激进拿地深陷资金困局 北京城建艰难过冬

  出风头是需要付出代价的。

  如今的北京城建投资发展股份有限公司(600266.SH，下称“北京城建”)正在为2013年在土地市场的高歌猛进埋单。

  日前，北京城建发布公告，拟在北京产权交易所挂牌转让其所持有的位于海南三亚红塘湾的旅游地产项目，此前北京城建就准备转让北京曜阳国际老年公寓项目。另其有一楼盘也被媒体报道出大幅度降价。

  业内人士和机构认为，北京城建卖项目和降价行为或是为了缓解其资金压力。2013年，北京城建耗资74.2亿元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢价拿地，由于频繁拿地，北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额仅为-41.81亿元。

  在楼市下行的大背景下，如何提高去化率、消耗库存回笼资金，成了北京城建不得不面对的问题。

  雪上加霜的是，北京城建楼盘的质量也遭遇信任危机。6月17日，北京市工商局通报了“打击假冒伪劣专项整治”的7大假冒伪劣典型案，北京城建赫然在列。

  时代周报记者曾试图采访北京城建的相关负责人了解情况，多次致电北京城建新闻中心主任任学才先生，但却一直没有得到任何答复。

  激进拿地踩错时点

  在过去几年中错过了在大本营北京拿地机会的北京城建，2013年开始加入北京的抢地大战。

  粗略统计，北京城建2013年先后在大兴魏善庄、房山窦店、延庆沈家营、昌平北七家、朝阳东坝等区域拿下6块土地，规划建筑面积108.21万平方 米。此外，还获得顺义平各庄项目一级土地的开发资格，规划建筑面积44.89万平方米。在拿地过程中，北京城建也尽显“土豪”本色。

  仅以去年11月，北京城建以21.45亿元竞得的北京市朝阳区东坝南区1105-655、657号地二类居住、小学用地(配建限价商品住房)国有建设用地为例，如果按照整体规划建筑面积算，楼面价为23340元/平方米。

  如果除去限价商品房和自住型商品房的销售额，计算出的楼面地价为27168元/平方米。而根据相关地产中介的数据显示，朝阳东坝南区周边区域的二手房单价只在2.8万-3.8万元/平方米，其成本之高可见一斑。

  步入2014年，在限购、限贷、自住房供应等多方因素的冲击下，楼市的行情急转直下，一线城市笼罩在浓重的观望氛围中，中原地产统计数据显示，今年前5个月，北京住宅成交面积处于历史最低位， 为240.33万平方米，同比降45.2%，成交套数为20148套，与去年36211套相比，同比亦大跌44.3%。

  “北京城建战略上太过于冒进，没有掌握好一个度。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉时代周报记者，北京城建大举回归一线城市没有错，但是步伐太过于激进，导致企业当前现金流出现问题。

  也有业内人士表示：“北京城建踩错了时点。”

  抛售项目缓解资金困局

  日前，北京城建发布公告称，为优化公司资产结构，公司拟以不低于1亿元的挂牌底价在北京产权交易所挂牌转让所持三亚樾城投资有限公司100%的股权，并由受让方代三亚樾城投资有限公司支付公司借款本金3.54亿元及其利息，交易总价不低于4.65亿元。

  事实上，这已经不是北京城建第一次抛售项目了，今年3月6日和4月9日，北京城建集团便将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权两度挂牌转让。

  据悉，这个位于北京密云的养老地产项目一直处于亏损状态。2013年年报显示，当年该项目营业收入仅为347.39万元，总负债高达6.85亿元。直至第二次挂牌期满，该项目依旧处于无人接手的状态。

  虽然北京城建表示，此次“割肉”是为了优化资产结构，但却有很多机构和专家表示，其根本目的还是为了缓解其资金压力。

  为了满足资金需求，2013年，北京城建获得中国农业银行总行30亿元集团整体授信，又与西藏信托签署了总额3亿元的结构性融资。通过信托和银行累计获得50亿元贷款。

  北京城建还通过非公开发行的方式，计划融资39亿元，用于项目的开发建设和补充公司流动资金。

  据其年报显示，北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额仅为-41.81亿元。“一般来说，房企经营活动现金流量金额为负值，说明属于战略扩张的态势，但在2014年的运营中就存在一定的风险。”财经评论员严跃进告诉时代周报记者。

  可是，面对业内对于其资金链的质疑，北京城建显得似乎很坦然。

  日前，北京城建发布公告称，公司现有债务性融资综合成本平均为7.15%，低于市场平均水平。而负债率和净负债率也要低于行业平均水平(根据WIND资讯提供的数据测算，行业加权平均资产负债率为75.41%，加权平均净负债率为91.48%)。

  在抛售项目上，北京城建也是与之撇清关系，公告称北京曜阳国际老年公寓有限公司只是其控股股东北京城建集团有限责任公司的控股子公司，与其没有任何关系。

  有业内人士向时代周报记者透露，平均水平并不代表其不存在危险，资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债，而超过70%更是超越了警戒线。

  不只如此，已获证监会批准的北京城建也面临着股价倒挂再融资搁浅的风险。数据显示，截至6月30日，北京城建收盘价为7.47元/股，而其再融资计划价格为9.38元/股，折价约20%。

  有专家表示，在房地产市场看空的预期下，房企股价大幅下挫，部分企业股价已远远低于当时再融资方案发布时的平均价格，若按原计划价格进行再融资，恐将难以实现。因此，该类房企或选择更改发行价格，甚至取消再融资计划。

  广发证券认为，北京城建将大量现金压在土地上，而且项目集中在北京，因此受北京市房地产市场波动的影响会超过其他开发商。

  资金链紧张，再融资不畅，使得北京城建的资金链雪上加霜。

  激进拿地所带来的高库存，在楼市销售形势疲软的今天，成了北京城建的“心头大患”，如何提高去化率、消耗库存回笼资金，成了其不得不面对的问题。北京城建无奈地打起了“降价”牌。

  今年4月，有媒体在

  5月，北京城建将其开发的海梓府项目均价下调至3.2万-3.4万元/平方米，明显低于开盘时的3.5万-3.6万元/平方米，不仅如此，还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购特价房源，北京城建瞬间成了降价跑量的典型。

  成员企业使用假冒建材被罚

  一波未平一波又起，最近的北京城建可当真是麻烦不断。

  北京城建房将自己的企业使命定位为“城建，让生活更美好”，一直标榜着其“彰显卓越品质，营造幸福港湾”的开发理念，要成为“中国最受客户信赖的房地产企业”。

  作为一个老牌品牌房企，品质服务一直都是北京城建的重要推广手段之一，在2013年北京城建更是获得了“2013中国房地产开发企业责任地产10强”第3名，房地产行业信用评价AAA级企业，但就是这样一个标榜着品质为先的品牌房企，最近却在品质上栽了个跟头。

  6月17日，北京市工商局通报了“打击假冒伪劣专项整治”的7大假冒伪劣典型案，其中，北京城建集团成员企业北京城建长城建筑装饰工程有限公司，因在建筑工程中使用假冒侵权的建材，遭到处罚。

  据悉，北京市昌平工商分局日前接到线索，对北京城建长城建筑装饰工程有限公司承建的一个工程工地展开现场检查时发现，工程使用的“龙牌”及北新建材字样的轻钢龙骨、“龙牌”耐水石膏板、BnBm北新建材字样的耐水石膏板，经正规厂家鉴定均为侵权商品。

  报道一出，北京城建再一次被推到了舆论的风口浪尖之上。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，虽然不是北京城建自身建筑质量出现问题，但是作为集团成员，北京城建一般会优先采购该企业提供的建筑装饰材料，这将给北京城建的信誉带来负面影响，对企业无疑是雪上加霜。