中国欲严控房产信贷 实现经济“去地产化”

  近日，多家媒体报道称，中国将允许上市房地产公司在银行间市场发行中票，但募集资金仅用于房建开发，不能用于土地款等其它用途。舆论认为，上市房企融资较为容易，而中小房企才比较困难，因此，此举对于地产市场的意义不大。

  但无论如何，此举发出了一个拯救地产的信号，尤其是货币政策的放松。目前，虽然大部分地区取消了行政限购政策，但楼市依然低迷，人们认为，只有货币政策给予支持，制造上涨预期，才能救楼市。如果楼市持续低迷，则可能会引起与地产相关的信托产品、私募债违约风险升高。目前国内以土地和房产为资产池的信托产品约占总量的一成多，这可能对金融秩序造成影响。

  事实上，地产企业融资一直畅通无阻，在过去几年爆发的理财产品、信托等热潮，有相当大的一部分是为地产企业提供融资。尽管上半年中国楼市陷入低迷，但银行对开发商的贷款仍然增长了26.9%，至3.1万亿人民币。此外，国开行还获得了央行一万亿元再贷款用于棚户区改造。

  不过，中国楼市的低迷与地产商融资成本或融资便利没有太大关系，因为问题出在需求一方，即使供求一方存在问题，那也是供应过剩。根据统计，目前一二线城市的去化时间为13－15个月，部分积压严重的三线城市约需要33个月去库存。在楼市前景未卜，土地拍卖下滑以及新开工项目减少的背景下，允许一部分地产企业发行中票，政策意义不大。

  目前中国发展遇到一个根深蒂固的矛盾：一方面，地产业确实对GDP影响很大，如果楼市持续低迷，必然会对经济增长带来巨大的下行压力，并可能影响金融市场；另一方面，由于经济增长对地产过度依赖，因此必须将房地产投资和占GDP的比重降下来，否则必然面临地产泡沫的风险。在过去的十几年里，由于房价快速上涨带来的额外的投机、投资以及透支性需求，已经让大部分城市出现供应过剩的情况，而在一线大城市，如果房价继续升高，则会超出绝大部分刚需家庭的购买力。

  因此，经济逐步“去地产化”，地产业逐步降低杠杆率，是中国经济安全转型的重要前提。而实现这些目标的唯一办法，就是不能放松对信贷的严格控制。中国地方政府、中国企业以及整个市场目前的杠杆率过高，如果为了GDP增长，放松信贷而刺激楼市，只会让房价预期失控，“北京一平米30万元”可能成真，这对中国经济长期健康成长不利，阻碍经济结构调整，甚至会让中国经济陷入危机，因此，任何为拯救地产而放松货币政策的做法，都是危险的。

  在经济增长乏力，地方政府土地财政锐减与债务压力增大的情况下，“拯救楼市”的力量会异常强大，就像此前中央政府对地产业的每次调控一样，现在也必然会面临要求货币政策支持楼市的压力，在这关键时刻，如何抉择，将影响中国经济的最终走向。