上半年济南楼盘开盘数仅有69个 创三年来新低

  2011年济南市房地产项目的开盘数量为159个，3月开盘量最多为26个；2012年开盘数量为150个，8月开盘量最多为25个；2013年时开盘数量到了一个比较高的峰值为205个，3月开盘量最多为36个，2014年上半年的开盘数量为69个，6月开盘量最多为20个。2014年以后，市场上的开盘数量明显减少，上半年仅有69个开盘，同比降低了30%。

  2014年有多重原因才造成了楼盘开盘的减少。首先是有开发商捂盘惜售。开发企业看好楼市后期发展，想囤积一部分产品等到市场好转之后再提价销售，以赚取更多的利润；其次是开发商主动延迟开盘时间。

  观望情绪的浓重，加剧了市场销售的困难，从3月份—6月份期间，有数个楼盘出现了开盘惨淡的现象。因为有前车之鉴，所以很多开发企业选择了延长蓄客时间、延后开盘时间的策略；再次市场上也存有房地产企业主动放弃开盘的情况。因为市场销量不好，有房企选择“按兵不动”，主动放弃开盘，销售上多采用顺其自然的方式。

  东西两部的市场供应量在济南市的总供应量中一直占据绝对地位，其中东部的供给量为最大，而西部的成交量最大。

  上半年开盘数为69个，而东部西部的开盘数占总开盘数的77%，目前济南楼市的热点基本在东部、西部两地上演，槐荫区和历下区一直都是济南楼市成交的主力区域。

  开盘数量最少的为中部，只有1个楼盘开盘，北部的开盘数为5个，而南部的开盘数也仅仅达到8个。济南楼市发展呈现了一种不均衡的状态，城市规划的发展，对市民的居住性引导起到了很大的作用。西客站概念的成功炒作，让很多不愿意住在西部的济南人逐渐接纳了住西的概念，而且买房的济南人还普遍看好西部未来的发展。

  北部和南部一直缺少城市发展热点，没有热点也就缺乏关注，城市北部的价格目前尚处在价值洼地阶段，未来可升值的空间比较大。而城市南部从开发建设销售伊始，就定位成高端、稀缺的概念，即使缺少城市发展热点和政策指导，依然抵挡不了城南高端的物业类型和高端的销售价格。城南部分楼盘的销售价格可以比肩东部部分大型楼盘的售价。

  记者从济南住宅与房地产信息网上查到，从2014年1月—6月间住宅的签约成交量几乎都占总成交的90%，住宅成了济南楼市成交的绝对主力。1月份，办公写字楼和商业用房占比为13.7%、2月份办公写字楼和商业用房占比7.9%、3月份为7.8%、4月份为6.6%、5月份9.7%、6月份10%，除去1月份和6月份，其余月份住宅成交的占比甚至超过90%。

  记者也发现开盘销售的几乎都是住宅项目，其中有较少比例的公寓项目开盘。一旦住宅销售遭遇挫折，省城房地产市场将会出现较大波动，产品销售比重分布不均也成为济南楼市的一个市场写照。

  “限购松绑”对于济南楼市来说是一个利好消息，对于房地产销售而言也是一个良好的“助推剂”。但是对于限购松绑的传闻，济南很多开发企业表示：即使真正的能够实现限购松绑，对市场的实际带动效果不会立刻表现出来。

  济南一位房企的负责人对记者说：“限购松绑对于短期内市场的复苏不会有太大的影响，松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。因为限购和限贷相比，限贷对市场的影响作用更大，因为购房者买房子需要钱，限贷不松绑的话对市场的促进作用并不会很大。如果限购松绑真正落地，济南市的房地产企业也不会贸然涨价，反而会在市场沉浸在乐观情绪的时候加速推盘，快速回笼资金，解决企业的资金压力。”

  另外一位企业负责人也认为，限购松绑对市场的实际影响并不如预期那样大。

  她说：“限购松绑带给市场的只是一个良性信号，建立起一种市场信心。房地产销售的价格并不会因为松绑而立刻有所提升，价格是市场供求关系的表现，如果区域内产品需求量攀升，那么涨价的可能性就会比较大。限购与限贷是调控房地产市场发展的两个重要砝码，限贷的比重要高于限购。松绑限购只对异地购房和改善性购房解除了限制，限购松绑的实际效果得经过一段时间才能显现。”