楼市统计难准确：统计局房价指数要考虑地方压力
不整治楼市统计乱象，所有规划都将成摆设
官方与民间机构统计数据南辕北辙也就罢了，官方机构之间数据“打架”竟也成家常便饭。楼市数据披露的这种怪状，不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据，不能给政策制定提供准确的信号，更无法给购房者置业提供可靠的参考。
⊙李宇嘉
楼市数据乱像和“打架”现象不是今年独有，但今年楼市各方数据反差之明显、各界对此反响之激烈却是往年不可比拟的。这是因为，在楼市前景扑朔迷离、政策骑虎难下、限购是否该退出相当纠结的背景下，当前楼市数据披露之现状，不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据，也不能给政策制定提供准确的信号，更无法给购房者置业提供可靠的参考。
趋势判断是行业数据的基础功能。未来楼市如何走，看空者有之、唱多者也有之，见仁见智，这本属常理，但做判断的数据基础不该提供相反的信号。而不可思议的是，这种现象屡屡上演。以房价为例，国家统计局6月18日公布的数据显示，5月70个大中城市中房价环比下跌的35个，其中一线城市中只有北京微涨，广州持平，而上海、深圳则出现近两年来首度房价环比下跌。然而，上海易居研究院此前发布的数据则是，5月一线城市新建商品住宅成交均价环比增长3.7%，同比增长10.6%。京、沪、穗、深四市环比分别上涨1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。
官方与民间机构统计数据南辕北辙也就罢了，官方机构之间数据“打架”竟也成家常便饭。以广州为例，国家统计局数据显示，今年3至5月，广州房价环比涨幅分别为0.4%、0.1%和0，而广州市国土房管局的统计数据却显示，3至5月广州房价环比上涨分别为10.4%、1.5%和2.1%，连续三个月创下新高。事实上，这样的乌龙现象已不是第一次上演了，也不仅在一个城市上演。
房价统计的另一个大问题，是缺乏代表性和客观性，这是大忌。目前，各大城市新房供应沿中心区向外围“同心圆”式扩展。相应的，可比房价水平也沿中心区向外围而依次下降。因此，即便新房价格水平统计准确，但其同环比变化缺乏参考价值，也就无法做趋势判断了。比如，今年新房价格在数据上下跌了，但到底是外围新房供应增加了，还是房价真下跌了，单从数据上看不能下结论；再比如，2011年以来，为规避限价政策，开发商纷纷改装修房为毛坯房，或采用双合同(销售合同和装修合同)，价格在数据上表现为下跌或平稳，但真实价格水平可能却上涨了。
住房成交量的数据也是如此，游离于政府网签和备案之外的房屋交易大行其道。在各大城市，特别是一线和二线重点城市，小产权房交易、军产房交易、商务公寓交易、非法集资建房等等，均没有纳入商品住房交易中，导致住房实际交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中，“送面积”、“偷面积”等现象普遍存在，交易规模也被不同程度地低估或高估了。相应的，人均住房、每平方米住房价格统计也不可能准确了。
楼市数据统计体系中，开发投资、新开工、竣工和新房交易量价等政府关心的、与国民经济密切相关的数据披露还比较齐备，但其他产品层次的数据缺失很严重。比如，政府仅披露新房的价格，而由于长期受“阴阳合同”干扰，二手住房的价格与真实价格天壤之别；租赁价格的官方数据更是长期处于空缺状态，市场上发布的租金价格和指数也是房产中介计算出来的。但是，在任何一个城市，最大中介的市场份额也没有达到50%，租金价格的代表性之差可想而知。很难想象，对于一线和二线重点城市，二手住房交易早已经超过了新房、租赁率超过了50%，但是却没有权威和统一的二手房交易价格和租赁价格。
另外，楼市目前披露的数据偏宏观，而中观的区域数据和微观的片区数据缺失严重。在各大城市，主城区与非主城区、热点片区与非热点片区、新区与老区，房价的水平差别非常大，这反映的是不同区域公共服务完善程度、住房供应效率、购房意愿和投资炒作的差别。此外，空置率、房价收入比、租售比等重要指标性数据缺失更严重。而这些不同区域的数据、专项指标数据，对于楼市和整个行业非常重要，本来能成为政府未来公共服务规划、片区发展规划、城市更新规划、住房供应规划、土地供应及节约利用最佳的指导信号，也能给老百姓市场判断、购房置业提供实用的参考，也是老百姓最希望看到的数据信息。
楼市数据问题还表现在统计方法上。价格水平(简单价格、中位价格和加权价格)和价格指数是主要的两种房价统计方法，民间机构、房产中介和媒体一般披露价格水平，而国家统计局仅公布主要城市的房价指数。从应用角度看，两者都非常重要。但在目前，房价水平统计存在如上我们阐述的多方面问题，无法发挥应有的功能；而国家统计局编制和发布的房价指数受到的行政干预和考虑较多，比如稳定市场预期、地方政府压力、房价控制目标等等，也不客观。
随着城镇居民基本住房需求的初步解决，我国房地产已告别了大规模建设的时期，而进入存量时代的“下半场”。过去，由于住房相对短缺，尽量多盖房是管理部门的第一要务，而在哪里建房、建设什么样的房、给谁建房等都不是多大的问题。进入存量时代后，老百姓的需求更多集中在改善住房，面对这种差异化的需求，就需要考虑建多少房、在哪里建、建设什么样的房、给谁建等问题。而这些问题需要完善的、系统的数据支撑。目前，之所以到处存在住房空置与老百姓买不到合意房子并存的现象，特别是在保障房领域，就在于住房供应没有完善的数据体系的支撑。今年，国家及各地方都要开始准备编制全国及各地方的住房建设“十三五”规划。如果没有完善的数据支持，“十三五”规划难逃成为摆设的结局。当然，数据体系的完善，也将提高房地产行业管理的软实力。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
