楼市观察：下半年真的是买房良机吗？

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　　真的是这样吗？虽然今年初以来，国内楼市唱衰声不绝于耳，楼市风声鹤唳，“拐点崩盘”言论开始发酵，救市论调也屡现市场，不少项目为了回收资金，都表现出降价让利的姿态。但购房人仍旧是最犹豫的群体，买房怕房价还会继续降，不买房又怕再次错过购房时机。那么，面对不断下探的市场，现在真的就是买房最佳时机吗？

　　6月楼市新房呈回暖趋势

　　部分楼盘又现抢房场景

　　2014年上半年宣告结束，全国楼市也经历了“由夏入冬”的过渡。在贷款额度收紧、整体调控政策不放松的“红六月”，楼市整体降温的态势依旧维持，市场观望心态还在蔓延。不过，平静的市场上仍旧掀起了一丝浪花，在保利·罗兰香谷、泰禾·1号街区、亦庄·金茂悦等几个项目的售楼处，人们看到了另外一番景象——排队、摇号、抢房的热闹场景再次上演。

　　上周六，位于通州台湖区域的泰禾·1号街区开盘，共有7栋楼，500余套房源。很多买房人都是早上7、8点钟便赶到了售楼处签到验号后进入选房等候区。因为现场选房人过多，售楼门前的通马路被堵死，一些来晚的购房人直到规定的9点半仍未赶到，主持人不得不宣布选房推迟20分钟。结果一个上午，泰禾·1号公馆推出的500余套房源便有四百六十套贴上了红色的已售标签，去化率在70%以上。

　　面对如此壮观的购房场景，就连一些购房者都“惊呆了”，甚至连连感叹：“预想的户型没抢到，只能在剩余房源中赶紧下手。”

　　类似的激烈购房场景在两周前开盘的昌平区项目保利·罗兰香谷也出现过，当时就引起业内一片惊呼。该项目在6月22日下午开盘，中午就已经涌进了两百多组购房人。根据搜狐焦点网提供的数据，最终保利·罗兰香谷此次推出的78-95平方米两居和三居，总计102套房源，一小时内便售罄。

　　同样在上周末开盘的泰禾集团旗下另一个新项目，泰禾·拾景园最终以28800元/平方米的价格推出一栋精装房源，总计七十多套，当天签约四十多套。同在台湖，首开万科公园里年初曾释放的精装价格超过3万元/平方米，后来改为毛坯房出售，价格约2.7万元/平方米。而泰禾·拾景园则是精装修交房，均价28800元/平方米，其中单价最便宜的120平方米大户型均价28000元/平方米，单价最贵的95平方米三居均价在31000元/平方米左右。

　　销售回暖源于价格松动

　　近期这些热销楼盘之所以广受关注，除了产品自身的位置、配套、品质等以外，明显让利是这些项目的普遍特征，甚至有项目的售价降幅超过了30%。

　　上周，北京首个自住房金隅汇星苑以2.2万/平方米的均价摇号入市，迫使周边项目出现了大幅度的价格松动。同位于朝阳东坝区域的首开常青藤就为应对自住房低价地冲击，上周末新推出均价3.2万元/平方米的特价房入市抢刚需客源，该价格相比2个月前销售的42000元/平方米下降了约1万元每平方米，降幅超过30%。

　　而当天入市的新盘项目泰禾拾景园宣称一整栋都是特价房。28800元/平方米的精装修均价仅略高于万科项目27000元/平方米的毛坯价，另外，开盘当天还推出了购50平方米以下房源减12万、50-70平方米减21万，超70平方米减29万的活动。

　　类似让利促销的还有保利·罗兰香谷以及京西·金泰丽湾，这两个项目的开盘价格均为26000元/平方米左右，定价与周边其他在售项目相比均属低价开盘。其中保利·罗兰香谷位于昌平区沙河，同区域5月末开盘的京投银泰·公园悦府与首开国风美唐定价都在30000元/平方米左右，相比之下，保利·罗兰香谷每平方米优惠了4000元左右。而京西·金泰丽湾位于门头沟区，周边在售的西山艺境、华润润西山等项目定价在35000元/平方米左右，京西·金泰丽湾首次推向市场开盘定价仅为26500元/平方米，也是同区域的价格洼地。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，在楼市持续调控、房地产整体不太景气的状况下，开发商纷纷摆出谨慎态度，采取“现金为王”的高周转策略，尤其是像泰禾这样超过百亿元投入拿地的企业，资金压力迫使其主动让利以实现销量，回笼现金。

　　另外，这些热销盘同时也证明了，不管开发商多么绞尽脑汁举办丰富多彩的活动吸引人气，然而在“看房的人比买房的人多”的无奈现实下，大打“优惠牌”才能真正抓住购房者的心。

　　正是在各种优惠活动的刺激下，购房者们“该出手时就出手”。根据北京住建委公开数据显示，截至6月29日，虽然上周有7个新盘3400套新房源入市，但北京楼市库存却降为79928套，较6月20日的80844套有所回落，这是今年春节以来，北京楼市住宅库存由5.5万套上升至8万套后的首次回落。

　　热销楼盘目前还是个案 购房人应关注信贷政策的变化

　　不过，对于近期增加的热销盘，有业内人士就认为只能算是个案。全北京上百个在售和待售的项目，热销抢房的不足十个，只是市场下探过程中的个案式回暖。大部分项目要么价格没有丝毫松动，要么宁可捂着也不愿在市场下行时入市。

　　联美地产集团总裁助理史明就认为，目前的楼市仍然是弱市心态。今年上半年楼市整体成交量仍是连续下滑，购房者的主流心态是捂紧了自己的钱袋子，宁愿再等一等。

　　但他同时也表示，近期新盘入市量明显增多，6月最后两周有近5000套新房源入市，北京楼市的库存也从1月份低谷时的5.5万套攀升至近8万套。对于购房者来说，一方面，库存增加意味着购房者有了更多房源可供选择；另一方面，不断累积的库存沉淀了开发商的大量资金，激发了开发商降价促销的动力，购房者也因此能够得到实际的价格优惠。

　　史明认为，目前部分区域已经出现价格的回调，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来。

　　不仅如此，还有业内专家提醒买房人，对楼市影响更大的因素是信贷政策。有消息称，北京银行最近已经在内部发文，要求今年6月底前，清理所有已经提交申请的按揭贷款，符合条件的全部发放。会不会有更多银行跟进？如果有多家银行均如是行动，则信贷政策将成为提升楼市人气的最大推手。而普通购房人再做出出手决定时，也可以时刻关注首套房信贷政策的变化，包括利率优惠回归、贷款速度加快，可能都意味着购房窗口正在徐徐打开。

　　上半年新房销售额下调近四成 下半年促销优惠仍是主旋律

　　今年，房产开发商感受到了“寒意阵阵”。根据中原地产研究部的数据显示，截至6月26日，北京年内新建住宅合计签约22782套，较2013年同期的44468套下滑了48.77%，环比则下滑40.23%。剔除保障房部分外，预计整个上半年，北京新建住宅的签约金额为735亿元。较2013年上半年1190亿元下调38%，疲态尽显。

　　记者了解到，7月份北京将要入市的新盘中，将有更多项目采取低价促销的策略。像位于通州区域的华业东方玫瑰，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而其7月新入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米，同时低于预期价格入市的新盘还有万科天竺悦城和天资·璟庭。另外，部分楼盘尽管提高了入市价格，但却同时推出各种计算复杂、优惠幅度不等的促销举措，可以称得上明涨实稳。

　　目前北京房价是否“触底”，购房者是不是迎来了最佳买房时机？对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，下半年房企的促销力度或更大。随着下半年大量自住房项目的集中入市，3季度楼市成交量将会出现阶段性回暖，同时在自住房项目进一步分流刚需客群作用下，预计未来几个月或将会有更多的刚需项目进入价格调整，楼市整体呈现“量涨价跌”的局面。而对于刚需置业者来说，或许是个难得的好时机，且央行日前要求各行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，这一信号的释放将在很大程度上提升刚需置业者的信心。刚需置业者如遇到合适房源，不妨考虑入手，避免一等再等，错失良机。