楼市红利催热次中心板块二手房 刚改群体得实惠

相比于去年的“3·30”新政，今年楼市的开年大戏似乎来得愈发早了一些，农历新年未到，央行就宣布在非限购城市将最低首付款下调至25%；而假期刚刚结束后，契税降低的利好又接踵而至，政策叠加效应下，二手房升温明显，而打算置业城区的刚改族，则成了最为受益的群体。与黄金节点的中心城区相比，天津市区还有许多处于爆发前夜的价值洼地，虽然略显沉寂，但从某种程度上讲，这些板块也聚集着楼市升值的巨大能量，发展潜力或许更具“想象空间”。

　　 新靴渐落地刚改群体得实惠

　　央行、银监会2日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　春节过后，据悉本市部分银行已开始执行二手房贷款新政：名下无按揭贷款记录的，按首次购房执行，首付2成，利率最低85折；名下有按揭贷款的，首付3成，其中，按揭贷款已结清的，按首套利率执行，最低85折；按揭贷款未结清的，按照二套贷款利率执行，即最低基准的1.1倍。

　　新靴逐渐落地后，刚需及改善型购房者成为最为受益的人群。入市门槛的降低令不少购房者的一次性支付成本减轻了不少，原本只够得上环城区域的，现在使使劲儿或许也能挤进市内六区了。家住太阳城的杨女士想给父母在附近也买一套住房，但因为手头现金有限，且名下有了一套贷款未清的房产，所以一直未拿定主意，但新政执行后，二套房首付降至三成，也就是说100万的房子首付一下子少了10万元，因此，春节过后，杨女士又开始为了买房的事重新奔波了起来。

　 　利好刺激城区二手房持续活跃

　　根据天津中原二级市场策略中心统计显示，1月，我市存量房成交面积市内六区占比41%，环城四区占比23%，滨海新区占比19%，远郊区县占比17%。由此可见，市内六区在二手房市场中占据着不可撼动的“主力军”角色。春节小长假期间，天津市内六区二手房成交占到了全市一半以上。不难看出，在首付“新降”后的首周，尽管适逢传统节庆的交易淡季，但是，二手房市场对于新政的反馈显然更为快速，市区的二手房成交量几乎达到新房成交量的四倍。而契税的下调更是直接刺激了二手房市场的加速升温。

　　我爱我家南开区咸阳路店经理李波介绍，与去年年末相比，目前板块内二手房成交整体呈现出房源供应充足、成交日益活跃的趋势，一些老社区的成交均价基本在14000至15000元/平方米，10年之内的新小区均价约在20000元/平方米以上，由于该片区的产品户型较小，所以两室的总价也就在100万左右，虽然距离新兴的中北镇板块车程不远，但是其新房价格不低，且户型较大，所以总价算下来也是一笔不小的房款，最主要的原因是，板块隶属南开区，对于有着市区情结的购房者来说，这一片区内二手房的吸引力显然更为巨大。

　　“除了学区房这种特殊产品，市区的二手房与新房相比，价格优势还是很明显的，对于大多数刚改群体而言，市中心的房价着实有些高不可攀，”河东区盛世嘉园附近某中介门店置业顾问告诉记者，“近一段时间以来，周边的成交主力还是以两室户型居多，几乎占到了六七成左右，还有一部分是面积较大的一室户型，相比较而言，三室户型的关注度与去年相比有了小幅减弱，80万至120万左右的挂牌房源的问询比例最高，也是最为紧俏热销的产品类型。”有专家预测，随着政策利好刺激的逐渐显现，2016年，中心城区的二手房将持续保持活跃。

　　 “次中心区”价值洼地板块升温

　　纵览2015年津城二手房各个区县的成交情况，四成以上依旧来源于中心城区，大部分购房者依旧青睐中心城区，但由于中心城区房源价格较高，使得许多刚需客户望而却步，不得不选择总价较低的“次中心区域”置业，2016年，楼市红利不断加码的预估下，次中心城区有望成为刚改群体的置业热门板块。

　　我爱我家市场研究中心认为，中心城区二手房的价格不断上涨使得许多经济实力有限的刚需购房者不得不将目光转移到外环以内，紧邻快速路的次中心区域置业，如：河东万达、南开嘉陵道、河北宁园等片区，另一方面，由于近年来次中心区域的热点商圈逐渐崛起，生活配套日益完善，加之轨道交通编织成网，多条地铁线路地建设拉近了次中心区域与中心城区的距离，居住在地铁周边的人群可以更加方便、快捷地到达目的地，这就为次中心地区的区域价值增添色彩。

　　记者通过调查发现，目前本市市内六区中不乏一些价值洼地板块，比如红桥区水木天成板块，均价在15000元/平方米左右，两室户型基本集中在70至100平方米之间，板块内的小区房龄相对较新，生活配套丰富；华苑板块属于南开区较为高端的片区，产品类型多样，既有天华里、日华里这样的老牌社区，也有像阳光100这样的涉外公寓，两室户型跨度较大，从60多平方米到130多平方米不等，均价多不超过20000元/平方米，所以对于年轻置业者来说很具吸引力；河西区的小海地板块内有许多房龄较新的高端社区，且两室户型主要为70、80平方米左右，均价近几年涨幅不多，所以对于青睐市区的购房者来说也颇具一定的吸引力；还有河北区的江都路、月牙河板块，虽然房龄不具优势且产品户型较小，但是由于交通十分便利、配套成熟且单价较低所以特别受到中老年置业者的欢迎。

　　专业人士表示，类似的次中心城区价值洼地板块通常有着一些共同的特点，如地点仍然属于市内六区、地理位置并没有在外环线以外、片区的居住氛围高、小区普遍为房龄15-20年的老房源居多，但是户型小、总价低，可以满足刚需首次置业购房者前期资金压力大、购房预算紧张，但是同时又可以居住在市内六区、交通购物便利片区的需求。