环北京楼市重温“暖秋” 燕郊一楼盘排号3000人

  素有“北京楼市风向标”之称的环北京楼市，最近又有些躁动。由于信贷松绑新政出台，以及河北方面限购解禁等政策利好，以燕郊、固安、香河为代表的环北京楼市显现回暖势头。但另一方面，有业内人士指出，伴随着品牌房企进一步布局环北京楼市，未来众多项目在产品和价格方面的搏杀将更为激烈。

  环北京楼市开始回暖

  10月18日，位于河北涞水的碧桂园九龙湾首期开盘。开盘仅1小时，项目首推的55-115平方米洋房和98-247平方米精装别墅房源均销售一空。据项目方面介绍，开盘当天现场共有2000余名客户到访，之后项目再次加推房源也在当天售罄。

  这样的情况，在眼下的环北京楼市并不是独一家。在燕郊、固安，多个售楼处看房者激增，一改前几个月的颓势。

  “最近来看房、咨询贷款新政策的购房者比9月份至少增长了3倍。尤其是周末的来访量都在80组左右。”固安一在售项目相关负责人介绍。

  位于固安县西部的永定河孔雀城美丽园工作人员也介绍，作为新项目，10月份以来项目的来访量也有明显增长，由于项目实行平价策略，入市定价5800元/平方米起，因此平均每天的来访量在百组以上。

  位于香河的鸿坤·原乡溪谷销售员介绍，房贷新政出来之后，该楼盘来访量翻了一番。项目将在11月推出叠拼新品，由于有相应促销活动，现在参与排号的人数已经不少。

  北京客回流环北京市场

  记者探访发现，环北京楼市的多个区域来访量上均有所增加，这其中，北京客的回流也较为突出。

  上周末记者在走访固安楼市时注意到，在多个售楼处的门前购房者停放的车辆中，京字头的车辆占到了多数。并且很大一部分购房者是冲着楼市新政来的。

  “固安距离北京车程在1个小时左右，这两年配套也跟上来了，最近来这边咨询、看房的，80%都是来自北京的客群。”永定河孔雀城英国宫的销售人员介绍。

  在绿宸万华城售楼处，一位孙姓购房者表示，他现在住在大兴，家里一直计划在固安购买一套两居室，将老家的父母接来居住。但由于之前认房又认贷的政策，即便在固安这种房价相对较低的区域，一套80平米两居室的首付款也需40万元，对他来说是一笔不小的开支。现在二套房认定政策有所改变，他也能够以30%的首付款在固安买套房子。再加上之前固安楼市冷淡，现在很多楼盘还有优惠折扣，他觉得眼下入手房子很合适。

  顾女士在国贸附近的一家广告公司工作，几年下来积攒了一笔积蓄，想要在燕郊买一套小户型自住。但之前环北京楼市走低，自己也不敢入手。“都说北京楼市回暖会带动环北京楼市，现在房贷放松等政策出台，就怕已经看好的房子价格又涨上去了，所以赶着现在先订一套。”顾女士如是说。

  新政刺激作用开始显现

  在多个楼盘售楼处，销售人员都向记者表示，楼市新政确实在很大程度上刺激了环北京楼市回暖。

  “现在北京的二套房认定标准变了，只要购房者的第一套住房贷款还清，购买第二套住房的首付比例也是30%。再加上河北这边取消了限购，在银行贷款比以前便利很多。最近来看房的大批购房者都是冲着这些政策利好来的。”几乎在固安的每一个楼盘，销售人员都这么表示。

  在业内普遍看来，在环北京区域置业的北京刚需购房者对于价格和首付十分敏感，购房新政在很大程度上缓解了购房者的资金压力，促进其入市。另一方面，北京楼市回暖的迹象，也令购房者增强了环北京楼市重新上行的预期。

  除了二套房认定政策变化和房贷放松，公积金新政也对购房者的市场预期产生很大影响。近日，住建部、财政部、央行已联合印发关于公积金住房贷款改革的建议，其中提到的公积金异地互认和贷款的内容受到市场广泛关注。

  对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，这对于环京区域是一大利好，也在一定程度上影响了购房者对环北京楼市的预期。不过也有业内人士表示，该项政策尚未落地，对市场的影响仍需观察。

  ■ 典型区域

  燕郊 一楼盘排号接近3000人

  日前，记者从位于燕郊燕顺路上的某项目了解到，9月21日，该项目开始排号，目前蓄客量已经接近3000组。该项目预计11月底开盘，首期推出2000多套房源。

  在政策松动的背景下，燕郊楼市是否也开始升温？

  从通燕高速下来，燕郊中心102国道是著名的售楼一条街，两边都是各大楼盘售楼处。刘强(化名)就在102国道旁边，为售楼处带客。刘强告诉记者，国庆以后，确实能感到从北京过来看房的人多了，“前几个月份一天可能就一两组客户，这些天多了能来十几组。”不过，刘强也说，这一阵，就是看的多了，但没有大项目开盘，燕郊房价也没涨。

  102国道南侧，上上城·理想新城售楼处挂着的红色条幅显示，理想新城一期热销2800套房源。售楼员说，理想新城9月初开盘，8500元/平方米的价格，卖了近3000套。“马上还要开差不多3000套，现在排了有1000来个号。”对于新开房源的价格，售楼员说，和一期差不多，不会怎么变化。记者在理想新城售楼处遇到几组买房人，看房人陈先生告诉记者，自己也是听说燕郊有楼盘很火，就过来看看，“到处都是房子，要买也得好好比比。”

  在三河汇福房地产公司副总经理刘振刚看来，燕郊买房人主要是北京外溢需求，现在越来越理性。刘振刚最近感到一些前期观望客群开始出手，但并没有改变燕郊整体温度。

  记者以买房人名义在夏威夷蓝湾看房时，售楼员告诉记者，项目最近也推出了一些特价房源，“就几套，能便宜几万块钱。”

  香河 新盘低价吸引北京客群

  10月18日，在香河蒋辛屯板块，鸿坤·原乡溪谷示范区开放。记者在现场看到几十组买房人看房咨询。据项目人士透露，自9月底该项目托斯卡纳别墅亮相后，买房人来电也开始增多。

  售楼处人士透露，原乡溪谷开盘时间预计在11月，价格未定，预计叠拼9000元/平方米，“相对于周边13000元/平方米的别墅便宜不少。”据记者了解，多位看房人都属于想在京郊买一套周末休闲别墅的客群，最为看重的是楼盘的性价比。

  富力新城普通板楼目前报价6200元/平方米起，而在早些时候报价曾在6800元/平方米的水平。即将入市的五矿万科城，目前报价在6800元/平方米起，售楼员告诉记者，预计正式开盘也会有一定优惠。

  香河某知名房企营销人士告诉记者，目前知名房企进驻较多的蒋辛屯区域，在香河算是一个比较新的区域，未来潜力比较大，但目前并不支持房价上涨。“有些房企推盘也会受到影响，前期推盘量预计不会太大，先有热销效应，量起来，然后才能有价格的上升。”另一家房企人士还透露，香河楼市回升速度并不快，“有的楼盘客户转化率并不高，100组看房的，能有30个排号办卡的就不错了”。

  固安

  部分项目酝酿减少优惠

  近日，记者在走访固安时，永定河孔雀城英国宫、永定河孔雀城剑桥郡、尚品国际等项目均表示，自国庆之后，项目的热度有明显上升。

  “十一之后项目的到访量比节前翻了几番，不少之前来看过房的客户也打电话来咨询贷款的事情。”固安一项目的销售人员介绍，自从楼市新政出台以来项目的销售情况有明显好转，“7、8月的时候可能一周都没有一单成交，现在基本上每天都有房源成交。”

  近段时间，类似于该项目这样的情况在固安并不鲜见。位于106国道旁的新项目尚品国际目前为一期在售，项目主推56-88平米一至两居，均价7800元/平方米。记者在上周六上午10点来到该项目售楼处，已有十几组客户在沙盘旁咨询。

  “从十一假期后项目的到访人数逐渐增多，不少都是因为贷款放松而来的。还有部分投资客，觉得现在北京楼市回暖会带动周边区域，想在低点入手。”尚品国际销售人员介绍。

  据了解，自今年4月份京津冀协同发展热潮退烧后，固安楼市一直萎靡不振，不少项目甚至调低价格，但效果并不理想。而记者在走访中发现，随着看房人数的增多，固安多个楼盘都在酝酿涨价或者是取消之前的优惠。

  上述尚品国际销售人员就表示，项目之前一直执行房款8.8折的优惠，但从10月19日起就取消这项优惠，恢复最早的全款9.5折贷款9.7折的优惠活动。绿宸万华城方面则表示，项目现在的报价比国庆前的7300元/平方米已经有200元/平方米的上浮，但“实际上还有多种折扣，高层的实际成交价在6500元/平方米左右，与之前基本持平。”

  有熟悉固安楼市的业内人士表示，固安楼市经过前两年的利好透支，目前仍处在调整阶段。酝酿涨价很可能只是开发商的一种营销噱头，之前大部分项目销售不畅，现在终于盼来了市场回暖的迹象，平价跑量才是理智选择。

  ■ 趋势

  新兴区域涌现 同质化难题待破

  从10年前燕郊楼市起步，环北京楼市的布局已经发生了巨大的变化。现在除了燕郊、香河、固安、廊坊这些传统的环北京楼市区域外，涞水、牛驼、霸州等新兴区域楼市也全面开花，备受市场关注。

  在环北京区域的新兴板块，房企不再采用建造、销售住宅的简单模式，而多是主打休闲、养老牌。如位于牛驼的三盛国际城，就通过引进主题儿童乐园、老年护理中心等休闲配套吸引购房者。

  目前，包括万科、绿地、恒大、首创等品牌房企相继进驻环北京区域，试图在环北京楼市这个大蛋糕上尝到更多甜头。也有业内人士指出，产品的同质化是环北京各区域面临的共同问题。鸿坤地产京东区域运营总经理靳武军表示，对于目前大批的环北京楼盘来说，经过了快速销售阶段，更加注重在软件配套方面为业主提供更全面的服务，这也是未来众多项目竞争的重点。

  ●北京盛达置地投资有限公司总经理彭文涛：

  政策的利好预期是明显的，香河楼市表现比较明显的是止跌，但还不是明显回暖。去年底开始，香河楼市经历了一个量缩价减的过程，部分楼盘降价15%-20%。现在，信贷放松会有利于包括香河在内的北京周边楼市，具体效果还需要时间。