楼市限贷政策松绑空间有限

  在当前货币信贷总量依然处于高位，小微、“三农”等薄弱环节急需资金支持的情况下，部分地方政府如果将救市的“稻草”寄托在松绑限贷政策方面，无异于饮鸩止渴，必然会使得房地产行业的泡沫继续变大，使得风险后移。

  9月1日，青岛市国土局和房管局发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此，青岛执行3年多的限购政策正式全面取消。

  这只是全国限购政策松绑的一个缩影。截至9月1日，在之前实施限购政策的46个城市中，目前仅余北京、上海、广州、深圳等9个城市还未取消限购政策。

  然而，楼市的实际反应无疑为各地方政府的限购放松政策泼了一盆冷水。据中国指数研究院9月1日发布的8月“百城房价指数”，全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.59%，这是房价继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。市场“用脚投票”的数据证明，各地为提振房市，纷纷为限购政策松绑之举的效果十分有限。

  在看到这一情况后，很多地方政府把救市的新重点寄希望于限贷政策的放松。比如此前福建出台的楼市“闽八条”中就提出“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，可见其急于放松房贷的心情。确实，贷款政策的松动对楼市或许是一个“利好”政策，能刺激楼市的成交量。但目前的问题是，需要多大规模的信贷政策松动才能托起楼市？相关部门是否有可能进一步推行房贷政策放松？

  事实上，“利好”楼市发展的信贷政策放松空间较为有限。去年下半年以来，由于中国经济下行压力增大，中央始终坚持稳健的货币政策。而且，在今年8月份召开的央行分支行行长座谈会上，稳增长仍被列为诸多目标之上的首要任务，并再度强调在保持货币政策基本取向稳定的同时，贯彻好定向调控要求。

  贯彻好定向调控要求，并不意味货币的全面开闸。当前我国货币信贷存量较大，增速也处于较高水平，依靠大幅扩张总量来解决结构性问题并不现实。全面宽松只能改变货币信贷的总量，无法扭转深陷泥沼的产能过剩行业对资金的占用，不能更好的精准发力，因此需要“滴灌喷灌”而非“大水漫灌”。此前连续出台的定向降准政策、存贷比口径调整、针对小微和“三农”的再贷款、再贴现优惠以及最近的定向降息等政策，都表明了决策层更加注重定向调控的态度。

  因此可以说，在当前货币信贷总量依然处于高位，小微、“三农”等薄弱环节急需资金支持的情况下，部分地方政府如果将救市的“稻草”寄托在松绑限贷政策方面，无异于饮鸩止渴，必然会使得房地产行业的泡沫继续变大，使得风险后移。

  事实上，有涨有跌是市场的基本规律，房地产的商品属性决定了其存在下跌的可能。更何况，目前房地产业的走弱仅仅初现端倪，部分城市仅成交量萎缩，多数城市的房屋价格并未一落千丈，甚至可以说仍居高位。

  当然，地方政府未雨绸缪、防微杜渐的心态固然有其道理，但是高呼救市、并鼓吹“楼市崩盘引发经济衰退”，造成人心惶惶则有些反应过度。与其寄希望于进一步放松信贷政策，地方政府更应当加强对当地房地产市场本身的分析。

  目前，中国各个地方的住房结构和住房供需差异性强，存在极大的不均衡。地方政府应从当地的不同情况出发，分析供求关系的结构性变化，对投机性需求和刚性住房需求加以区分，因地制宜、因需制宜，采取对策。

  在此基础上，地方政府要引导分清政策指引与市场规律的不同着力点。一方面，针对存在刚性需求但受制于购买力的人群，地方政府应当加强保障房体系建设，抓好棚户区改造项目，让住房政策真正发挥惠民生的保障作用。另一方面，地方政府应该允许商品房市场按照供求规律运行。在完善不动产登记制度、房产税制度等有关政策的基础上，逐渐让备受争议的行政色彩浓厚的调控手段逐渐退出商品房市场，保持房地产政策的长期稳定，充分发挥市场资源配置的决定性作用，还市场以本来面目。