本轮楼市调控年底结束 新国五条或终结使房贷放松

20年前的1994年，中国房地产市场由于所谓的“过热”，招来了实行土地出让金制度后的首次调控，广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制，直至1996年经济软着陆后，才逐渐恢复，但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市，香港楼价暴跌67%以上，直至2003年才触底回升，国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市，把大量房改房出售给职工，带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后，又把住宅交易契税从6%降到3%，再降至1.5%，极力鼓励老百姓买房。温故而知新，历史告诉我们：每当国内经济需要房地产拉动时，政府都会毫不迟疑地出手。

　　近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在调整。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因?恢复的动力是什么?调整何时结束?

　　这三次市场调整期的GDP增速数据，无独有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%(见图示)。可见，经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。

　　2008年楼市给我们的印象是什么呢?是量价的大幅度下行：广州市2007年末房价在1万元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动，是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激，是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是，成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购，2009年末房价回复到1万元/平方米，成交量从2008年553万平方米暴涨到2009年978万平方米。

　　整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策，致使房价出现窄幅回调。调整期15个月，在2012年下半年，房价又被推了上去，其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%，最高月份达到16%)。信贷放宽推动需求，转化为成交量，推升房价。虽然有限购限贷等调控因素，但由于需求强劲，2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台，引发本轮调整期在去年底开始。

　　本轮波动与上二次波动最大的不同是，以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的，这一次市场内部发生了变化，供需关系失衡，主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧，使购房人陷入观望。据统计，广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。这一次调整会有什么支撑楼市的动力?前两次一次是政府主动救市，另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗?地方政府至今没有敢于充当放松限购的“笫一个吃螃蟹的人”。

　　去年以来，央行并未出台任何住房信贷政策，按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态，就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来，只要房贷放松，则成交量会大幅提升，房价随之止跌回升。乐观估计，传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至，而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。

　　点评：对于市场而言，各个行业之间可以自由流通，与之相对应的居民不会因为行业流通而出现过激的行为，这就是市场的健康。而对于购房者而言，居者有其房才是恒久的思想。