部分地方银行已经先行松绑了限贷政策。

  9月23日，青岛市国土局发布文件，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

  南宁一位业内人士告诉记者，南宁某股份制商业银行消费信贷部总经理向其证实，对贷款还清，名下无房的客户，可按首套房贷款，认房不认贷的新标准已经暗中执行了近两个月。

  但银行不敢对外张扬。“这是打限贷政策的擦边球，本来是监管部门暗示银行操作，可一旦被曝光，监管部门出于舆论压力怕影响不好，又会制止银行，现在是敏感期，银行不敢张扬。”上述南宁业内人士说。

  “现在银行也不敢做出头鸟，央行没有明确指示，四大行都未承认，商业银行怎敢率先执行。”深圳一家商业银行个贷经理称，即便放松限贷，也只能暗中操作。

  目前，农业银行江苏分行在首套房认定上有两个放松执行的口子：一是贷款余额已还清的，即可认定为首套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为首套房。杭州招商银行也放松了首套房认定标准，但利率依然上浮10%。

  农行总行有关负责人告诉记者，限贷是各个分行根据当地市场情况和政府政策，自己来定具体政策。

  此外，中原地产内部人士向记者透露，目前杭州、江西等地已有银行执行“认房不认贷”，“银行的资产不良率上升很快，在很多城市，房地产按揭贷款依然是最优良的业务，因此银行也有放贷的欲望。”

  “上面暂停业务，我们也很失望，放开业务量肯定更大，只要贷款利率不降，银行也很愿意做。”文和说，此前地方要求银行降利率，直接有损银行利润才不愿配合，但若只降首付，利率仍然上浮10%，银行会很乐意。

  实际上，在很多银行人士看来，改善型群体的贷款安全系数，要比首次置业者高很多，收入水平更高，有经济基础，也不存在弃房断供的风险。

  “受经济下行压力影响，小微企业贷款并没有给银行带来理想的增长。”某股份制银行上海人士称，小微不良贷款普遍上升，有银行开始将目光再次投向传统的按揭贷款业务，特别是北上广深一线城市恢复势头更加明显。

  深圳某上市房企高管认为，政策层面已经考虑到有些改善型需求受二套首付比例过高限制无法换房，正常的市场需求无法释放，这不利于稳经济增长，调整首套房认定标准，也符合中央近几年来强调的抑制投资投机需求。

  市场期待转机

  此前，不仅是央行喊话要求银行松贷，福建、绍兴等地政府也公开发文，要求银行放松首套房认定标准，降低房贷利率，湖北9月出台“鄂七条”，重申首套房贷利率最低可7折。

  长沙某商业银行分行有关负责人向记者透露，日前住建部门召集多家银行开会，要求银行将首套房贷款利率降至基准，后市根据情况考虑降到9折，银行若配合，政府的存款则向哪个银行倾斜。

  但据记者了解，遵照执行的全国性商业银行并不多，地方政府也只能在力所能及的范围内挟持银行放松房贷。

  从7月份开始展开第一轮救市潮以来，房地产新开工、投资数据等各项指标仍旧在下滑，根据统计局数据，1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。

  “放开限购宣告没用，地方要想稳定经济增长，只能放松限贷救楼市。”湖南省一位房企负责人称，从地方政府出手松房贷到中央层面释放调整首套房口径信号，也意味着房地产救市的重视程度，将从地方升级为中央。

  而仅仅依靠央行喊话和地方政府的试探，均难以调动银行的积极性。让某国有大行县域副行长吃了苦头的正是，虽然房贷利率在省分行授权范围内从上浮5%下降到基准利率投放，但他千辛万苦从其它银行手中“夺”过来的按揭优质项目，过低的房贷利率使得该县域并未达到分行给予支行机构核定的经营业绩的综合性指标。

  有意换房的李明向记者抱怨，其名下已无房，但曾贷款买过房，再买算二套，首付七成，明显超出其支付能力范围，只能借助消费贷，利率上浮40%，饱受高利率之苦，调控政策明显存在不合理之处。

  “认房不认贷对市场是大利好，肯定会释放改善型需求，提振市场信心。”深圳一家上市房企营销负责人告诉记者，一线城市9月份出现回暖迹象，主要得益于银行信贷放松，且市场有政策救市预期。

  中原地产华南总监李耀智告诉记者，目前改善型需求占购房比例约30%，刚需占70%左右，如果首套房认定标准更改，改善型群体的比例至少将上升10%，整体成交量上升也会带动刚需入市，市场成交量有望回升20%-30%。

  “各种刺激放水的新闻轰炸，对购房者的心态肯定会有影响，现在是处于临界点，价格难涨也难跌。”上述营销负责人表示，即使限贷放松，他们四季度也不会涨价，以价换量出货为主，房企上半年业绩较差，都指望“金九银十”能冲任务。

  北京中原地产高级分析师张大伟认为，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。