楼市观察：“弃房断供”将彻底击碎限购令？

弃房断供、房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。相对来说，惠誉预警的楼市再起投机的可能较小，除非京沪穗现在就松绑限购政策。

8月7日，有媒体报道多地出现房主弃房断供，银行有房贷风险；同一天，惠誉评级发布最新报告，要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。

这一切都来自于商品房限购松绑。迄今为止，全国46个限购城市中已有32个城市松绑，执行限购政策的城市仅剩14个。随着全国楼市下行，估计剩下的14个城市中还会有继续松绑限购的城市，大概最后坚持限购政策的也就京沪穗深等特大型城市了。

惠誉的说法有一定道理。

商品房限购，在一定程度上违背了自由交易的市场法则，它限制的是合法持有货币的交易对象和交易范围。限购政策只暂时抑制了楼市正常的（刚需）和非正常的（投资投机）市场需求。一旦宏观管理层放弃限购政策，被压抑一时的市场需求就可能会反弹，房价重新上涨，起码是中止或放慢房价下跌的速度。

事实是，自32个城市松绑限购政策后，几乎没有城市房价大跌。2014年7月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1102.4点，较上月下降3.5点，环比下跌0.31%，同比上涨8.46%。根据监控的60个城市中，还有12个城市指数出现环比上涨。杭州跌幅比较明显的，环比下跌也只有2.18%；北京则较上月下降11.7点，环比下跌0.96%，同比却上涨10.31%。

中国目前投资渠道仍然有限，社会游资数额却极大。商品房，尤其是靠近京沪穗特大城市的二三线城市的商品房仍不失为一种可选择的投资品。因此，在刚需支撑房价不跌的情况下，投资投机资本或者是刚需兼投资（改善型需求兼投资保值）资本可能会再次大量进入楼市。那时，惠誉预警的楼市投机不是没可能再起。

现在虽有多地出现房主弃房断供现象，但总数还很少，这种现象可能会多起来，形成银行房贷风险的可能。现在各地房价虽只有微跌，但从全国楼市供求关系看，前景并不乐观。

全国商品房今年库存量一路攀升，截至今年5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米，可销售面积持续下滑。许多一线大城市商品房库存量待售一年至一年半，而楼市需求状态更差的三四线城市有的商品房库存量，在正常年月中也需销售四五年甚至更长时间才能销完。

三四线城市，就城市化影响商品房来说，现在已进入尾声。因此从需求来看，三四线城市的商品房已不可能再掀狂热了。

今年一再强调微刺激，说明今后不太可能大规模超发货币。这也决定了在供大于求的三四线城市的商品房不可能成为理想的投资品，同时也决定了这些城市的房价从长期看会持续下跌。

在楼市持续下跌时，弃房断供的现象增多是免不了的。对于商业银行来说，今后出现一定程度的房贷风险几乎不可避免，这风险其实早在银行把什么样的房贷都当作优质贷款时就已存在了。问题是如何缩小这个风险损失。

我以为，当弃房断供大面积出现时，银行要果断出手，尽快低价拍卖掉砸在手中的商品房，一方面可尽量捞回损失，另一方面尽快让房价回归正常，促使楼市平静下来。

弃房断供、房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。相对来说，惠誉预警的楼市再起投机的可能较小，除非京沪穗现在就松绑限购政策。