临深楼盘卖得火 旧盘封盘谋涨价

不少楼盘封盘酝酿新年涨价。

东莞的临深楼盘受到深圳客的热捧。

　　东莞多个新盘开盘涨价两成 照样遭深圳客“豪抢”

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　图/广州日报记者石忠情

　　近日，中央经济工作会议提出，明年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，并且鼓励开发商降价。

　　然而在东莞楼市，这几天却正在酝酿一股涨价风潮。上周末，几个临深片区楼盘开盘，销售价格都在万元/平方米以上，普遍比同区域房价高10%~20%，近九成楼盘被深圳客抢购。

　　市场之好出乎意料，开盘第二天，不少老板抱怨，卖得太低了，酝酿继续涨价。

　　临深新盘均价高出同区域近两成

　　上周，东莞楼市迎来了今年最火爆的成交热潮，其中恒大绿洲、班芙春天和金地·湖山大境三个分别位于凤岗、黄江、塘厦等临深片区的楼盘，开盘当天的销售率都在60%以上，个别甚至高达90%。记者发现，三个楼盘销售均价均高于当地均价的一两成，如恒大绿洲销售均价约1.8万元/平方米，班芙春天均价约1.2万元/平方米，金地湖山大境均价约1.7万元/平方米，而目前三个镇区的均价约在1.1万~1.4万元/平方米之间，销售价格之高出乎人们的意料，但是却被购房者抢购。

　　记者了解，购房者当中有近九成是深圳客，特别是黄江镇的班芙春天为了方便深圳购房者，甚至将开盘地点设在了深圳。“我们推400套住宅，有1600多人认筹。” 班芙春天相关人士告诉记者。

　　不过，第二天，有开发商老板向记者抱怨称，定价太低了。“没想到卖得这么好，定价还是定低了！”

　　记者踩盘时了解到，凤岗、塘厦等个别项目洋房定价已经接近2万元/平方米，今年年初，深圳购房者刘先生在塘厦以2.5万元/平方米的价格买下了一套别墅，“我相信过两年塘厦的别墅可以卖到5万元/平方米，最近我还想找几套房子投资。”

　　在深圳客的“豪赌”心态下，上周沙田镇的佳兆业·碧海云天的销售均价也达到9000元/平方米，创下了沙田当地楼盘的最高价格，比周边产品定价高2000多元/平方米，其中来自深圳的购房者比例达75%。

　　旧盘纷纷封盘 新年即将涨价

　　一边是新盘涨价开盘，一边是旧盘封盘准备涨价。年底，“地王”纷纷出炉，特别是松朗片区几宗商住地大溢价率成交，片区楼盘纷纷封盘准备涨价。

　　上周，大岭山镇“地王”出炉，同镇区的楼盘光大·山湖城马上宣布封盘，酝酿涨价，而光大地产旗下的光大·锦绣山河、光大·天骄御峰等楼盘也纷纷封盘，光大·天骄御峰甚至直接宣布在新年后涨价。在大朗，记者踩盘时发现，不少楼盘宣称已经销售完毕，新货要等明年才能推出，日前，大朗一楼盘加推新品，房价也较之前上涨了25%。

　　前天，在寮步与松山湖交界的翠珑湾项目，销售人员给记者计算价格，一套97平方米洋房售价为170多万元，均价达1.7万元/平方米，而两个月前该楼盘的销售均价仅1.1万元/平方米左右。

　　显然，除了临深片区房价上涨外，近两个月成交量大幅上涨、又出了“地王”的松朗片区，已经成为东莞第二个疯狂涨价的片区，房价向15000元/平方米。

　　不过，有业内人士担心，房价过快上涨，依赖的是深圳客的“豪赌”。

　　业内人士认为，目前深圳客的“豪赌”心态是比较危险的，缺乏符合配套、两地距离的存在，都让他们存在实际居住困难，而且目前东莞大量新盘位置较差，周边没有成熟的商业、写字楼配套，即使用于出租，对租客的吸引力也不大。

　　趋势：深圳客去镇区抢房

　　临深片区区域房价上涨，深圳客就往东莞其他房价更低的区域去买房。有销售人员向记者这样形容向深圳客推销的容易程度：只要告诉他们有某条地铁将到达这个镇区，而且目前楼盘的均价只有每平方米一万元左右，比深圳的少了两三万每平方米，就会有很多人认筹，就会有购房者下定金，不少人甚至连楼盘的实际情况都没有了解清楚。

　　在深圳购房者涌入东莞楼市势头越来越猛的情况下，东莞的房价也水涨船高。不仅临近深圳的区域看到了深圳客，连还没动工的轨道交通R1线沿线楼盘也开始出现了大量的深圳客，甚至还没看到交通利好的镇区也迎来了一辆辆载着深圳客的大巴。

　　东莞中原地产市场研究部监测数据显示，目前，临深片区深圳客成交比例已升至七八成，大朗、寮步区域的深圳客比例在六成左右，可见年底深圳客大军外溢势头愈加凶猛，且向交通便利的镇区不断扩散。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士分析表示，一是年底置业高峰期，深圳购房者的购房热情很高。二是11月深圳一手房价继续领涨，深圳高房价迫使大量深圳客加速向莞外溢。另外，今年二季度开始，东莞虎门、清溪、大朗、长安、大岭山纷纷现“地王”，后市房价大涨预期迅速升高，明显加快深圳客入市步伐。由于临深片区供应紧缺，且凤岗、塘厦的多个项目价格已迫近2万元/平方米，从而导致部分深圳客向房价相对低洼的东莞镇区外溢。

　　业内：开发商信心足 定价趋高

　　据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，上周东莞房价继续大涨，主要体现在项目开盘定价远高于预期。如班芙春天开盘均价为12000元/平方米，环比其11月成交均价大幅上涨27%；新盘碧海云天洋房均价也刷新沙田片区价格天花板，突破“9字头”；东莞中原地产市场研究部相关人士表示，由于各项政策利好释放下，开发商市场预期高企以及惜售心态严重，推动房价持续大涨。

　　同时，加上年底购房者入市意愿强，许多楼盘认筹量非常高，得到深圳客的大力支持，开发商入市信心十足，从而定价趋高。

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　　12月住宅成交量

　　有望超百万平方米

　　广州日报讯 （记者蒋幸端）东莞楼市持续火热，12月成交量有望超100万平方米，上周多个临深片区楼盘开盘热销，将在年底陆续签约体现，与此同时，由于成交楼盘均价在万元/平方米以上，12月住宅均价预计将在万元以上。

　　火：

　　本周成交量或将创新高

　　12月第三周，东莞楼市还未进入年底的爆发期，但成交已经极为火热。据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，上周，全市住宅成交1858套，面积约22.34万平方米，环比上涨9%，基本和去年同期持平；非住宅成交581套，面积约3.08万平方米，环比上涨8%，同比下滑26%。

　　上周末，佳兆业·碧海云天、绿地大都会、恒大·绿洲、班芙春天、家汇1号、金地·湖山大境、龙泉·幸福里等项目扎堆开盘，批量新品集中入市热销，再次点沸东莞楼市的热度，因签约的滞后性，其签约结果将会展现在月底的签约上，预计本周成交量或将创新高，12月全月的成交量将持续在百万平方米上运行。

　　在价格方面，上周东莞楼市房价依然在万字头上运行，均价10014元/平方米，环比微跌2%，同比上涨16%。业内人士预计，12月整体均价或将在万元/平方米以上。

　　冷：

　　水乡、大石龙去库存压力大

　　虽然东莞整体库存偏低，消化周期仅在5个月左右，但是不少临近惠州的镇区和经济欠发达镇区，去库存压力仍大，部分镇区消化周期在10个月以上。

　　据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，截至11月底，水乡片区的消化周期为9.9个月，大石龙片区消化周期为11.1个月，细化到镇区方面，其中石碣镇近12个月的月均销售量只有0.78万平方米，按照其11.3万平方米的存量，消化周期为14.4个月，谢岗镇存量只有0.29万平方米，但是几乎没有成交，销售周期达33.3个月。桥头镇的存量为12.89万平方米，消化周期达15.5个月，另外，道滘镇的消化周期达12.4个月，高埗镇的消化周期高达19个月。

　　记者发现，经济较不发达的镇区和靠近惠州的区域是东莞目前成交量较差、库存压力比较大的区域，虽然深圳客青睐的区域房价快速上涨，但是水乡片区、大石龙片区目前主要靠当地购房需求为主，房价上涨动力不足，成交平淡，相比之下市场极为冷清。