海南旅游地产市场直面新变局

　　2010年1月国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》以来，海南国际旅游岛建设突飞猛进，接待过夜游客人数从2004年的1234.11万人次增加到2013年的3672.51万人次。国际旅游岛的定位，为海南的 房地产 市场注入一针强效兴奋剂。旅游业的繁荣大大推动了房 地产 市场的繁荣，滨海旅游地产成为海南房地产市场繁荣景象的最佳代表。千亿元房地产资金涌进海南岛，海南楼价一日一涨，众多地产大鳄纷纷在海南大手笔圈地，一线海景项目如雨后春笋般涌现。

　　而在大规模开发热潮之下，一度风光无限的海南 楼市 在随之进入供大于求的局面。据海南克尔瑞信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，3至5年内海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，至少需要10年才能消化。2013年海南众多热点开发区域如三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等，不少楼盘纷纷上演价格战，“去库存”成为描述当年海南房地产市场的一大关键词。

　　随着海南滨海旅游地产市场进入到一个新常态，品牌 房企 纷纷亮出杀手锏，拼性价比，拼综合配套，拼服务。在这种充分竞争、强者愈强的格局中，房地产产品开发的品质提升已经成为海南旅游地产市场发展的必然趋势。在众多品牌房企合力之下，海南楼市正迎来新变局。

　　 凭借“性价比”优势后来者成功搅局

　　海南作为国内最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份，拥有一流的优质旅游资源，自然环境优越，发展潜力巨大。而其国际旅游岛建设发展战略也为众多房企开拓市场提供广阔的发展空间。满足海南人居需求和旅游业发展的高端精品住宅及旅游综合体产品，成为海南房地产开发的产品特征两大趋向。

　　以海南度假地产开发的后来者碧桂园为例，其自1992年成立19年来，凭借众多经典大盘开发，在业界赢得了“度假地产专家”的口碑。2011年推出的滨海新城碧桂园十里银滩，也受到了众多珠三角买家的关注。作为碧桂园集团打造的首个滨海度假大盘，碧桂园将其定位为“每个人都想拥有的海滩度假屋”。在碧桂园看来，珠三角进入大众化度假时代，打造大众化的滨海度假物业成为房地产开发的新潮流趋势，以物美价廉为卖点的高性价比产品，满足了不少白领小康人群度假需求。而随后的市场反应也证实了碧桂园滨海度假物业开发战略的定位十分成功。尽管在当地市场中属于后来者，但开盘当年表现一枝独秀，成为市场焦点。在高性价比、快速开发快速销售以及全员营销战略的合力之下，碧桂园的滨海度假地产开发模式随后在各地复制展开。在山东开发的十里金滩、在马来西沙开发的金海湾，都取得不俗市场表现。

　　2013年，碧桂园进入海南海口开发的碧桂园·金沙滩亮相，以“万人看楼团”轰动全国：持续热销28天，平均每天接待约2000人，近6万人抢滩登岛。当年该项目一举夺得2013年海南销量冠军，形成“碧桂园风暴”。而最新在陵水清水湾开发的碧桂园·珊瑚宫殿，显然将这一模式延续并发挥到极致。

　　碧桂园·珊瑚宫殿所在的三亚，房地产开发投资异常火爆。2014年三亚房地产市场表现不俗，根据三亚市住建局 房产 交易所数据，上半年三亚新建商品房网签86.5万平方米，同比上涨76.32％；均价23441元/平方米，同比下降4％。

　　碧桂园·珊瑚宫殿仍以性价比优势冲刺市场，其主力户型仍为强调性价比优势的中小户型产品，约49-93平方米双景洋房，精装总价约68-118万元；而其别墅产品颇值得一提，面积仅为81-82平方米，赠送面积却达到99-138平方米，而总价约为270-360万为主。有别于一般别墅产品多为毛坯发售，碧桂园别墅则带豪装发售，让投资买家一步到位，省却自己装修的烦心。记者获悉，目前项目已获得超过6亿元的认购，显示碧桂园在布局操盘上的游刃有余，信心满满。

　　 手握高端路线图一流配套稳赢市场

　　与碧桂园强调性价比不同，同样发轫于广东的度假地产开发专家观澜湖集团，在海南布局战略则依旧突出了其一贯的高端休闲旅游综合体开发优势。2007年观澜湖集团跨越琼州海峡，在万年火山岩遗址上建立起海口观澜湖度假区。而21.5平方公里的发展规模，注定观澜湖从开始之初，便要为国际旅游岛带来全新的城市配套。项目集运动、商务、养生、旅游、会议、文化、美食、购物、居住等为一体，突出“国际范儿”。

　　如今，海口观澜湖不但拥有10个18洞的火山岩高尔夫球场，还具备168个泡池的火山岩矿温泉，以及观澜湖华谊冯小刚电影公社，均为海南旅游的好去处。在价格定位上，观澜湖也明显走高端路线。其在售酒店公寓67平方米，总价110万拎包入住；110平方米球场中央别墅均价大5.5万元/平方米，而观澜湖新城洋房单位，则以1.5万元/平方米带精装发售，这一价格在海口房地产市场已经属于豪宅标杆。

　　观澜湖的项目配套，也是其一大卖点。项目强调业主享有的是“改变城市格局的配套”。在售组团观澜湖新城，其中上东区共545户，55-146平方米精装公寓，更可满足不同置业者的需求。而上东区也将海口城市天际线、万年古荔枝林、高尔夫球场景观、兰桂坊时尚街区夜景尽收眼底。格力空调、订制级TOTO豪华卫浴、SIEMENS冰箱、洗衣机、抽油烟机、燃气炉、消毒柜等品牌厨电的配备，更赋予业主品质生活。

　　观澜湖新城楼下便是兰桂坊，吃喝玩乐一应俱全，小区内还有超6万平方米的热带风情园林，两个各具特色的大型私家泳池，逾1300平方米的标准网球场，健身设施、棋牌娱乐，众多丰富配套，只为给予业主最便捷舒适的生活。兰桂坊、国际购物中心、冯小刚电影公社，以及环绕在四周的丽思卡尔顿、万丽、HardRock等五星级酒店群等大手笔国际配套做支撑，务求将顶级住区的称号发挥得淋漓尽致。

　　在市场分析人士看来，不同房企在产品开发销售表现上的分化，也充分反映了海南旅游地产市场的开发走向呈现多元化特征。而准确把握不同人群的购房需求，准确把握项目定位，即使在“去库存”压力巨大的市场中，依然有强大的竞争力。